Les bailleurs sociaux s’enlisent : trop peu de terrains à bâtir, le terrain qui s’y trouve est trop cher

Et par conséquent, les nouveaux projets de construction de ces entreprises sont compromis et les longs délais d’attente pour les logements locatifs sociaux menacent de se poursuivre, prévient Aedes.

Les associations de logement devront construire beaucoup plus de logements dans les années à venir. Outre les logements locatifs sociaux, cela concerne les logements flexibles ou les maisons en location à moyen terme. Mais il n’y a pas assez de terrains à bâtir disponibles, disent les deux tiers des associations de logement. Selon eux, les municipalités mettent trop peu de terrains à disposition. « Les entreprises sont devenues de plus en plus dépendantes de la bienveillance des municipalités », a déclaré Aedes.

Selon Aedes, la propriété foncière des entreprises a diminué ces dernières années. Un quart des sociétés de logement n’ont même pas acquis de terrain au cours des cinq dernières années. Cela est dû au fouillis d’exigences entourant les achats de terrains, dit Aedes, qui entrave inutilement la production de logements.

Les municipalités ne possèdent pas du tout de terrains à bâtir, rétorque l’Association des municipalités néerlandaises (VNG). « La plupart des terres appartiennent à des particuliers et à des investisseurs, et ils demandent généralement un prix de marché (élevé) pour la terre », explique un porte-parole.VNG estime que cette règle de cinq ans devrait être abandonnée.

Et maintenant? Aedes plaide pour « des méthodes de calcul transparentes pour des prix fonciers réalistes pour le logement social ». Il existe des différences majeures selon qu’une société achète à une municipalité ou à un groupe immobilier. Et selon Aedes, le prix moyen des terrains a augmenté de 21 % au cours des cinq dernières années. Pour certaines sociétés, cette augmentation est encore plus préjudiciable à d’autres.

Selon VNG, les municipalités disposent déjà d’un moyen clair pour déterminer les prix. C’est ce qu’on appelle la « méthode du prix foncier résiduel ». Celui-ci est calculé en déduisant la valeur marchande attendue du bien immobilier à construire avec tous les frais de mise en place d’un projet de construction. « En résumé : pour les communes, c’est le prix de la maison à construire qui détermine la valeur du terrain, et non l’inverse. »

Les entreprises font face à beaucoup de travail dans les années à venir. Deux fois plus de logements sociaux doivent être construits, les loyers pour les plus bas revenus doivent être réduits et plus de 675 000 logements doivent également être rendus plus durables, a récemment convenu le ministre du Logement Hugo de Jonge avec les entreprises, les municipalités et le Woonbond.

Il y aura cependant plus de marge financière pour faire ces travaux. À partir de 2023, les sociétés seront libérées de la taxe foncière, une pierre angulaire autour du cou de nombreuses associations de logement. Cet automne, il devrait être facilité pour les municipalités, par le biais d’un projet de loi, de construire davantage de logements sociaux, même si le terrain à bâtir n’appartient pas à la municipalité.