‘La première question que je reçois maintenant? Montrez-moi le score EPC. Les jours de visite d’une maison, ce n’est pas la frénésie d’achat qui règne aujourd’hui, mais la peur de la rénovation. Les années fermières du marché immobilier sont révolues, mais les vendeurs n’en sont pas encore conscients.
Que se passe-t-il exactement ?
Il y a environ un an, les agents immobiliers auraient peut-être traité de fou un acheteur potentiel s’il avait demandé une visite supplémentaire ou simplement un peu de temps pour réfléchir. « C’était une décision du jour même, ou c’était trop tard », explique l’agent immobilier gantois Gregory Poppe (Vastgoed Poppe). Il ne tourne pas si vite les jours de visionnage ces jours-ci. « Le nombre de visiteurs a diminué de moitié environ, il y a encore une marge de manœuvre pour décider et faire ses devoirs. »
Le refroidissement du marché immobilier a commencé prudemment depuis la fin de l’année dernière, mais est devenu particulièrement visible ces derniers mois. Au cours des huit premiers mois de cette année, 21,5% de prêts immobiliers en moins ont été contractés par rapport à la même période l’an dernier, selon les chiffres de la Banque nationale. Particulièrement pendant les mois d’été de juin, juillet et août, pratiquement aucun crédit immobilier n’a été contracté : 77 015 pour être précis, le chiffre le plus bas depuis la crise financière de 2008.
« Jusqu’à l’été, beaucoup de gens ne réalisaient pas pleinement la gravité de la crise actuelle », explique Wouter Thierie, analyste immobilier chez ING Belgique. En raison de la hausse des taux d’intérêt, de nombreuses personnes étaient également pressées de faire un achat rapidement. « Cela ne nous est vraiment apparu que lorsque la facture énergétique est tombée sur le bus, ce que nous voyons également dans la confiance des consommateurs. Cela a beaucoup diminué ces derniers mois. »
Les prix de l’immobilier pourraient baisser légèrement pour le second semestre, estime Thierie, un tournant après une longue période de croissance solide. Dans deux communes sur trois, le prix d’une maison a même tellement augmenté qu’une famille moyenne a besoin de plus d’un tiers de ses revenus – souvent utilisés comme plafond de sécurité pour un crédit immobilier – pour rembourser un prêt, montre une analyse. de Le temps. « On pourrait donc parler d’une normalisation plutôt que d’un refroidissement », estime Gregory Poppe.
Les logements sont-ils moins abordables ?
Ceux qui contractent aujourd’hui un prêt hypothécaire d’une durée de vingt ans envisagent une moyenne de près de 3 %. Au début de cette année, il n’était que de 1,4 %. « Cela affecte grandement la capacité d’emprunt des acheteurs », explique John Romain d’Immotheker. Cette capacité d’emprunt a chuté d’environ 10 à 15 %, alors que les prix stagnent pour l’instant.
Cette inadéquation est en partie un problème psychologique. « Quelqu’un qui cherche à vendre maintenant peut être tenté de le comparer au prix qu’un de ses voisins a obtenu récemment. Le marché a changé, mais tourner le bouton mental prend parfois plusieurs mois à un vendeur », explique Romain. L’agent immobilier Katrien De Laet (Immodôme) l’a également remarqué : « Il faut vraiment sensibiliser les vendeurs à cette évolution, certains pensent encore que chaque logement se vend tout de suite.
Dans la pratique, cependant, il existe un grand écart entre les maisons éconergétiques et les maisons nécessitant une rénovation majeure. « Un score EPC, les gens voyaient ça comme un mal nécessaire. Cela est maintenant étudié de très près », déclare De Laet. Selon Gregory Poppe, en raison de la crise de l’énergie, la toute première chose que les acheteurs demandent un jour de visite est : « Montrez-moi le score EPC ».
Toute personne qui achète une maison avec un label E ou F à partir de 2023 doit passer à un label D en Flandre dans les cinq ans. « Le coût d’une telle rénovation peut vite atteindre 50 000 à 80 000 euros, précise Jean Romain. « C’est un autre quart au-dessus du prêt immobilier moyen de 200 000 euros. Ce sont tous des efforts acharnés. Ce sont surtout les jeunes, les célibataires ou les personnes issues de la classe moyenne inférieure qui pourraient en être les victimes.
Y a-t-il des différences entre les maisons et les appartements ?
Lorsque les acheteurs commencent à tenir compte des coûts de rénovation, on s’attendrait à première vue à ce que les maisons unifamiliales en particulier soient fortement touchées. Près de la moitié de ces logements en Flandre ont actuellement un score EPC de E ou F, alors que celui-ci fluctue autour de 15 % pour les appartements.
Néanmoins, les chiffres les plus récents de Statbel ont montré que la croissance des prix des appartements au premier semestre a été inférieure à celle des maisons résidentielles. Les appartements ont traditionnellement été davantage un marché pour les investisseurs, qui ont compris que « l’immobilier n’offre peut-être pas la protection idéale contre l’inflation après tout », déclare Wouter Thierie. Le gel de l’indexation des loyers dans les logements non économes en énergie a certainement créé de l’incertitude.
Ainsi, le refroidissement continue partout. L’appétit d’achat a également diminué dans les communes ardennaises, habituellement particulièrement appréciées des acquéreurs de résidences secondaires, révèle une analyse de la Fédération des notaires (Fednot). Au premier semestre de l’année, le nombre de transactions a diminué de 11,7% par rapport à la même période en 2021.
Les années agricoles sur le marché immobilier sont donc terminées, même s’il peut y avoir un point positif. « Nous passons d’un marché de vendeurs à un marché d’acheteurs », explique Thierie. « En tant qu’acheteur, vous ne devez pas nécessairement être rebuté par la hausse des taux d’intérêt, car vous pouvez également être un peu plus sur votre ligne et négocier. »