Wolfgang Schubert-Raab se souvient de l’époque où la période de prospérité était telle que son entreprise ne pouvait pas construire des logements assez rapidement.
« En 2021, avant même de couler le premier mètre cube de béton, nous avions déjà reçu des offres pour plus de la moitié du complexe », a déclaré le directeur général de l’entreprise de construction Raab. Deux ans plus tard, le marché des maisons unifamiliales se trouve dans ce que Schubert-Raab décrit comme un « effondrement complet ».
Partout en Allemagne, les constructeurs d’habitations sont confrontés à un tel retournement de situation que le ralentissement de la construction résidentielle menace d’avoir des répercussions plus larges sur l’ensemble de la plus grande économie d’Europe.
Beaucoup se sont déclarés insolvables, ce qui freine l’objectif du chancelier Olaf Scholz de construire 400 000 nouveaux logements par an pour lutter contre la crise de l’accessibilité au logement dans plusieurs des plus grandes villes du pays.
Cette semaine, le gouvernement fédéral s’est associé aux législatures des États pour intervenir, dévoilant un ensemble de mesures visant à accélérer la construction de logements en réduisant les formalités administratives. Les représentants de l’industrie considèrent cette réponse comme un pas dans la bonne direction, mais craignent que les mesures ne soient pas assez strictes et que leur mise en œuvre soit beaucoup trop lente.
Tim-Oliver Müller, directeur général de la Fédération allemande de la construction (HDB), a déclaré : « Sur la base de l’expérience passée, nous ne pensons pas que cela sera mis en œuvre rapidement. Les structures fédérales sont bien trop complexes pour cela.»
Après une décennie de boom alimentée par une forte demande, un crédit bon marché et des coûts de matières premières faibles, les constructeurs allemands sont désormais confrontés à ce que Gereon Frauenrath, directeur général de l’entreprise de construction Frauenrath Group, décrit comme une « tempête parfaite ».
Les matières premières sont désormais plus de 40 pour cent plus chères qu’avant la pandémie – la plus forte hausse en Europe. Le secteur à forte intensité de crédit doit également faire face à 10 hausses consécutives des taux d’intérêt de la part de la Banque centrale européenne. Même si le pays manque toujours de logements convenables, en particulier dans les grandes villes, le coût plus élevé du crédit décourage de nombreux acheteurs potentiels.
Le résultat a été une perte de confiance dévastatrice qui a conduit le marché de l’immobilier résidentiel du pays à figurer parmi les moins performants d’Europe.
Les prix de l’immobilier ont baissé de 10 pour cent sur un an au deuxième trimestre, tandis que le nombre de permis de construire délivrés a baissé ici beaucoup plus rapidement que dans l’ensemble de la région. En octobre, 22,2 pour cent des entreprises ont signalé des projets annulés – un chiffre record depuis que le groupe de réflexion Ifo a commencé à enregistrer ce chiffre en 1991.
« La situation ne cesse de s’aggraver », a déclaré Klaus Wohlrabe, responsable des enquêtes à l’Ifo. «Dans la construction résidentielle, les nouvelles affaires restent très faibles et les carnets de commandes des entreprises diminuent.»
La production dans le secteur de la construction a augmenté de plus de 16 pour cent entre le premier trimestre 2015 et le début de 2022. Alors que la demande a grimpé en raison de taux bas et de normes de prêt relativement laxistes, les prix de l’immobilier ont augmenté de 66 pour cent, selon l’Office des statistiques de l’UE. Eurostat.
Aujourd’hui, les difficultés du secteur, qui représentait plus de 5 % du PIB en 2021, contribuent à des perspectives qui ont vu l’Allemagne tomber au bas du classement des principales économies du FMI.
Susannah Streeter, analyste d’investissement senior chez le gestionnaire d’actifs Hargreaves Lansdown, a déclaré : « Étant donné que le secteur immobilier est un moteur de croissance en Allemagne, [the sector’s issues] ça n’augure rien de bon.
Les entreprises dont la fortune est liée à la construction résidentielle subissent également la pression.
Sabine Brockschnieder, directrice générale du groupe Baumann, qui construit des salles de bains et des cuisines allemandes depuis plus d’un siècle, affirme que les temps ont rarement été aussi durs.
« Les petites entreprises seront confrontées à de sérieuses difficultés avec la baisse des ventes et l’augmentation des coûts », a déclaré Brockschnieder, ajoutant que les commandes ont chuté de 15 pour cent par rapport à l’année dernière.
La hausse des coûts et l’affaiblissement de la demande devraient contraindre Baumann à licencier certains de ses 1 200 employés et à mettre d’autres au chômage technique.
« Malheureusement, nous serons obligés de nous séparer des intérimaires que nous employons, car nous nous attendons à ce que l’année prochaine soit encore pire », a déclaré Brockschnieder.
L’industrie estime que le gouvernement devrait intervenir pour corriger ce que de nombreux constructeurs considèrent comme une défaillance du marché.
Ils soutiennent que, contrairement aux récessions précédentes des années 1990 ou du début des années 2000, les habitants des grandes villes comme Berlin, Munich, Hambourg, Cologne et Francfort sont toujours confrontés à une pénurie de logements abordables.
« Les conditions actuelles – des coûts de construction beaucoup plus élevés et une augmentation des taux d’intérêt – effraient les investisseurs et les constructeurs », a déclaré Jörg Hegestweiler, directeur général de BKL Baukran Logistik, qui vend et loue des grues au secteur de la construction.
En septembre, l’industrie a convenu avec le gouvernement fédéral d’un plan d’action en 14 points comprenant une combinaison d’avantages fiscaux, de programmes de subventions attractifs, l’abaissement des normes d’économie d’énergie et la simplification des procédures de planification et d’approbation.
La ministre du Bâtiment, Klara Geywitz, a déclaré que l’ensemble de mesures dévoilé lundi accélérerait la relance du secteur en réduisant les obstacles bureaucratiques et juridiques auxquels sont confrontés les constructeurs.
« Pour que des logements abordables soient construits plus rapidement, nous devons accélérer la planification, l’approbation et la construction », a-t-elle déclaré. «Le pacte sur lequel les gouvernements fédéral et des Länder se sont désormais mis d’accord garantira l’accélération nécessaire.»
Felix Pakleppa, directeur général de ZDB, une association représentant 35 000 entreprises de construction, estime que l’ensemble de mesures offre une « lueur d’espoir », mais qu’il faut faire davantage.
« Pour pouvoir passer en mode accélération, il faut d’abord de nouvelles commandes. Et ceux-ci deviennent de moins en moins nombreux », a déclaré Pakleppa, appelant le gouvernement à approuver davantage de mesures convenues en septembre.
Schubert-Raab, qui est également président de la ZDB, estime que les entreprises manquent encore de certitude.
« Notre industrie n’est pas un chemin de traverse : il faut entre deux et trois ans pour qu’une propriété passe de l’étape de planification à celle prête à être occupée », dit-il. « Ceux qui veulent construire ont besoin de sécurité. Sans cela, personne n’investira.