La grande majorité des acheteurs qui achètent une maison neuve n’ont aucune idée de l’état des fondations. Ceci alors qu’un million de maisons aux Pays-Bas ont ou auront des problèmes de fondation. Cela ressort d’une étude publiée mardi par ABN Amro et le cabinet de conseil immobilier Brainbay dans un magazine d’économistes ESB.
Dans 2,2 % des annonces de maisons occupées par leur propriétaire présentant un risque de problèmes de fondations, la qualité est mentionnée. Ce n’est pas nécessairement nécessaire, déclare l’économiste en chef d’ABN Amro Sandra Phlippen. « Souvent, le propriétaire et l’acheteur d’une maison ne connaissent pas l’état du sous-sol. Il en coûte des milliers d’euros pour le savoir.
Mais les problèmes de fondation peuvent entraîner des planchers tordus, des portes déformées et des différences de hauteur entre la maison et le trottoir. Toute personne touchée par cela doit faire réparer les fondations de sa maison et vivre ailleurs en attendant. Dans le pire des cas, l’affaissement est détecté trop tard et la maison s’avère définitivement inhabitable, explique Phlippen.
Le nombre de maisons aux Pays-Bas à risque de fissures et d’affaissement augmente, écrivent les chercheurs. Le préjudice pourrait s’élever à 60 milliards d’euros en 2050 ; les coûts par propriété peuvent s’élever à cent mille euros.
Le changement climatique peut exacerber ces problèmes, écrivent les chercheurs. Le niveau des eaux souterraines baisse en raison d’une sécheresse prolongée. Cela augmente le risque d’affaissement et de pourriture des pieux sur lesquels les maisons sont construites. « Les tas doivent être mouillés pour rester durs et fermes », explique Phlippen. Beaucoup plus de rapports de problèmes de fondation ont été reçus en 2018 et 2022, deux étés avec des conditions météorologiques extrêmes.
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Le substrat n’est pas visible
L’état de la fondation a un effet majeur sur le prix des maisons occupées par leur propriétaire. Les chercheurs ont analysé les textes d’offre du site Web de logement Funda, entre autres, entre janvier 2019 et juillet 2022. Une maison avec de bonnes fondations rapporte en moyenne 2% de plus qu’une maison dont on ne sait rien. Les maisons avec des problèmes de fondation sont en moyenne 12 % moins chères.
Les acheteurs ne sont souvent pas conscients des problèmes de fondation, pense Phlippen, car la fondation d’une maison n’est pas visible lors d’une visite et dans les publicités. «Ils tombent amoureux d’une maison et font une offre. Dans un marché du logement tendu, on n’a souvent pas le temps de discuter en détail de la qualité des fondations.
Parce que les chercheurs ont analysé les publicités à une période où le marché du logement était fortement surchauffé, Phlippen ne sait pas exactement quel effet la mention de l’État fondateur aura sur les prix maintenant, dans un marché du logement moins tendu. “Il faut s’attendre à ce que les coûts d’un risque de fondation dans un marché du logement plus large soient plus susceptibles d’être supportés par le vendeur.”
Centres-villes historiques
L’étude montre également qu’une maison sur quatre construite avant 1970 est à risque de fissures et d’affaissement. Cela se produit principalement dans les villes historiques (intérieures), telles que celles de Rotterdam, Amsterdam, Delft, Leiden et Zaandam. Les chercheurs plaident pour plus de transparence sur les sites de vente. Les communes doivent y contribuer. À Zaanstad, par exemple, la municipalité accorde beaucoup d’attention à la transparence, explique Phlippen. Par exemple, la municipalité publie une carte indiquant par bâtiment si la fondation a déjà été réparée. L’état de la fondation à Zaandam est donc mentionné au-dessus de la moyenne dans les annonces d’achat.
Une version de cet article est également parue dans le journal du 17 janvier 2023