Zoomez sur la carte “où nous sommes” sur Le site d’Automattic, et vous chercherez en vain une icône “notre siège social”. La grande mais discrète entreprise technologique derrière WordPress et une foule d’autres logiciels open source emploient des personnes du Ghana à la Grèce, de San Diego à Séville. Mais ses 2 031 employés, dans 96 pays, travaillent tous à distance – et l’ont toujours fait.
De nombreuses entreprises, depuis le début de la pandémie de Covid-19, ont repensé leur usage des bureaux. Beaucoup adoptent désormais le « travail hybride », le personnel partageant leur vie professionnelle entre la maison et le bureau, même si peu sont encore allés jusqu’au bout et sont devenus ce qu’Automattic appelle une « entreprise entièrement distribuée ».
Il est impossible de prédire quel sera l’héritage durable de Covid sur les habitudes de travail, mais peu de patrons contesteraient que cela signifiera moins de temps dans les bâtiments du siège pour la plupart des employés de bureau des grandes entreprises.
Malheureusement pour ceux qui possèdent des immeubles de bureaux, cette baisse apparemment inévitable de la demande de bureaux devrait coïncider avec un ralentissement imminent du cycle pérenne de l’immobilier commercial – un ralentissement qui pourrait s’avérer plus prononcé que le crash sismique de 2007-2008.
Lorsque la crise financière mondiale a commencé à frapper il y a 15 ans, la bulle des actifs immobiliers était l’une des plus importantes et l’une des plus rapides à éclater. La valeur du capital sur le marché des bureaux de Londres, un secteur immobilier mondial historique, a chuté de 25 %.
Les marchés immobiliers ont longtemps été notoirement cycliques, mais la reprise de ces dernières années a été tout aussi spectaculaire que ce krach, grâce à un financement toujours bon marché et à une recherche désespérée de retours sur investissement. Les deux facteurs étaient le résultat de taux ultra bas de la banque centrale, déployés d’abord pour attiser la reprise post-2008, puis pour éviter un ralentissement catastrophique lorsque Covid s’est déchaîné sur le monde.
Mais comme la nuit succède au jour, l’effondrement des marchés immobiliers suit le boom. Et avec la Réserve fédérale, la Banque d’Angleterre et la Banque centrale européenne désormais en mode de resserrement, les agents immobiliers reconnaissent que les bons moments sont révolus. Il ne s’agit plus maintenant que de savoir à quel point cela devient grave. CBRE évoquait le mois dernier un “ralentissement marqué partout” grâce à la rapidité de la hausse des taux d’intérêt, qui nous avait “tous pris par surprise”.
Une troisième force, ostensiblement bénigne, est également à l’œuvre. Les efforts déployés par les gouvernements et le secteur de l’investissement pour renforcer les références écologiques des grands bureaux ont considérablement réduit l’empreinte carbone des meilleures nouvelles constructions. Mais pour les investisseurs, il y a un effet secondaire indésirable : de larges pans de l’espace de bureau existant dans le monde ne répondent pas aux nouvelles normes plus vertes grâce à l’énergie brune, au chauffage et à l’éclairage inefficaces, à une mauvaise isolation et à de mauvaises dispositions pour les déplacements écologiques. Les experts s’attendent à ce que cette catégorie de biens perde le plus de valeur pendant la récession.
À quel point cela deviendra-t-il mauvais ? On ne s’attend généralement pas à ce que les taux d’intérêt se rapprochent des sommets historiques alors que le taux des fonds fédéraux, qui fixe la barre pour les emprunteurs américains, se situait entre 10 et 20 %. Au Royaume-Uni, même les économistes radicaux ne prévoient qu’une hausse de 7 %.
Mais les optimistes quant à l’avenir du bureau peuvent s’accrocher à un scénario irréaliste. Ils soulignent notamment un impact limité sur les baux de bureaux depuis que Covid a frappé pour la première fois il y a deux ans et demi.
Cette image de la demande donne de faux espoirs : les baux sont généralement à long terme sans clauses de rupture faciles, ce qui signifie que ce n’est que maintenant qu’un premier filet de non-renouvellements se transforme en quelque chose de plus inquiétant. Les trois quarts des baux de New York, par exemple, n’ont pas été renouvelés au cours des deux dernières années et demie, un étude récente du SSRN trouvé.
Une analyse récente suggère qu’en raison de l’ampleur de la surchauffe de la dernière décennie et des pressions qui se font maintenant sentir, les perspectives du marché immobilier de bureaux sont en fait assez sombres.
Ce document du SSRN concluait que la valeur de l’immobilier de bureau aux États-Unis pourrait diminuer à long terme de 28 %, soit près de 500 milliards de dollars. En Europe, les analystes de Bank of America ont récemment mis en garde contre une baisse probable de 12 % de la valeur des bureaux sur 18 mois, et les principaux groupes immobiliers, dont Brookfield et BNP Paribas, ont eux-mêmes signalé leur inquiétude face à une forte vente (vraisemblablement avec un œil sur bonnes affaires potentielles).
Ce cycle, comme tout, tournera bien sûr. Et des preuves anecdotiques suggèrent qu’en plus des bâtiments ultra-verts, ceux des centres-villes, plutôt que des périphéries commerciales, pourraient mieux s’en tirer, car les employeurs reconnaissent le désir des travailleurs d’avoir un contact humain dans un cadre dynamique. Même la main-d’œuvre « distribuée » d’Automattic se réunit en personne une fois par an, mais pas dans un bureau.