Le roi milliardaire de Malaisie tente de ressusciter un immense projet immobilier qu’il a contribué à lancer dans son pays natal, son promoteur chinois Country Garden ayant succombé à la crise immobilière en Chine continentale.
Avec des projets de tours de condominiums de luxe, d’hôtels, d’un centre commercial et d’un parcours de golf, le développement de Forest City de 100 milliards de dollars à cheval sur des îles artificielles sur la côte sud de la Malaisie a été présenté comme un « paradis de rêve » lors du lancement du projet en 2014. Il visait à fournir des logements à pas moins de 700 000 personnes sur 7 000 acres d’ici 2035.
Plus d’une décennie plus tard, la joint-venture entre la Chine et la Malaisie ressemblait davantage à une ville fantôme lors d’une récente visite du Financial Times, avec des appartements en grande partie vides et des rues calmes. Dans un exemple frappant des effets à long terme du ralentissement économique chinois, le promoteur du projet, Country Garden, criblé de dettes, n’a pas été en mesure de donner la priorité à son plus grand projet à l’étranger. On prétend que seulement 15 % de la superficie de Forest City a été construite.
Les difficultés rencontrées par Country Garden ont toutefois ouvert la voie à la Malaisie pour remédier à la situation. Le sultan Ibrahim Iskandar, devenu roi en janvier dans le cadre du système monarchique tournant de cinq ans du pays, a joué un rôle plus actif dans la direction du projet ces derniers mois, selon deux personnes au fait du dossier, bien que la structure de l’actionnariat n’ait pas changé.
Les registres de la société montrent que Country Garden détient toujours 60 % du projet, tandis qu’une société privée, Esplanade Danga 88, dont le roi possède 64 %, détient les 40 % restants. La participation globale du roi s’élève donc à environ 25 %.
Les conseillers du monarque, favorable aux affaires et motard — qui est également le dirigeant de l’État de Johor, où le projet est basé — ont engagé cette année les gouvernements fédéral et de l’État sur des suggestions pour repositionner Forest City.
Daing A Malek Bin Daing A Rahaman, un homme d’affaires malaisien et membre de la cour royale des conseillers du roi, est l’une des personnes qui reçoivent des conseils sur l’orientation du projet, ont déclaré les deux personnes. Malek possède des actions dans Esplanade Danga 88 et est administrateur de Country Garden Pacificview, le promoteur principal, montrent les documents déposés.
Country Garden Pacificview a signalé une perte après impôts de 342 millions RM (72 millions USD) en 2022, mais n’a pas communiqué de chiffres pour 2023.
« Country Garden a de plus gros problèmes à régler et a laissé l’équipe malaisienne prendre les choses en main, même si [the Chinese group] « La Malaisie est toujours le plus gros actionnaire », a déclaré l’une des deux personnes, ajoutant que la Malaisie était frustrée par le développement « vide ».
Le palais national n’a pas répondu à une demande de commentaire.
Dans les mois qui ont suivi le défaut de paiement de Country Garden en octobre dernier, la Malaisie a cherché à faire du projet un quartier plus commercial, en incluant Forest City dans une zone économique spéciale proposée entre Johor et Singapour voisin. Le roi a donné son soutien public à l’initiative qui doit être signée par les gouvernements de l’État et fédéral cette année.
Selon un responsable, il est également prévu de déménager certains bureaux des agences gouvernementales sur le site d’ici la fin de l’année. L’année dernière, le Premier ministre Anwar Ibrahim avait annoncé que Forest City serait désignée comme une zone financière spéciale, avec des mesures incitatives, notamment des taux d’impôt sur le revenu plus bas.
Les zones commerciales et de loisirs existantes de Forest City se portent également mieux. Le terrain de golf était complet un week-end de juin et l’hôtel adjacent affichait un taux d’occupation de 70 %, principalement grâce aux amateurs de golf de Singapour et de Corée du Sud et à un groupe religieux singapourien, selon le personnel en service.
Il est difficile de vérifier le statut exact de Forest City en termes de ventes. Country Garden et le gouvernement de l’État malaisien, cités dans les médias, ont fait des déclarations allant du fait que le projet n’était construit qu’à 15 % à 70 % des unités construites jusqu’à présent ayant été vendues au cours des deux dernières années.
Une salle d’exposition sur place à Forest City, présentant une maquette du projet, affiche plusieurs panneaux indiquant « complet » au-dessus des répliques d’immeubles d’appartements. Cependant, la climatisation était éteinte et seuls deux vendeurs étaient de service lors d’une visite du hall en grande partie vide par le FT en juin. Les rues et un centre commercial duty-free étaient pour la plupart vides de monde. La salle du club des résidents avec une piscine à débordement dans le condominium emblématique Carnelian Tower était fermée à clé, sans lumière allumée.
Country Garden était autrefois considéré comme un acteur stable sur le marché immobilier chinois après que des concurrents comme Evergrande ont fait défaut en 2021 et ont déclenché une crise de trésorerie. Mais le promoteur, qui avait 200 milliards de dollars de dettes à la fin de 2022, a fait défaut sur ses paiements de dette offshore en octobre dernier et a fait face cette année à une demande de liquidation à Hong Kong, actuellement ajournée jusqu’à fin juillet, alors qu’il tente de se restructurer.
La principale critique formulée par la partie malaisienne à l’encontre de Forest City est que Country Garden a commercialisé le projet directement auprès des acheteurs chinois en quête d’une résidence secondaire ou d’un investissement, plutôt qu’auprès des résidents de Malaisie ou de Singapour. Mais le mauvais timing, avec les mesures de confinement liées à la pandémie et les contrôles plus stricts du président Xi Jinping sur les transferts de capitaux et les voyages à l’étranger, a laissé des pans entiers des 28 000 unités construites vides. Beaucoup sont aujourd’hui disponibles à la revente à des prix inférieurs ou à la location sur des sites immobiliers locaux.
Le projet Forest City de Country Garden a contesté dans un communiqué qu’il s’agissait d’une « ville fantôme » et a déclaré qu’aucun changement récent n’avait été apporté aux droits de gestion du projet. Il n’y a pas eu de date limite précise pour l’objectif de 700 000 habitants au total, a-t-il ajouté, et sur les 10 000 résidents actuels, plus de la moitié se rendent à Singapour.
Un ancien employé de Country Garden, qui a visité le projet malaisien à ses débuts en 2016, a déclaré que « le lancement du projet a été assez difficile ».
La personne a ajouté que la société promettait des primes lucratives aux vendeurs, mais qu’elle demandait également aux futurs chefs de projet d’acheter eux-mêmes des propriétés afin de soutenir les volumes de ventes initiaux. Il a estimé qu’il y avait des centaines de chefs de projet impliqués dans la vente à Forest City.
« Je connais des gens qui ont rejoint l’entreprise, qui y ont investi leur argent, qui ont été promus rapidement et qui sont devenus des chefs de projet senior », a-t-il déclaré. « Maintenant, c’est bloqué, je sais que beaucoup de gens le regrettent déjà. »
Reportage supplémentaire de A. Anantha Lakshmi à Jakarta