David Sleath, directeur général du groupe de propriété industrielle Segro, a du mal à convaincre.
L’ancien comptable sait que les entrepôts construits par l’entreprise centenaire sont considérés comme des espaces ennuyeux et laids qui ont longtemps été associés aux affaires « sales » d’une industrie manufacturière britannique en déclin. Segro s’est heurté à la dissidence des résidents locaux qui se sont plaints de ses entrepôts comme d’une horreur.
Sleath s’en prend aux opposants, en insistant sur le fait que ces bâtiments constituent une « infrastructure nationale vitale ». Les « boîtes très génériques » de Segro sont désormais à l’avant-garde de la numérisation, affirme-t-il, abritant des centres de données et offrant un espace aux détaillants en ligne, aux distributeurs alimentaires et même aux studios Netflix.
« Il n’y a plus beaucoup de gens sur la planète qui n’ont pas de téléphone, surtout dans ce pays, et on ne peut pas vraiment utiliser son téléphone sans centres de données », a déclaré cet homme de 62 ans au siège de l’entreprise à Mayfair de Londres. « Et avec toutes les avancées technologiques et l’IA, nous avons besoin de plus. »
Son message aux communautés locales et aux soi-disant « Nimby » qui se plaignent du développement dans leurs régions est que les entrepôts de Segro sont « une force du bien ».
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Sleath, un triathlète végétarien et obsédé par le fitness, n’est pas un patron immobilier archétypal. Connu pour son calme sous la pression et son caractère doux, il a déclaré qu’il lui avait fallu du temps pour s’habituer à l’image publique des assemblées d’actionnaires et des interviews avec les médias. Son conseil d’administration a suggéré un coach en leadership. «Je n’ai jamais senti que j’avais l’ego. . . Ce n’est pas quelque chose qui me vient tout à fait naturellement.
Il a déclaré que même s’il existe de nombreux propriétaires et institutions professionnels bien capitalisés dans le secteur, « le problème est qu’il y a un noyau dur. . . qui a toujours cette réputation de gros chats fumeurs de cigares et conduisant une Bentley. Même si l’image de Sleath ne correspond pas à celle de ces personnes, il reconnaît la nécessité d’une rémunération compétitive. Il a déclaré que la rémunération des dirigeants était trop « restrictive » et penchait en faveur des investisseurs et de leurs conseillers en vote. « Les institutions sont propriétaires des entreprises, mais les conseils d’administration doivent avoir la flexibilité nécessaire pour définir des politiques salariales afin d’attirer les talents qu’ils souhaitent diriger les entreprises. Et il y a définitivement un décalage », a-t-il noté.
Segro est en concurrence avec le capital-investissement pour obtenir le meilleur personnel, les meilleurs actifs et les meilleures opportunités. « Je sais que quelqu’un comme moi aurait pu gagner beaucoup plus d’argent. . . Je ne me plains pas car ce n’est pas ma seule motivation mais je pense que c’est un défi », a déclaré le directeur général.
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Lorsque Sleath a accepté le poste de Segro en 2011, il a déclaré à son équipe : « Cette entreprise ne survivra pas. . . si nous continuons à faire ce que nous faisons. Nous devons faire quelque chose de radical. Il s’agissait d’un appel important de la part de quelqu’un qui, en tant que directeur financier de l’entreprise, vivait dans l’ombre de l’ancien PDG.
Segro, qui a débuté sous le nom de Slough Estates Group, était surnommé « croissance lente » avant que Sleath ne prenne le relais et possédait autrefois les bureaux utilisés comme décor pour la version britannique de l’émission télévisée. Le bureau.
Sleath et son équipe ont reconnu que les espaces industriels modernes situés dans les meilleurs emplacements seraient rares. Londres avait déjà perdu 50 pour cent de ses terrains industriels. Leur plan était de vendre tout ce qui n’était pas un espace industriel moderne et de qualité sur les marchés cibles de Segro – y compris les bureaux et les actifs commerciaux – et de réinvestir dans un portefeuille mieux adapté à l’avenir de l’entreprise.
Au début, les investisseurs ont fait part de leurs inquiétudes quant à la cession des parties encore lucratives du portefeuille et se méfiaient de leur capacité à couvrir le dividende. « Bien sûr, personne ne nous croyait au départ », a déclaré Sleath. Le fait que le plus gros locataire et payeur de loyers de Segro, le Entreprise allemande de vente par correspondance Neckermanna fait faillite environ six mois après que Segro a annoncé la refonte de sa stratégie.
Mais le projet a fini par porter ses fruits. Les faibles taux d’intérêt et la demande accrue d’espace de la part des entreprises de commerce électronique, en particulier pendant la pandémie, et le cloud computing, ont fait grimper les loyers industriels et multiplié par plus de six le cours de l’action de l’entreprise entre 2012 et fin 2021. Les achats en ligne représentent désormais 12 % des entreprises. pour cent des loyers de Segro (Amazon à lui seul en représente la moitié).
« Je ne sais pas dans quelle mesure on pourrait appeler cela de la chance ou du jugement », a déclaré Oli Creasey, analyste chez Quilter Cheviot. Sleath « n’a pas bouleversé l’entreprise » en termes de choix d’investissement, mais il a capitalisé sur l’opportunité qui s’est présentée à lui, a-t-il ajouté.
Un ancien collègue a déclaré que Sleath n’avait pas besoin d’une personnalité autoritaire pour montrer son statut dans l’industrie. « Regardez ce qui est arrivé au cours des actions au cours des 10 à 15 dernières années. Sa confiance vient du redressement de l’entreprise. Un chasseur de têtes qui le connaît depuis 20 ans a déclaré : « Il n’est pas parfait, il a fait des erreurs, mais il les possède. »
Sleath prend soin de créditer son équipe. « Ce qui m’énerve vraiment, c’est quand les gens parlent de « je » ou de « moi ». ‘j’ai fait ça. Je suis Faisant cela’ . . . C’est toujours un travail d’équipe et les gens l’oublient. C’est donc quelque chose qui me dérange », a-t-il déclaré à propos de son style de gestion depuis qu’il est devenu directeur général.
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L’environnement commercial a été plus difficile au cours de l’année écoulée, avec les prix de l’énergie poussés à la hausse par l’invasion de l’Ukraine par la Russie et les valorisations des propriétés commerciales comprimées par la hausse des taux d’intérêt. L’année dernière, Amazon a admis avoir connu une expansion excessive, ce qui a entraîné une nouvelle baisse de la valeur des entrepôts.
Le marché de la logistique a été l’un des plus durement touchés par le ralentissement général de l’immobilier. En tant que l’un des plus grands fonds immobiliers industriels cotés, Segro a sous-performé le secteur, les gestionnaires de fonds ayant réduit leur exposition. La valeur nette de ses actifs a chuté de 3 pour cent au cours du semestre clos le 30 juin et le rythme des augmentations de loyers a ralenti en 2023. Le cours de son action est en baisse de 1,8 pour cent depuis le début de l’année.
« Je suppose qu’avec le recul, nous aurions dû reconnaître [the war in Ukraine] comme un signal pour changer de cap et de vitesse », a déclaré Sleath. « Nous avons dû ralentir et investir moins pendant cette période car le capital devient de plus en plus cher. »
Sleath a également admis que la société aurait pu faire une percée plus agressive sur des marchés logistiques attractifs tels que les Pays-Bas et la République tchèque. « Mais bien souvent, ce sont les choses que vous ne faites pas qui suscitent votre gratitude et je suis reconnaissant que nous ne nous soyons pas laissés entraîner sur d’autres marchés en dehors de l’Europe. »
À mesure que le coût du capital augmentait, Segro a commencé à « recycler » davantage de capital, en vendant des actifs pour générer des fonds à réinvestir afin de réduire sa dépendance à l’égard de la dette. « Nous avons traversé une correction assez sévère », a déclaré le directeur général.
Mais les experts du marché espèrent que la valeur des propriétés au Royaume-Uni est proche de son plus bas niveau. Ils ont souligné la résilience de la demande d’espace d’entrepôt au Royaume-Uni et dans toute l’Europe, à mesure que les entreprises renforcent leurs chaînes d’approvisionnement.
« Soudain, tout le monde a réalisé qu’avoir de très bonnes chaînes d’approvisionnement et disposer du bon espace au bon endroit était une caractéristique très importante. [the sector] a continué à bien se porter malgré les difficultés économiques que nous connaissons actuellement », a déclaré Sleath.
Il a noté que l’environnement actuel semblait beaucoup plus « stable » qu’au cours des derniers mois. « Il y a des acheteurs là-bas. Ils sont juste un peu prudents lorsqu’il s’agit de faire fructifier leur capital.
« Nous avons déjà une incroyable réserve foncière dans notre bilan et si nous nous concentrons simplement sur sa transformation en propriété génératrice de revenus. . . nous nous en sortirons très bien au cours des deux à trois prochaines années et nous pouvons nous soucier d’acquérir davantage de sites un peu plus tard.
Cependant, il s’attendait à « un autre choc en cours de route, probablement avant ma retraite ».
Même si Sleath espère que « personne ne me remplacera de sitôt », la nomination d’un nouveau président a suscité des spéculations sur la durée de son mandat. Il est conscient de son héritage et souhaite laisser l’entreprise dans une meilleure position qu’à son arrivée.
« Je suis sûr que mon nom sera oublié deux semaines après mon départ car il s’agira de la nouvelle personne et de la nouvelle équipe, mais j’aimerais penser que j’ai quitté l’entreprise en bonne forme et qu’elle continue survivre et prospérer pendant les décennies à venir.