Scott Rechler a investi des milliards de dollars dans des immeubles de bureaux à Manhattan après la crise financière de 2008, amassant l’un des plus gros portefeuilles de la ville grâce à une vague de transactions. Maintenant, Rechler, le directeur général du promoteur immobilier RXR, se prépare à céder certains de ses bureaux à des prêteurs.
La décision intervient après un examen exhaustif des propriétés de RXR et reconnaît que certaines qui ont généré des rendements réguliers, quoique peu spectaculaires, n’ont plus de sens économique dans une nouvelle ère de travail à distance et de hausse des taux d’intérêt.
« Avec certains d’entre eux, je ne pense pas que nous puissions faire quoi que ce soit avec eux », a déclaré Rechler. La seule alternative, a-t-il expliqué, était de « rendre les clés à la banque » – le langage des développeurs pour arrêter le paiement de la dette et renoncer au contrôle de l’actif tout en essayant de trouver une solution avec le prêteur. « Rendez les clés à la banque. Et vous devez être discipliné à ce sujet.
Près de trois ans après que la pandémie de Covid a fermé New York et changé fondamentalement la façon dont les gens travaillent, les plans de RXR reflètent un consensus croissant selon lequel le plus grand marché de bureaux au monde se dirige vers une période calamiteuse. Les bâtiments datés dans des endroits banals deviendront obsolètes à moins qu’ils ne puissent être réaffectés à d’autres usages. Pendant ce temps, les développeurs parient que les tours les meilleures et les plus avancées – chargées de technologie et de commodités et situées par les transports en commun – prospéreront.
Le meilleur exemple de ce dernier est peut-être le One Vanderbilt de SL Green, qui survole la gare Grand Central et a atteint des loyers record, même au milieu de la pandémie. Rechler espère que le prochain parc 175 de RXR, qui sera le plus haut bâtiment de l’hémisphère occidental une fois achevé, finira par le surpasser.
Un rendu du 175 Park, qui devrait être le plus haut bâtiment de l’hémisphère occidental lorsqu’il sera terminé © Render by The Boundary
« Nous avons eu plus de projections pour ce bâtiment au cours des derniers, appelez-le, 60 jours, puis nous en avons eu pour le reste de notre portefeuille », a-t-il déclaré. Rechler a également de grands espoirs pour le 5 Times Square, l’ancien domicile d’EY. RXR et ses partenaires dépensent environ 300 millions de dollars pour réaménager le bâtiment, en ajoutant tout, d’un nouveau hall d’entrée et d’ascenseurs à un spa.
Ces paris peuvent encore payer. Mais Rechler, qui est également membre du conseil d’administration de la Réserve fédérale de New York, s’attend à une période difficile dans les mois à venir. La forte hausse des taux d’intérêt à partir de creux historiques menace toutes sortes d’entreprises qui reposaient sur des capitaux bon marché et facilement disponibles, a-t-il noté. Même les entreprises technologiques, l’une des rares sources restantes d’expansion du marché des bureaux, abandonnent désormais des milliers d’employés. Leurs coupes, à leur tour, semblent se répercuter sur Wall Street.
« Lorsque les entreprises licencient des employés, elles ne prennent généralement pas plus d’espace », a déclaré Rechler, ajoutant : « Le nombre de projets de développement dont nous entendons parler dans tout le pays et qui s’arrêtent est époustouflant. »
Rechler, 55 ans, est le rejeton à tête de balle d’une fortune immobilière de Long Island construite par son grand-père, William, qui a développé une chaise de jardin pliante légère après la Seconde Guerre mondiale. William et ses frères ont versé les bénéfices qui en résultaient dans des entrepôts, des parcs industriels et des bureaux de banlieue à travers Long Island.
C’est un Scott Rechler précoce, encore dans la vingtaine, qui a convaincu les membres de sa famille de rendre l’entreprise publique en 1995, puis a mené une poussée risquée sur le marché des bureaux de Manhattan.
Il a démontré un talent pour le timing. En janvier 2007, alors que la crise financière se profile, il vend la société Reckson Associates Realty Corporation à SL Green pour 6,5 milliards de dollars.
Scott Rechler : « Cela va être une période difficile. [But] vous ne pouvez pas peindre tous les immeubles de bureaux avec le même pinceau ‘
Seize ans plus tard, il secoue toujours la tête qu’il a fallu convaincre certains de ses investisseurs de soutenir l’accord. Rechler a lancé RXR, puis a attendu jusqu’en août 2009 pour revenir sur le marché, dépensant 4,5 milliards de dollars au cours des deux prochaines années dans des immeubles de bureaux fortement réduits.
Le premier immeuble qu’il a acquis avait un bail de 10 ans avec JPMorgan. Bien que cela semble maintenant être un pari sûr, ce n’était pas le cas à l’époque, se souvient Rechler : « Nous avons passé six semaines à souscrire et à réfléchir : que se passera-t-il si JPMorgan fait faillite ?
Le marché des bureaux de New York s’est redressé et, plein d’argent étranger, a rapidement dépassé ses sommets précédents. En 2016, le marché des bureaux atteignait son apogée et RXR a de nouveau pivoté. Il s’est concentré sur les appartements – les soi-disant développements multifamiliaux – dans des villes en croissance telles que Denver et Phoenix, et les entrepôts industriels.
Tous deux ont été les chouchous des investisseurs immobiliers ces dernières années. Même lorsque leurs finances sont tendues, les gens paieront toujours un loyer, pense-t-on. Les loyers peuvent également être augmentés en période d’inflation. Les entrepôts, quant à eux, sont devenus des nœuds vitaux du commerce électronique.
Mais avec la pandémie, les bureaux de New York et d’autres villes posent un défi désespéré pour RXR et d’autres développeurs. Rechler a accepté que « le génie est sorti de la bouteille » et que le travail hybride ne va pas disparaître. « Nous sommes une société immobilière et nous laissons toujours les gens travailler de manière hybride le vendredi », a-t-il déclaré. « Alors, c’est là pour rester. »
En décembre, il a demandé à son équipe d’élaborer un ensemble de mesures tenant compte de la nouvelle réalité, puis a classé les avoirs en bureaux de RXR en conséquence. « Je l’appelle Project Kodak », a déclaré Rechler, faisant référence à la société cinématographique autrefois dominante qui a été bouleversée par les nouvelles technologies. « Certains bâtiments sont filmés, et certains bâtiments sont numériques. Ceux qui sont des films, il faut être réaliste à ce sujet.
RXR n’investira pas dans ces propriétés à moins qu’elle ne trouve un moyen de les convertir à un autre usage – ou si elle pense qu’elles peuvent encore prospérer en tant qu’alternatives à faible loyer. « Mais même là. . . Je serais inquiet. Parce qu’ils deviennent rapidement obsolètes sur le plan concurrentiel. Alors tirez ce que vous pouvez en tirer, déterminez ce qu’il faut faire et passez à autre chose », a déclaré Rechler. « Ceux qui sont numériques, c’est sur quoi vous devez vous concentrer. »
Il a refusé de dire lesquels ou combien de ses immeubles étaient destinés à revenir aux prêteurs – bien qu’il ait estimé qu’environ 10% du portefeuille de bureaux de RXR appartenait à la catégorie «film».
Certains d’entre eux pourraient être candidats à la conversion en logements – une idée qui a enthousiasmé à la fois les développeurs et le maire de New York Eric Adams, dont la ville manque chroniquement de logements.
Mais, comme l’a observé Rechler, de tels projets sont en proie à des complications. Même si un promoteur peut résoudre des problèmes d’architecture et de zonage, il doit d’abord vider l’immeuble de ses locataires. « C’est un long processus. Je dois déménager des locataires, je dois transporter un immeuble vacant – pourquoi passer par ce processus ? Ce n’est pas simple », a-t-il expliqué, affirmant que l’État de New York devrait offrir des incitations fiscales et réglementaires pour rendre ces projets réalisables.
Pourtant, Rechler voit des opportunités dans le bouleversement du bureau. Comme d’autres promoteurs, RXR a créé une branche de prêt immobilier pour combler le vide laissé par les banques après la crise de 2008.
Il s’attend à obtenir environ 2 milliards de dollars de prêts à haut rendement cette année pour des projets de bureaux et multifamiliaux qui ont manqué de liquidités alors que d’autres prêteurs se sont retirés.
Il devrait y avoir des opportunités. De nombreux investisseurs institutionnels cherchent désormais désespérément à réduire leur exposition aux bureaux. Dans certains cas, a fait valoir Rechler, les projets étaient toujours viables, mais leurs ratios d’endettement avaient soudainement explosé parce que les évaluations foncières sous-jacentes avaient été réduites.
« Ce que vous voyez, c’est que beaucoup d’institutions ne veulent tout simplement plus investir d’argent dans ces bâtiments. Donc, les sponsors sont en quelque sorte laissés au pays de nulle part », a-t-il expliqué, ajoutant:« Cela va être une période difficile. [But] vous ne pouvez pas peindre tous les immeubles de bureaux avec le même pinceau.