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Les sociétés immobilières de la zone euro sont frappées par des pertes croissantes et certaines auront du mal à faire face à leurs dettes, qui ont atteint un niveau plus élevé qu’avant la crise financière de 2008, a prévenu la Banque centrale européenne.
Les pertes, qui, selon la BCE, auraient «des conséquences sur la résilience des portefeuilles de prêts des banques», proviennent de coûts de financement nettement plus élevés, de la baisse de la valeur des propriétés commerciales, de la baisse des revenus locatifs et des inquiétudes croissantes concernant l’efficacité énergétique des bâtiments.
La banque centrale a déclaré que les signes de tensions dans le secteur de l’immobilier commercial, qui représente 10 pour cent de tous les prêts bancaires de la zone euro, « ont le potentiel d’amplifier considérablement un scénario défavorable » et « entraîneraient des pertes importantes » dans le système financier au sens large.
L’endettement moyen des grandes sociétés immobilières européennes a dépassé 10 fois leurs bénéfices, « proche ou supérieur aux niveaux d’avant la crise financière mondiale ». la BCE a déclaré dans le cadre de son examen semestriel de la stabilité financière. L’analyse complète sera publiée mercredi, mais la BCE a publié un jour plus tôt ses préoccupations concernant l’immobilier commercial.
Les hausses des taux d’intérêt de la BCE ont durement frappé le secteur. Il en coûte désormais 2,6 points de pourcentage de plus pour financer l’achat d’actifs immobiliers commerciaux en Europe qu’avant le début de la hausse des taux l’année dernière, selon les données du registre des crédits de la zone euro. Le taux de référence des dépôts de la banque centrale est désormais de 4 pour cent, contre moins 0,5 pour cent avant le début du cycle de resserrement.
La hausse des coûts d’emprunt poserait un défi de refinancement pour les entreprises les plus endettées, a déclaré la BCE, soulignant que l’agence de notation Moody’s Analytics avait abaissé les notes ou les perspectives de 40 pour cent des sociétés immobilières européennes d’ici mars 2023.
Le problème est plus aigu dans des pays comme la Finlande, l’Irlande, la Grèce et les pays baltes, où plus de 90 pour cent des prêts accordés aux sociétés immobilières commerciales sont à taux variable ou arrivent à échéance dans les deux prochaines années. Cela se compare à seulement 30 pour cent aux Pays-Bas et 40 pour cent en Allemagne.
« Les modèles économiques établis sur la base d’une rentabilité pré-pandémique et de taux d’intérêt bas pendant une longue période pourraient devenir non viables à moyen terme », a prévenu la BCE.
Le fort ralentissement de l’immobilier commercial dans la zone euro est souligné par la baisse de 47 pour cent du nombre de transactions dans le secteur au premier semestre de cette année, par rapport à la même période en 2022.
La part des prêts bancaires accordés aux emprunteurs immobiliers déficitaires devrait doubler pour atteindre 26 pour cent, a indiqué la BCE. Mais il a prévenu que ce chiffre pourrait atteindre la moitié de tous les prêts si le chiffre d’affaires dans le secteur diminuait d’un cinquième et si les conditions de financement plus strictes persistaient pendant encore deux ans.
La banque centrale a déclaré que les niveaux d’endettement allaient probablement « se détériorer davantage à mesure que les bénéfices de ces entreprises diminuent et que les prix de l’immobilier commercial sont réévalués à la baisse ».
Le passage au travail à domicile et au commerce en ligne a pesé sur la demande de bureaux et de magasins, pesant sur les revenus locatifs des propriétaires, tandis que les immeubles plus anciens et de moindre qualité subissent des baisses de loyers plus importantes, les locataires se concentrant davantage sur l’efficacité énergétique d’un bâtiment.
Signe que les investisseurs estiment que le prix de l’immobilier commercial a fortement chuté au cours des deux dernières années, la valeur marchande des sociétés immobilières cotées de la zone euro est passée de 110 pour cent de la valeur comptable de leurs actifs à moins de 70 pour cent.
Le secteur européen de l’immobilier résidentiel a été confronté à des défis similaires. Mais la BCE a déclaré que la vigueur du marché du travail contribuait à maintenir les défauts de paiement des prêts hypothécaires à un faible niveau, tandis que la pénurie de logements et la hausse des coûts de construction soutenaient les prix.