“On s’attendrait à ce qu’il y en ait moins dans le commerce de détail. Mais ça se passe quand même bien. » Le PDG de Wereldhave, Matthijs Storm, est ravi : malgré tout, les choses vont plutôt bien sur le marché de l’immobilier commercial. Malgré tout. Parce que si vous lisez les gros titres économiques, vous pourriez vous douter du contraire. Après l’impact de la crise corona avec tous ses confinements et fermetures obligatoires de magasins, la forte inflation a conduit à une mauvaise humeur historique chez les consommateurs. La hausse des taux d’intérêt est également une source de troubles pour le marché immobilier. Après tout, pour ceux qui veulent acheter un bien immobilier, il deviendra plus coûteux d’emprunter de l’argent, de sorte que les vendeurs devront baisser le prix.
Pas le moment de devoir vendre plusieurs centres commerciaux, comme c’est le cas des fonds immobiliers cotés Wereldhave et Unibail-Rodamco-Westfield. Wereldhave possède plusieurs centres commerciaux en France. Unibail est de retour avec un certain nombre d’Américains centres commerciaux – un héritage de fusion avec l’Australien Westfield.
Les fonds cotés à Amsterdam ont hâte de se débarrasser de leurs centres commerciaux les moins rentables. Si nécessaire à perte, comme cela s’est avéré en 2021 – lorsque Wereldhave a vendu quatre centres commerciaux français avec une remise d’environ 40 % sur la valeur comptable.
Néanmoins, il n’y avait pas d’ambiance de crise lors de la présentation des chiffres annuels d’Unibail et de Wereldhave cette semaine. La crise économique tant redoutée s’est finalement révélée meilleure que prévu. Les consommateurs ont quand même réussi à trouver les centres commerciaux en 2022, et bien que les commerçants aient vu le loyer de leurs locaux augmenter en ligne avec l’inflation, le taux d’occupation à Wereldhave s’est élevé à 96,8% – le pourcentage le plus élevé depuis 2014. Unibail (bénéfice de 9,31 euros par action ) et Wereldhave (1,63 par action) ont mieux performé que prévu par les analystes. Bien que les revenus locatifs totaux aient diminué en raison de la cession de centres commerciaux à l’étranger, Unibail et Wereldhave ont pu relever leurs objectifs de rentabilité pour l’année à venir.
Vision future
Dans la communication avec les actionnaires, Wereldhave s’est donc principalement concentré sur la stratégie future. Autrement dit: centres de services complets. Ceux-ci représentent la vision d’avenir de Wereldhave : un centre commercial dans lequel, en plus des magasins de vêtements, des centres de soins, de restauration et de santé sont hébergés.
Parce que l’idée est que la meilleure façon d’amener les consommateurs dans votre centre commercial est de s’assurer qu’ils ne viennent pas seulement faire leurs courses. “Une visite chez le physiothérapeute, une salle de sport ou l’achat de produits frais”, a déclaré le PDG de Wereldhave, Matthijs Storm. « Cela s’adapte également mieux aux horaires chargés. Vous n’avez qu’à faire un seul voyage en voiture pour toutes ces choses.
Dans le centres de services complets En plus des commerces, vous pouvez également trouver des soins et de la restauration
A terme, un centre commercial reconverti en full service center devrait assurer plus de trafic, ce qui est bon pour le taux d’occupation, la valeur du bien et in fine les revenus locatifs. Le centre commercial couvert Presikhaaf à Arnhem est mentionné comme un exemple brillant. Presikhaaf a été le premier à être converti en centre de services complets. Depuis lors, selon Wereldhave, il a mieux performé que les autres centres de son portefeuille. Le nombre de visiteurs augmente à nouveau, presque aux niveaux d’avant le coronavirus. Storm : “Les visiteurs évaluent leur expérience beaucoup plus haut qu’avant la rénovation, et le taux d’occupation a également augmenté depuis la transformation de 79 % à 97 %.”
Pas de centre commercial
Quiconque pense à un centre-avec-tout, peut rapidement penser à l’asiatique ou à l’américain méga centres commerciaux envisager. Des centres qui ont détourné les consommateurs de la classe moyenne locale en raison de l’offre importante. Résultat : des rues commerçantes vides. Aux Pays-Bas, hormis le Mall of the Netherlands à Leidschendam développé par Unibail, il n’y a rien de comparable. Selon Storm, un centre comme Presikhaaf est fondamentalement différent. “Un Mall of the Netherlands comme celui-ci est vraiment une journée. Pour nous, il s’agit de la visite quotidienne.
Storm ne peut pas complètement nier que les centres de services complets prendront bientôt en charge les fonctions de centres de village. Néanmoins, le PDG de Wereldhave ne pense pas que ses centres porteront le coup fatal aux rues des villages locaux. “La portée n’est pas si grande. Nous donnons du cœur à des endroits un peu plus calmes tels que Capelle, Hoofddorp, Nieuwegein et Heerhugowaard. Pas exactement les points chauds pour les parties américaines de capital-investissement.
Portefeuille français réduit
Wereldhave a déployé toute sa stratégie sur les centres de services complets. Elle gère un portefeuille immobilier d’environ 2 milliards d’euros, répartis sur 22 centres commerciaux, principalement en Belgique et aux Pays-Bas. Tous ces centres commerciaux doivent être convertis en centres de services complets dans les années à venir. L’année dernière, elle a déjà achevé la transformation de centres commerciaux à Tilburg, Dordrecht et Courtrai en Flandre occidentale. Hoofddorp, Capelle aan den IJssel, Purmerend et Genk sont prévus pour cette année.
Afin de financer les transformations et de réduire le taux d’endettement en légère hausse en 2022, Wereldhave souhaite vendre deux centres commerciaux français. Depuis la nomination du PDG Matthijs Storm en 2020, le portefeuille français n’a cessé de se réduire. Les centres commerciaux, à Bordeaux et à Paris, seront mis en vente respectivement cette année et l’an prochain. Un centre commercial encore inconnu au Benelux sera également vendu, a confirmé Storm lors de la présentation des chiffres annuels.
Avec la hausse des taux d’intérêt, les revenus des centres risquent d’être décevants, même si Wereldhave ne vendra pas à nouveau 40% en dessous de la valeur comptable – comme ce fut le cas pour les centres commerciaux français en 2021. Tempête : “C’étaient des centres qui n’étaient pas rentables du tout. Celui de Rouen est désormais vide à 35 % ». Bordeaux et Paris sont une toute autre histoire. « Les rendements y sont beaucoup plus élevés. Il n’y a aucune raison pour que nous vendions là-bas avec des rabais substantiels.