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Les sociétés de capital-investissement et les fonds de pension parient sur les maisons de location au Royaume-Uni, dépensant des sommes record au cours des deux dernières années dans un contexte de demande croissante et de crise de l’accessibilité financière des logements.
Les transactions pour acheter ou construire des maisons unifamiliales locatives avaient dépassé 1,5 milliard de livres sterling à la fin du mois de septembre, soit plus de trois fois les sommes déployées sur l’ensemble de 2021 ou 2022, selon les données de l’agence immobilière Savills. Cela fait suite à un montant record de 1,9 milliard de livres sterling de transactions l’année dernière.
Les investisseurs privilégient de plus en plus les maisons unifamiliales aux grands immeubles d’appartements, appelés complexes multifamiliaux, dans l’espoir d’attirer des locataires plus stables et à long terme et parce que les maisons sont plus faciles à construire dans le cadre du système de planification restrictif du Royaume-Uni.
«Nous pensons que les familles unifamiliales constitueront la plus grande classe d’actifs dominante au sein [residential]», a déclaré James Stevens, responsable des investissements immobiliers mondiaux chez Aviva, qui a investi environ 600 millions de livres sterling dans le secteur depuis 2020.
La part des nouveaux investissements locatifs au Royaume-Uni consacrée aux maisons unifamiliales plutôt qu’aux immeubles multifamiliaux a atteint 54 pour cent au cours de l’année précédant septembre, contre 32 pour cent l’année précédente et seulement 5 pour cent en 2019, a déclaré Savills. .
Les investisseurs ont acquis près de 5 000 logements au cours des trois premiers trimestres de l’année, soit une hausse de 20 pour cent par rapport à la même période de l’année dernière, selon Savills.
Les institutions britanniques, notamment Aviva, L&G et Lloyds, ont été rejointes par un nombre croissant d’entreprises internationales. Blackstone, le plus grand investisseur immobilier au monde, a acheté environ 4 500 logements en location à Vistry depuis fin 2023, dans le cadre de deux transactions d’une valeur de 1,4 milliard de livres sterling.
Blackstone, qui investit depuis longtemps dans le logement aux États-Unis, a acquis des dizaines de milliers de logements en Europe et, au Royaume-Uni, s’est concentré sur le financement de nouvelles constructions. Les activités résidentielles du groupe au Royaume-Uni disposent d’un portefeuille de 17 000 logements abordables et développent désormais également les locations sur le marché libre.
L’Office d’investissement du régime de pensions du Canada (OIRPC) a lancé en octobre une coentreprise avec le gestionnaire immobilier Kennedy Wilson, d’une valeur d’un milliard de livres sterling, pour investir dans des maisons unifamiliales, avec un investissement initial de 500 millions de livres sterling.
Une coentreprise distincte de 750 millions de livres sterling a été lancée en novembre entre le gestionnaire de capital privé Greykite et le groupe immobilier Gatehouse, qui a déjà une stratégie avec le groupe Carlyle. Sigma Capital Group, l’un des premiers acteurs du secteur, a élargi son portefeuille à plus de 8 500 logements.
Les critiques voient l’afflux de capitaux privés dans l’immobilier locatif dans divers pays comme un réquisitoire de la crise du logement qui a empêché de nombreuses familles d’accéder à la propriété et les a laissées louer plus longtemps à la merci de fortes augmentations de loyer.
L’investissement institutionnel dans les logements locatifs au Royaume-Uni reste à un niveau faible par rapport à d’autres pays, avec seulement 3 pour cent des logements locatifs appartenant à de grands investisseurs, contre 37 pour cent en Allemagne et 41 pour cent aux États-Unis.
Les investisseurs affirment que les logements locatifs détenus par des institutions offrent plus de stabilité et des normes plus élevées que ceux gérés par de petits propriétaires privés – et que leurs projets augmenteront le nombre total de logements en construction à un moment où les ventes des constructeurs ont chuté.
“L’investissement institutionnel peut jouer un rôle important en augmentant la nouvelle offre tout en générant des rendements stables et liés à l’inflation pour les investisseurs finaux”, a déclaré James Seppala, responsable de l’immobilier européen chez Blackstone.
L’année dernière, les investisseurs pouvaient s’attendre à des réductions de 15 à 20 % sur les maisons invendues des grands promoteurs, qui ont été confrontés à une baisse de la demande après que le « mini » budget de Liz Truss en 2022 ait augmenté les taux hypothécaires.
« Une grande partie de [deals in 2023 was] les constructeurs de maisons ont probablement du mal à vendre leur produit à vendre. Une grande partie de ce qui s’est passé cette année est due au fait que les constructeurs d’habitations réfléchissent de manière beaucoup plus stratégique », a déclaré Piers de Winton, responsable national des investissements résidentiels chez Savills.
Ces remises se sont réduites à mesure que les promoteurs réduisaient leur production, posant un défi aux investisseurs. Certains acquièrent également des terrains et font appel à des entreprises de construction pour livrer de nouvelles propriétés.
Certains gestionnaires de capital-investissement espèrent constituer d’importants portefeuilles qu’ils pourront vendre aux fonds de pension, qui apprécient les revenus réguliers générés par les logements locatifs. Blackstone a conclu l’une des premières transactions de ce type, en vendant 3 000 logements en copropriété d’une valeur de 405 millions de livres sterling au plus grand fonds de pension privé du Royaume-Uni, le Universities Superannuation Scheme.