Dan Shannon se fera un plaisir de concevoir une nouvelle tour de bureaux à Manhattan si un client le souhaite. Mais le plus souvent, Shannon, associée directrice du cabinet d’architecture new-yorkais MdeAS, est invitée à insuffler une nouvelle vie à de vieux bâtiments.
Il s’est forgé la réputation d’être l’un des plus grands praticiens de ce que les architectes et les promoteurs appellent le « repositionnement ».
La demande pour ce métier particulier est stimulée par le bouleversement du plus grand marché de bureaux au monde provoqué par la pandémie de Covid-19 et l’augmentation subséquente du travail à domicile. Alors que les immeubles de bureaux les plus récents et les plus flashy attirent toujours les meilleurs locataires, les tours intermédiaires subissent une pression croissante pour être modernisées ou risquent de devenir obsolètes.
« C’est la pédale au métal », a déclaré Shannon à propos de sa charge de travail. « Pour chaque nouveau bâtiment, nous effectuons 10 ou 15 conversions. Et c’est la même chose dans toute la ville.
Entre autres projets, Shannon travaille sur l’éviscération quasi totale de l’ancien One and Two Penn Plaza, des tours ternes des années 1970 qui surplombent Pennsylvania Station, pour Vornado Realty Trust; une mise à jour du soi-disant Lipstick Building au 885 Third Avenue pour SL Green Realty; et le bâtiment McGraw Hill sur la 42e rue pour Resolution Real Estate Partners.
Plus récemment, Shannon a été sollicité par Harbour Group International pour faire revivre le bâtiment Black Rock sur la Sixième Avenue, un monument moderniste des années 1960 qui a été pendant des décennies le siège du réseau de diffusion CBS de William Paley.
« Comment repolir le Black Rock, puis lui insuffler ce que recherchent les locataires d’aujourd’hui ? demanda Shannon.
Environ 70 % des 440 millions de pieds carrés de bureaux de New York datent d’avant 1980, ils sont donc prêts à être démolis ou modernisés. Si les promoteurs traînaient les pieds pour les rénovations, Covid semble leur forcer la main.
Même si l’incertitude règne parmi les promoteurs new-yorkais, un consensus se forme sur le fait que les bureaux doivent devenir des espaces plus dynamiques et attrayants s’ils veulent attirer les travailleurs qui se sont habitués au confort de leur studio ou du Starbucks local. Cela signifie des équipements, tels que des restaurants, des bars à vin, des studios de yoga et des salles de sport. Cela signifie également de l’air pur, de la lumière naturelle et de l’espace extérieur.
« Les gens veulent quelque chose de sexy et de meilleure qualité maintenant », a déclaré Joe Iacono, dont la société, Crescit Capital, est un prêteur immobilier commercial. « Il est même difficile de dire quelle est la valeur d’un ancien immeuble de bureaux à New York en ce moment. »
Les pressions environnementales sont également à l’œuvre. Comme pour d’autres endroits, la législature de New York a soutenu des réglementations qui limiteront la quantité de gaz à effet de serre que les bâtiments peuvent émettre. Les contrevenants encourront des peines de plus en plus sévères dans les années à venir. Même sans de telles règles, les promoteurs affirment que les locataires exigent des bâtiments plus économes en énergie pour satisfaire leurs propres politiques climatiques.
La construction neuve est une réponse. Le One Vanderbilt de SL Green, récemment ouvert, une tour ultramoderne à côté de la gare Grand Central, a réussi à exiger des loyers supérieurs à 200 $ le pied carré. Le nouveau siège social de JPMorgan s’élève à quelques rues de là.
Mais pour d’autres, le repositionnement a du sens. Cela a tendance à être plus rapide et moins coûteux que les nouvelles constructions. Cela implique également moins de problèmes de zonage. Un problème est de savoir si un investisseur peut acquérir un immeuble en déclin à un prix suffisamment bas pour obtenir un rendement après une rénovation coûteuse.
Cela semble avoir été le cas avec 100 Pearl Street, une tour de 26 étages dans le quartier financier qui a été construite en 1983. GFP et Northwind Group ont payé 308,5 millions de dollars pour la propriété partiellement occupée en 2018. Ils se sont lancés dans une rénovation de 250 millions de dollars qui comprenait une nouvelle salle de restauration, des ascenseurs et des systèmes mécaniques améliorés, un salon sur le toit et un nouveau penthouse. En décembre, ils ont vendu 100 Pearl – désormais loués à plus de 90% – à l’Allemand Commerz Real pour 850 millions de dollars.
« Au milieu, il est difficile de survivre », c’est la leçon que Jens Böhnlein, responsable mondial de la gestion d’actifs pour Commerz Real, a tirée du projet.
Même Shannon reconnaît que toutes les tours de bureaux de New York ne peuvent pas être sauvées, même par les meilleurs architectes. Certains sont mal situés ou ont d’autres verrues incurables et ne valent pas l’investissement. Certains sont susceptibles de ne recevoir que des rénovations superficielles ou imitées qui ne parviennent pas à inspirer les locataires potentiels. Pendant ce temps, on parle de plus en plus de la conversion de certaines tours de bureaux en logements résidentiels, une tâche beaucoup plus compliquée.
« Avant, nous étions seuls », a déclaré Shannon à propos de son commerce encombré. « Maintenant, c’est un vrai marché. Et c’est une bonne chose.
Originaire de Louisville, Kentucky, il est venu à New York en 1983, une autre période difficile pour la ville. Il attribue à Harry Macklowe le mérite d’avoir rappelé aux autres développeurs les possibilités de repositionnement après son succès avec le General Motors Building sur la Cinquième Avenue. Macklowe l’a acheté en 2003 pour un montant record de 1,4 milliard de dollars et a dépensé 150 millions de dollars supplémentaires pour le rénover. Shannon a aidé à repenser le hall et la place, laissant la place à l’emblématique Apple Store. GM l’a vendu cinq ans plus tard pour 2,8 milliards de dollars.
« Les gens ont reconnu que vous pouviez prendre un bâtiment ainsi réduit et le faire fonctionner comme aucun autre », a déclaré Shannon.
Dan Shannon travaille sur l’éviscération quasi totale de l’ancien Two Penn Plaza, une tour terne des années 1970 qui domine la gare de Pennsylvanie © MdeAS
Entre autres changements, les extérieurs sombres de PENN 2 seront repeints et les toits et les terrasses seront drapés de feuillage © dbox
Au Penn Plaza, le directeur général de Vornado, Steven Roth, a fait monter les enchères. Le réaménagement est destiné à jeter un halo sur un coin obscur de Manhattan et à offrir une pénitence pour le péché architectural de la démolition de la Penn Station originale en 1963.
« Il a dit : ‘Dan, je ne veux pas d’un bâtiment rénové. Je veux un nouveau bâtiment », a déclaré Shannon, qui travaille sur le projet avec Brad Zizmor du cabinet d’architecture A+I.
Les tours ont été rebaptisées PENN 1 et PENN 2. Le nouveau hall chic de trois étages de la première est une indication qu’elles n’auront qu’une ressemblance passagère avec elles-mêmes une fois terminées. Entre autres changements, les extérieurs sombres seront repeints et les toits et les terrasses seront drapés de feuillage.
L’objectif est de prendre le design maussade des années 1970 et de l’éclairer pour une nouvelle ère. Pour améliorer l’efficacité énergétique, de nouvelles fenêtres utiliseront du verre à triple vitrage et des systèmes de climatisation seront dispersés dans les bâtiments, permettant un air plus pur et un refroidissement plus personnalisé.
Le travail de Black Rock sera moins étendu, en partie parce que la tour conçue par Eero Saarinen était en avance sur son temps en offrant les hauts plafonds et la lumière naturelle prisés par les locataires de bureaux d’aujourd’hui. Pourtant, Shannon et Tom Vecchione du cabinet d’architecture Vocon espèrent illuminer un hall en retrait qu’il décrit comme « une fosse sombre ». Ils démoliront également les aménagements intérieurs des bureaux et installeront de nouveaux systèmes mécaniques.
« La fuite vers la qualité à New York est clairement en cours », a déclaré Jim Vallos, le directeur général de Harbour Group qui a embauché Shannon pour revigorer Black Rock. « Nous cherchons vraiment à le restaurer et à l’améliorer, pas seulement à le peindre. »