Un manoir surplombant Regent’s Park s’est vendu pour moins de 130 millions de livres sterling, soit une remise de plus de 50 millions de livres sterling sur son prix demandé, signe que la hausse des coûts de développement et le départ de riches acheteurs russes atteignent le sommet du marché immobilier londonien.
L’homme d’affaires indien Ajay Kalsi a conclu un accord pour acheter 1-18 York Terrace East, une rangée de maisons classées Grade I couvrant 95 000 pieds carrés, selon quatre personnes au courant de l’accord.
La vente à prix réduit met fin à un chapitre difficile pour les anciens propriétaires de la propriété conçue par John Nash, tout en offrant un aperçu rare des défis liés à l’exploitation dans le haut de gamme secret du marché immobilier de la capitale.
Le développeur Zenprop a acheté la propriété en 2016 et le directeur général de la société, Derrick Beare, a déclaré au Financial Times en 2020 que son objectif était d’obtenir un permis de construire, de rénover le bloc des années 1820, de prolonger le bail avec le propriétaire libre The Crown Estate et de vendre.
Mais le projet du promoteur de retourner la propriété pour un profit s’est détérioré à mesure que le marché du logement tournait. Les prix moyens des maisons “prime” à Londres sont inférieurs de 17,6% à leur sommet de 2014, selon l’agent immobilier Savills.
« Cela a été un long processus, une expérience terrible. [There was] Brexit, une pandémie puis une guerre. Maintenant, le marché est vraiment difficile en raison de la hausse des coûts de construction », a déclaré une personne impliquée dans la vente.
Les acheteurs étrangers fortunés sont un pilier du marché principal de Londres, mais leur nombre a diminué pendant la pandémie de Covid et n’a pas encore rebondi. Les acheteurs russes, autrefois monnaie courante dans le centre de Londres, ont diminué ces dernières années et ont pratiquement disparu depuis l’invasion de l’Ukraine par Vladimir Poutine plus tôt cette année.
“Il n’y a évidemment pas de Russes, peu d’acheteurs chinois et très peu d’acheteurs arabes”, a déclaré Andrew Langton, président d’Aylesford International, la société commercialisant York Terrace East aux côtés de Savills.
Les super-riches nationaux ont comblé le vide sur le marché immobilier haut de gamme, garant leur argent dans des maisons de plus de 5 millions de livres sterling à un rythme record, selon Savills. Même ainsi, les acheteurs de maisons qui cherchent à se protéger de la hausse de l’inflation ne ciblent pas des projets de rénovation complexes tels que York Terrace East.
En raison de la montée en flèche des coûts de construction, causée par l’inflation et la hausse des taux d’intérêt, le prix de réaménagement de York Terrace East devrait être supérieur à 100 millions de livres sterling, selon des personnes connaissant la propriété.
Kalsi n’a pas répondu à une demande de commentaire ni clarifié ses plans pour le bâtiment, qui a l’autorisation d’être transformé en 26 appartements et deux maisons.
La vente à prix réduit est un signal que la hausse du coût des matériaux de construction pèse sur le haut de gamme du marché.
“A peine avez-vous acheté [the property] que vous frappez le mur de béton des coûts de construction, qui augmentent de jour en jour pour les briques, le ciment, le bois, tout. Coûts de construction [could be] bien plus de 1 000 £ par pied carré », a déclaré une personne impliquée dans l’accord.
«Ce qui était de 185 millions de livres sterling est maintenant de 130 millions de livres sterling. Est-ce une question d’inflation des coûts de construction et d’incertitude concernant les utilisateurs finaux, les Russes étant éliminés du marché ? » dit la personne.
Mais York Terrace East a ses propres complications uniques. En février 2020, les investisseurs immobiliers milliardaires, les frères Reuben, ont accordé un prêt sur la propriété d’un montant compris entre 90 et 100 millions de livres sterling, avec des paiements d’intérêts pouvant atteindre 700 000 livres sterling par mois, selon quatre personnes familières avec l’arrangement.
Kalsi a contracté le prêt dans le cadre de la vente mais est susceptible de refinancer la propriété, selon deux des personnes.
Les Reubens ont refusé de commenter.
Beare a refusé de commenter; Lorsque le chef de Zenprop a tenté de vendre pour 185 millions de livres sterling en 2020, il a déclaré que le but était “de récupérer mon argent et de passer à autre chose”.
Plusieurs personnes au courant de la vente affirment que la société a comptabilisé une perte substantielle sur la propriété, bien que le montant dépensé par Zenprop à ce jour ne soit pas clair.
« Ça a été un cauchemar. Sortir sera un immense soulagement », a déclaré l’un d’eux.