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La tour de 20 étages située au 529 Fifth Avenue se distingue des autres bâtiments autour de Grand Central Station par les conceptions roses surréalistes d’une exposition d’art inspirée d’Alice au pays des merveilles installée pour remplir les espaces commerciaux vacants au rez-de-chaussée.
Elle est également remarquable comme l’une des rares tours qui ont récemment changé de mains, donnant un indice sur la valeur des anciens bureaux de Manhattan maintenant que le secteur de l’immobilier commercial a émergé d’une ère historique d’argent ultra-bon marché.
Silverstein Properties a vendu le bâtiment il y a trois mois pour 105 millions de dollars. En termes de prix au pied carré, c’était encore moins qu’un terrain de l’autre côté de la rue commandé en 2015.
« A New York, les immeubles se vendent à un prix inférieur à la valeur du terrain sur lequel ils sont assis », a déclaré Will Silverman, directeur général d’Eastdil Secured, une banque d’investissement immobilier. « Nous constatons des prix inférieurs à ce qu’ils ont été en 20 ans en dollars absolus. »
Un calcul attendu depuis longtemps est en cours dans le secteur de l’immobilier commercial aux États-Unis, les résultats se produisant au 529 Fifth et à d’autres adresses. Des taux en forte hausse, une crise bancaire régionale qui a réduit le crédit et une tendance au travail à distance font des ravages. Les immeubles de bureaux plus anciens ont fait les frais de la crise, mais les autres catégories immobilières n’ont pas été épargnées.
Les résultats sont évidents dans la montée des tensions dans tout le pays – des promoteurs new-yorkais rendant des immeubles de bureaux obsolètes aux prêteurs, aux saisies sur des complexes d’appartements très endettés à Houston et aux défauts de paiement sur les hôtels et les centres commerciaux à San Francisco. Les banques, sous le contrôle des régulateurs et des investisseurs, commencent maintenant à se décharger même des prêts immobiliers performants à perte.
« Je ne suis pas sûr que les gens aient compris combien de temps la tempête planera et combien de dégâts elle fera », a déclaré Scott Rechler, président de RXR, l’un des plus grands développeurs de New York, comparant la situation à un ouragan touchant terre. « En ce qui concerne les multifamiliaux et autres [commercial real estate]je pense que les marchés sous-estiment sa gravité potentielle.
Craig Deitelzweig, directeur général de Marx Realty, a déclaré qu’il entendait parler de « nouveaux bâtiments chaque jour » rendus aux prêteurs. « C’est le tout début, mais il semble que chaque classe d’actifs soit à risque avec ces nouveaux taux d’intérêt et les marchés du crédit très tendus. »
Les promoteurs immobiliers et les investisseurs ont prospéré pendant l’ère des taux d’intérêt bas qui a suivi la crise financière mondiale de 2008. Lorsque la pandémie de Covid-19 a frappé, ils ont ensuite été soutenus par une période prolongée d’indulgence de la part des prêteurs.
Maintenant, le courtier JLL estime que les immeubles de bureaux à New York – le plus grand marché de bureaux au monde – ont perdu 76 milliards de dollars en valeur par rapport à leurs prix de vente les plus récents. Soixante-treize valaient désormais moins que le solde de leurs prêts. Une exception est un nouveau groupe de bureaux les plus modernes et les plus luxueux, comme One Vanderbilt de SL Green, qui atteint des loyers record.
Les bâtiments comme le 1330 Avenue of the Americas sont plus courants. La propriété Midtown a récemment été vendue par Blackstone et RXR pour 320 millions de dollars, un tiers de moins que le prix qu’elle commandait en 2006.
Les prêteurs ont moins de flexibilité pour soutenir les propriétés en difficulté jusqu’à ce que les conditions s’améliorent puisque, contrairement à la récession qui a suivi la crise de 2008, la hausse des taux d’intérêt a comprimé les immeubles dont les revenus sont insuffisants pour couvrir les remboursements des prêts. « Nous sommes absolument dans une crise du crédit pour les bureaux », a déclaré un investisseur.
Un courtier a estimé que seuls 10 % des immeubles de bureaux à New York n’étaient pas en difficulté, que ce soit en termes de niveau d’endettement ou d’occupation. « Je pense que nous sommes à la pointe des ventes forcées », a déclaré cette personne.
Les dommages financiers peuvent être masqués car si peu de bâtiments ont été vendus au cours de l’année écoulée, avec des volumes de transactions pour l’immobilier commercial en baisse de plus de six mois sur un an au premier trimestre, selon CBRE. Cela signifie que de nombreux propriétaires n’ont pas été obligés de mettre à jour leurs évaluations.
Pourtant, il y a eu des indices. Blackstone a récemment vendu sa participation dans One Liberty Plaza, un gratte-ciel du bas de Manhattan, à Brookfield dans le cadre d’un accord valorisant la tour à 1 milliard de dollars. C’était en baisse par rapport à la valorisation de 1,55 milliard de dollars en 2017, près de la hauteur du marché, lorsque Blackstone a acheté sa participation.
Blackstone a déclaré que les bureaux traditionnels aux États-Unis représentaient moins de 2% de son portefeuille mondial, contre plus de 60% en 2007 alors qu’il « pivotait intentionnellement » vers d’autres secteurs.
Un autre immeuble de Manhattan, la tour 56, a été déchargé en février pour 110 millions de dollars lorsque le propriétaire n’a pas pu refinancer sa dette, contre 158 millions de dollars payés en 2008.
Les ventes pourraient s’accélérer car davantage de propriétaires sont obligés de refinancer. Près de 900 milliards de dollars de dettes immobilières commerciales aux États-Unis arrivent à échéance cette année et la prochaine, selon MSCI, une société de données financières. Si les propriétaires ne peuvent pas refinancer à des conditions raisonnables ou sont obligés d’injecter des millions de dollars de capitaux frais, ils peuvent choisir de vendre ou simplement de s’en aller.
Les bureaux ne sont pas le seul secteur sous pression. Certains appartements locatifs – considérés comme une valeur sûre pendant la pandémie – sont également en difficulté.
À Houston, Applesway Investment Group a acheté quatre complexes d’appartements datés avec près de 230 millions de dollars de dette à taux variable à partir de 2021, dans l’espoir de pouvoir augmenter les loyers. Mais il n’a pas pu couvrir ses paiements après la hausse des taux. Le prêteur Arbor Realty Trust a saisi les propriétés en avril.
La crise du refinancement crée des opportunités pour un groupe croissant de prêteurs alternatifs de combler les lacunes pour des propriétés autrement viables. Cependant, ces prêteurs offrent généralement des crédits à des taux plus élevés.
« Il va y avoir des tonnes et des tonnes de séances d’entraînement », a prédit Steven Stuart de Fortress Investment Group, l’un de ces prêteurs, lors d’une conférence organisée en mai par The Real Deal, un média immobilier. « Le problème fondamental est que beaucoup de ces actifs ont été financés par une dette à court terme et à taux variable il y a quelques années. »
Au-dessus de toute négociation plane l’incertitude quant à l’avenir des bureaux, le plus grand secteur de l’immobilier commercial. « Office est au milieu d’un changement de paradigme massif. Nous pensons qu’il faudra plus de cinq ans pour déterminer le changement fondamental de la demande », a déclaré Julie Ingersoll, directrice des investissements chez CBRE IM. « Ce n’est comme aucun autre cycle immobilier que nous ayons vu dans le passé. »