Depuis plus de deux décennies, le 8 Canada Square, le gratte-ciel londonien qui abrite le siège mondial de HSBC et porte son logo, est un symbole du statut de Canary Wharf en tant que centre financier mondial.
Mais la décision de la banque d’abandonner les Docklands de l’est de la ville au profit d’un emplacement plus central reflète l’attrait décroissant du quartier des affaires pour financer les entreprises après un changement transformateur dans les habitudes de travail.
« C’est un autre coup dur pour une partie de Londres qui a été durement touchée de manière disproportionnée depuis le début de la pandémie », a déclaré Mark Stansfield, directeur principal du fournisseur de données sur l’immobilier commercial CoStar. « Beaucoup de grandes banques basées ici réduisent l’empreinte de leurs bureaux. »
Avec l’avenir d’un autre locataire historique, le Credit Suisse, en pleine mutation après son quasi-effondrement et son sauvetage par son rival UBS cette année, la réputation de Canary Wharf en tant que plaque tournante pour les services bancaires mondiaux a été mise en doute.
Le quartier parsemé de tours, développé à la suite des réformes financières du Big Bang de Margaret Thatcher en 1986, a souvent lutté contre la perception d’être trop stérile et éloigné des quartiers les plus animés de Londres. Désormais, les quartiers les plus prisés de la capitale se disputent les espaces de bureaux alors que la demande de grands immeubles diminue.
HSBC a déclaré lundi au personnel qu’il prévoyait de quitter Canary Wharf fin 2026, de préférence pour Panorama St Paul’s dans la ville de Londres, un bâtiment qui était autrefois un bureau pour le groupe de télécommunications BT.
Plusieurs autres banques, telles que Barclays, Citigroup et Société Générale, ont consolidé leurs opérations à Canary Wharf, fermant des bureaux annexes et sous-louant des étages.
Marcus Phayre-Mudge, gestionnaire de fonds immobiliers chez Columbia Threadneedle, a déclaré que les malheurs de Canary Wharf étaient en partie le résultat de sa dépendance excessive historique à l’égard des locataires de services financiers. Les besoins en espace des grandes banques ont diminué depuis que la zone s’est développée pendant le boom du commerce informatique des années 1980.
Ils ont depuis adopté de nouvelles technologies et des écrans plus plats, tandis que les banquiers qui travaillent généralement de longues heures ont adopté les pratiques de travail à distance qui sont devenues la norme pendant la pandémie. En revanche, les zones centrales telles que le West End abritent des secteurs plus diversifiés tels que la technologie, le commerce de détail et la mode.
Plus d’un million de pieds carrés d’espace supplémentaire sont devenus disponibles sur le marché dans la région des Docklands depuis que la pandémie a frappé, selon CoStar. Les analystes affirment que le marché de l’espace de bureau à Londres s’est divisé, avec une forte demande pour des immeubles de premier plan dotés de références durables et d’un intérêt en baisse pour les autres.
« De nombreuses entreprises réduisent leurs effectifs afin que la ville soit plus attrayante », a déclaré Matthew Pointon, économiste principal de Capital Economics, soulignant les meilleures liaisons de transport du quartier financier historique et la proximité des institutions culturelles et des restaurants. « Si vous réduisez vos effectifs, vous obtenez probablement plus d’espace précieux dans la ville. »
Certains s’attendent à ce que le départ de HSBC déclenche un exode plus large qui profitera au secteur immobilier du centre de Londres.
James Neville, associé du cabinet de conseil immobilier Allsop, a déclaré que la décision de HSBC était une nouvelle « fantastique » pour les promoteurs du centre de Londres. Il s’attend à ce que davantage d’entreprises achètent des « pré-locations » à un prix élevé, l’offre pour les bâtiments centraux de premier plan étant toujours limitée.
Les Docklands ont l’un des taux de vacance de bureaux les plus élevés de Londres à 15,5%, selon CoStar, contre seulement 3% dans certaines parties du West End et une moyenne de 9% dans le centre de Londres.
Le Credit Suisse a été l’une des premières grandes banques à déménager à Canary Wharf, occupant le bâtiment de 21 étages One Cabot Square en 1991. Le bâtiment a subi une refonte coûteuse juste avant l’arrivée de Covid, avec des étages exécutifs rénovés.
Mais les séries successives de suppressions d’emplois à la banque ces dernières années ont signifié que de nombreux étages sont actuellement inutilisés. Les dirigeants de la banque avaient déjà commencé à réévaluer son empreinte immobilière mondiale, y compris Cabot Square, avant son sauvetage par son rival UBS. La prise de contrôle, qui s’est achevée ce mois-ci, devrait entraîner des milliers de suppressions d’emplois à Londres, avec des implications possibles pour son avenir à Canary Wharf.
Le prêteur français SocGen est une autre banque qui a investi massivement dans son siège social de Canary Wharf au Royaume-Uni lorsqu’il a déménagé dans sept étages du gratte-ciel de 27 étages One Bank Street en 2019, mais la banque a depuis sous-loué une partie de l’espace en réponse à une augmentation du travail à domicile .
L’année dernière, Barclays a déménagé son personnel de banque d’investissement du 5 North Colonnade – l’un des deux bâtiments qu’elle occupait à Canary Wharf – et a consolidé ses effectifs au One Churchill Place, le gratte-ciel de 32 étages ouvert en 2005.
Citigroup est également en train de réunir tous ses 10 500 employés de Canary Wharf sous un même toit. Le prêteur de Wall Street a acheté la tour de 200 mètres de haut et de 42 étages située au 25 Canada Square pour 1,2 milliard de livres sterling en 2019 dans le cadre d’une stratégie mondiale visant à posséder, et non à louer, ses principaux immeubles de bureaux pour réduire les coûts.
La politique de travail hybride mondiale de la banque – où le personnel peut travailler jusqu’à deux jours à domicile – signifie qu’elle n’aura plus besoin de ses deux autres bureaux de Canary Wharf une fois la rénovation terminée, qui devrait avoir lieu en 2025.
L’investissement de Citigroup dans le réaménagement du 25 Canada Square a été considéré comme une approbation de la zone, tout comme la décision de Morgan Stanley de s’engager dans son bureau après avoir recherché d’autres bases potentielles au cours des deux dernières années.
Dans un autre signe de soutien aux Docklands, la Banque européenne pour la reconstruction et le développement a transféré le personnel du Square Mile dans les 13 derniers étages qu’elle a loués dans les 26 étages de Five Bank Street.
L’agence de notation Moody’s a dégradé la dette de Canary Wharf Investment Holdings en mai, citant un « environnement d’exploitation et de financement difficile pour les sociétés immobilières ». Son rapport a également cité la dette de 1,4 milliard de livres sterling de Canary Wharf qui doit être refinancée en 2024 et 2025 comme facteur contributif à la dégradation.
Clifford Chance, le dernier grand cabinet d’avocats de Canary Wharf, devrait déménager en 2028 dans un bureau «net zéro carbone» de la ville de Londres à Aldermanbury Square, au nord-est de la cathédrale Saint-Paul, qui fait moins de la moitié de la taille de son domicile actuel.
Clifford Chance et HSBC ont tous deux déclaré que la durabilité avait été un facteur d’attraction important dans leur décision de déménager dans de nouveaux bâtiments, tandis que les analystes affirment que les entreprises cherchent à profiter de la fin de leurs baux pour trouver des bâtiments plus économes en énergie qui peuvent les aider à répondre à leurs besoins. engagements nets zéro.
« Beaucoup de [the Canary Wharf] les tours ont été construites il y a 15, 20 ans », a déclaré Phayre-Mudge. « Ils sont bien entretenus, mais il existe bien sûr de nouvelles méthodes de chauffage et de refroidissement qui n’étaient pas utilisées à l’époque. »
Canary Wharf a également été récemment frappé par une insolvabilité très médiatisée après que le 5 Churchill Place, un immeuble de 12 étages appartenant au promoteur immobilier chinois Cheung Kei Group qui abritait autrefois Bear Stearns, se soit effondré le mois dernier.
Canary Wharf Group a été acheté en 2015 par la société canadienne de capital-investissement Brookfield et la Qatar Investment Authority dans le cadre d’un accord de 2,6 milliards de livres sterling et a cherché à réduire sa dépendance à l’égard des locataires de services financiers sous leur propriété.
Le groupe s’est engagé à construire ce qu’il prétend être « le plus grand campus des sciences de la vie d’Europe » sur le domaine, ayant attiré des locataires tels que Genomics England, le Barts Health NHS Trust et des start-up du secteur. Il a également ouvert un laboratoire de sciences de la vie de 40 000 pieds carrés.
L’offre résidentielle du quartier s’est également développée ces dernières années, avec plus de 3 500 personnes vivant désormais sur le domaine, contre aucune il y a trois ans. La société développe un programme de logements abordables pour les personnes qui gagnent moins de 60 000 £ par an, ainsi que des infrastructures comprenant une école pour desservir la communauté résidentielle.
Fin 2022, 54% des locataires du domaine étaient liés aux services financiers, selon le rapport annuel de Canary Wharf. « Dans la mesure du possible, des mesures sont encore prises pour atténuer ou éviter les conséquences matérielles de cette concentration », indique le rapport.
Mais compte tenu de la prédominance de l’industrie dans la région, il sera difficile de passer à un mélange d’occupation sensiblement différent.
« Ce qui va arriver à Canary Wharf est la conversation que tout le monde a eue », a déclaré Neville. « Il y a d’autres pistes [than office space] ils doivent regarder, mais avec la taille même de l’espace, cela va être un défi.