Vous perdez peut-être de l’argent dans votre portefeuille d’investissement – le FTSE 100 est en baisse de 5% depuis le début de l’année et le S&P 500 est en baisse de près de 20%.
Mais je vous apporte le genre de nouvelles qui feront sûrement plus que compenser ces déceptions : votre maison vous rapporte toujours de l’argent – et beaucoup.
Le dernier indice des prix des logements de Nationwide est sorti cette semaine et a montré des prix en hausse de 10% en août de l’année dernière – et 50 000 £ en moyenne au cours des deux dernières années. D’autres indices montrent quelque chose de similaire : Zoopla a des prix en hausse de 8,3 % par rapport à l’année dernière et le dernier lot de chiffres de HM Revenue & Customs montre également de forts volumes : les ventes de propriétés ont augmenté de 7,2 % d’un mois sur l’autre en juillet et de 32 % cent d’année en année.
Il y a une certaine distorsion due à la politique incompréhensible de congé du droit de timbre, mais même ainsi, les volumes de ventes sont toujours plus élevés qu’avant la pandémie – en hausse de 6% par rapport à juillet 2019, note Hargreaves Lansdown.
Regardez ces chiffres et je sais que vous vous sentirez rassuré : si tout le reste échoue, votre propriété sera votre pension.
Passons aux mauvaises nouvelles. Vous ne devriez pas vous sentir à distance rassuré. La vérité est que cet heureux état de fait ne peut pas durer.
Vous pouvez affirmer – et les haussiers des prix de l’immobilier ne cessent de se disputer – qu’il y a une offre limitée de maisons au Royaume-Uni et que les conditions solides du marché du travail – des postes vacants record et un chômage très faible – maintiendront la demande. Approvisionnement serré. Demande ferme. Qu’est ce qui pourrait aller mal?
La réponse à cette question est la demande. Il peut disparaître en un éclair de gaz coûteux. Commençons par la crise du coût de la vie. Vous avez beaucoup entendu parler de la hausse des coûts de l’énergie, mais l’une des meilleures façons de l’envisager est en termes d’équivalent fiscal : la hausse à venir, a déclaré Greg Jackson, directeur général d’Octopus Energy sur la BBC. Aujourd’hui programme, équivaut à ajouter 9 pence au taux de base de l’impôt sur le revenu.
Pouvez-vous imaginer une demande constante de maisons aux prix actuels dans ces circonstances ? Assez. Et c’est avant que vous ne commenciez à ajouter la hausse des coûts d’absolument tout le reste – le British Retail Consortium a fait grimper le prix des aliments de 9,3 % au cours de la dernière année. Ensuite, notez que le marché du travail peut sembler solide, mais il ne se renforce pas : le taux de chômage du Royaume-Uni ne baisse plus – il était stable à 3,8 % en juin – et le nombre de postes vacants n’augmente plus.
L’offre de main-d’œuvre reprend généralement dans une crise du coût de la vie (pour des raisons évidentes) et cela pourrait aller à l’encontre de la poussée des hausses de salaires. Au dernier décompte, les salaires réels chutaient au rythme le plus rapide en 20 ans – en baisse de 3% d’avril à juillet selon les données officielles de l’Office for National Statistics.
Si les récompenses salariales continuent d’être d’environ 4 %, comme elles l’ont été, et que l’inflation se maintient à plus de 10 %, les employés termineront l’année avec leur pouvoir d’achat ajusté à l’inflation en baisse de plus de 6 %.
Pire encore, cela viendra face à la hausse rapide des taux hypothécaires. Le taux d’un prêt hypothécaire de deux ans avec un ratio prêt-valeur de 75 % est passé à 3,51 % en juillet, contre 2,88 % en juin et 1,64 % au début de l’année. Si les choses continuent comme elles sont, ce taux passera à environ 4,3 % d’ici la fin de l’année, soit près du triple, selon Pantheon Macroeconomics.
Zoopla a fait les chiffres sur les taux hypothécaires à 4 %. S’ils y parviennent, ils estiment que le premier acheteur moyen en dehors de Londres aura besoin de 12 250 £ de revenu de plus pour pouvoir terminer que l’année dernière. À Londres, c’est 35 000 £. Cela commence à changer les incitations pour les premiers acheteurs. Jusqu’à récemment, en supposant que vous pouviez mettre la main sur un dépôt, dans presque toutes les régions du Royaume-Uni, il était moins cher d’acheter que de louer.
Ce n’est plus le cas : les loyers augmentent rapidement – en hausse de 11,8 % en glissement annuel au deuxième trimestre de cette année, selon Rightmove. Zoopla ajoute qu’à un taux hypothécaire de 4 %, les coûts sont « équivalents ou supérieurs au loyer moyen », en supposant une hypothèque de 80 % sur 30 ans.
Additionnez tout, dit Citi, et les prix pourraient chuter de 15 %. Cela me semble prudent étant donné que la combinaison de la hausse des taux et de la récession tend à créer des vendeurs forcés, ce que nous n’avions pas en 2008 par exemple, lorsque les taux hypothécaires ont fortement chuté.
Ceux qui doutent que tout cela compte doivent noter que les signes de faiblesse sont déjà avec nous. Il faut un peu plus de temps pour vendre une maison maintenant qu’en avril – 22 jours contre 19 jours, dit Zoopla.
Les nouvelles demandes d’acheteurs ont chuté pour le troisième mois consécutif en juillet et un nombre croissant de ventes ont échoué, selon la Royal Institution of Chartered Surveyors. Et les nouvelles approbations de prêts hypothécaires sont également en baisse : les données du mois dernier les ont montrées en baisse de 21 % en glissement annuel en juin. Enfin, l’enquête Property Tracker de la Building Societies Association a montré qu’au deuxième trimestre 2022, le solde net des ménages pensant que le moment est venu d’acheter une maison n’était que de 16 %, le plus bas depuis le troisième trimestre 2008. Ce boom s’estompe définitivement.
Il y a quelques doublures argentées ici (Dieu merci). Le premier est petit mais utile. Si vous avez payé des droits de succession sur un actif et que vous le vendez ensuite à un prix inférieur à son prix évalué par l’IHT dans les quatre ans – pour les biens ou 12 mois – pour les actions – vous pourrez peut-être faire recalculer votre passif et récupérer la différence.
Vous pensez peut-être qu’il s’agit d’une petite compensation pour les pertes en capital, mais de nos jours, nous devons prendre ce que nous pouvons obtenir. La seconde concerne davantage vos enfants : si les marchés et les prix de l’immobilier s’effondrent à partir d’ici, votre retraite sera appauvrie mais la leur sera bien enrichie.
Standard Life a publié cette semaine une étude suggérant qu’un jeune de 22 ans qui commence à épargner pour sa retraite maintenant avec un salaire annuel de 23 000 £ se retrouvera avec un joli pot de 424 000 £ – en supposant une augmentation de salaire annuelle de 3% et une croissance des investissements à 6,25 pour cent. cent par an.
C’est bien, mais imaginez si les deux premières années de ces économies devaient entraîner une baisse de 40 % des marchés et que les 20 années suivantes les voyaient à nouveau augmenter. Imaginez la même chose avec les maisons. Une chute de 25% peut-être, suivie d’une véritable opportunité d’achat pour ceux qui ne sont pas encore sur l’échelle. Acheter bon marché et vendre cher — dans 30 ans. Le rêve! L’une des grandes joies du capitalisme est sa tendance à s’autocorriger des extrêmes. Nous pourrions être sur le point de voir un classique du genre.
Merryn Somerset Webb est rédactrice en chef de Money Week. Les opinions exprimées sont personnelles. [email protected]