Les dispositions du contrat d’achat donnent une certitude à l’acheteur d’une maison. S’il y a de mauvaises surprises avec le financement ou l’état technique de la maison, l’acheteur peut se retirer ou renégocier. Il est important de faire attention lors de la rédaction du contrat.
Un contrat d’achat d’un logement, également appelé avant-contrat d’achat, contient presque toujours une clause pénale. Si l’une des parties souhaite se retirer de la vente, elle doit verser à l’autre une indemnité. Cela peut représenter jusqu’à 10 % du prix d’achat. Avec une réserve, le contrat peut être résilié sans payer cette pénalité. En pratique, c’est presque toujours l’acheteur qui le fait.
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Fondation inclinée
La réserve que les acheteurs invoquent le plus souvent est celle d’une inspection structurelle, explique Thomas de Leeuw, propriétaire du conseiller en prêts hypothécaires Ikbenfrits. C’est parce que le seuil est assez bas. « S’il s’avère qu’il y a plus de 10 000 euros de retard de maintenance, l’acheteur peut souvent déjà dissoudre. Cela peut signifier que le vendeur doit réintégrer le marché. Parfois, c’est juste une raison pour renégocier le prix.
Thomas Visser de Delft a vu l’utilité de cette réservation lorsqu’il a acheté avec son partenaire un appartement à l’étage des années 1920 au début de cette année. Le rapport de la Home Owners Association a montré que 8 000 à 11 000 euros d’entretien étaient nécessaires. “Nous avions besoin de travaux sur le toit, il y avait de la pourriture dans les cadres des fenêtres et la maison était de travers.” Le rapport en main, ils se sont adressés à l’agent commercial. Cela a conduit le vendeur à prendre en charge une partie de ces coûts en baissant le prix d’achat.
Les vendeurs et Visser et partenaire n’étaient pas encore là. Lorsqu’ils ont demandé un financement, il s’est avéré que la banque avait des difficultés avec le biais et a exigé une enquête sur la fondation. Les coûts pour cela variaient de 1 000 à 10 000 euros, selon le type de recherche.
Ils se sont remis à négocier avec les vendeurs. “Si l’enquête montrait que la réparation des fondations était nécessaire et que l’achat n’avait pas lieu, nous partagerions les frais d’enquête encourus.” Au final, une enquête préliminaire a montré que la maison était stable et que la vente pouvait avoir lieu.
Pas de licence
Si l’invocation de la « condition d’inspection de la construction » conduit souvent à une concertation entre l’acheteur et le vendeur pour trouver une solution, il en va différemment de la condition de financement. Cela conduit souvent à une annulation et le vendeur doit remettre la maison sur le marché.
Cependant, les acheteurs ne doivent pas considérer la réservation comme une licence, avertit Oscar Noorlag de Van Bruggen Advies Groep. “On voit avec la réserve de financement que les consommateurs pensent qu’ils n’ont qu’à s’assurer d’obtenir un rejet de la banque. Cependant, un acheteur a une obligation de moyens. Il doit être en mesure de démontrer qu’il a fait cet effort.
Attention : une réservation de financement n’est pas une autorisation pour les acheteurs d’annuler facilement l’achat
Dans certains procès récents, les personnes qui avaient invoqué un financement conditionnel devaient encore payer l’amende de 10 %. Dans une certaine situation, il y a eu un rejet de la banque, mais c’était parce que l’acheteur lui-même n’avait pas fourni les bons documents. Dans un autre cas, un acheteur avait démissionné, ce qui signifiait que la banque refusait également d’accorder l’hypothèque. Noorlag : “Puis un juge dit : c’est de votre faute, vous avez une obligation de moyens.”
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L’acheteur doit avoir toute la correspondance avec la banque en règle, afin que le vendeur puisse voir que tout a été fait pour obtenir l’hypothèque. Noorlag conseille aux acheteurs d’écrire la réserve le plus concrètement possible lors de la rédaction du contrat d’achat. Il est alors plus facile de satisfaire à cette obligation de fournir la preuve. Saisissez le montant minimum que vous souhaitez emprunter. Ajoutez également l’intérêt maximum ou le paiement mensuel maximum que vous pouvez payer. Si vous avez une hypothèque avec NHG [Nationale Hypotheek Garantie] Je veux conclure, il est sage de le mentionner spécifiquement.
Une attention particulière est également nécessaire à la réservation d’un changement de destination. C’est particulièrement le cas dans les zones rurales. Il s’agit souvent d’une maison sur la propriété d’une ferme. Ce bâtiment a alors une vocation agricole et seul l’entrepreneur qui exploite également une ferme peut l’occuper. Si quelqu’un d’autre veut utiliser la maison, la destination doit être modifiée. Les banques le demandent également comme condition pour un prêt hypothécaire.
Destination résidentielle
Si une destination agricole se transforme en destination résidentielle, c’est bon pour la valeur de la propriété. En conséquence, il peut doubler, explique la conseillère juridique Kristel Weren. Elle travaille chez De Environmental Advisors, une agence qui fournit des conseils, entre autres, sur les procédures de permis. Bien que cela donne beaucoup de certitude aux vendeurs s’ils obtiennent l’autorisation de la municipalité avant de mettre une maison sur le marché, ils ne le font souvent pas. En effet, il s’agit souvent d’héritiers qui vendent un logement.
Selon Weren, changer un plan de zonage prend au moins un an. “D’abord, l’exécutif municipal doit prendre une décision, puis il doit aller au conseil municipal, qui ne se réunit pas si souvent.”
Une alternative est un «permis pour utilisation déviante». “Seulement cela prendra six mois, car un rapport doit être établi pour savoir si la maison s’inscrit dans la politique et si personne n’est gêné dans la campagne – comme un agriculteur qui a une entreprise plus loin sur la route.” Pour dissoudre le contrat d’achat, une preuve écrite que la municipalité a rejeté la demande est suffisante.
Il est important que la condition s’applique toujours à ce moment-là, prévient Weren. « Une fois le permis accordé, vous n’en êtes bien sûr pas encore là. Il y a eu des cas où des voisins ont contesté la décision de la municipalité alors que la période de dissolution était déjà passée. La condition résolutoire doit donc s’appliquer jusqu’à ce que le plan ou le permis de zonage soit « irrévocable ». Ce seul mot est très important.