Les propriétaires qui louent un ou plusieurs logements devront faire face à une augmentation importante de leur facture fiscale dans les années à venir. Il sera difficile d’y échapper, car le raccourci qui apparaît peut également être coupé.
Jusqu’à présent, les propriétaires de logements pouvaient bénéficier des avantages fiscaux de la case 3 de l’impôt sur le revenu : revenus de l’épargne et des placements. Là, ils obtiennent divers avantages, c’est pourquoi on l’appelle aussi ‘la fun box’. Par exemple, les revenus locatifs ne sont pas imposés et il y a une réduction sur la valeur de la maison sur laquelle l’impôt est prélevé. En raison de ce «rapport de valeur d’inoccupation» pour les logements loués à long terme, la valeur déclarée est inférieure de plusieurs dizaines de pour cent à la valeur WOZ que les autorités fiscales utilisent généralement pour imposer le logement occupé par son propriétaire. Toute dette hypothécaire est également déduite du montant sur lequel l’administration fiscale prélève l’impôt.
La faible charge fiscale rendait très attractif l’achat de propriétés à louer. De nombreux petits investisseurs l’ont fait ces dernières années, ou ont conservé leur ancienne maison et l’ont mise en location lorsqu’ils ont déménagé dans une maison plus grande.
Cependant, ce système est en train de changer. L’an prochain, le gouvernement fera déjà un premier pas en supprimant le taux de valeur vacante. Désormais, la valeur WOZ doit alors être indiquée dans la déclaration de revenus. En outre, le cabinet souhaite introduire un système dans lequel l’impôt doit être payé sur les revenus locatifs et l’augmentation de valeur de la propriété.
Ce dernier en particulier peut être coûteux pour les propriétaires, selon le planificateur financier André van Luijk. « Cet argent n’arrive pas sur votre compte. En conséquence, vous devrez peut-être payer plus d’impôts que vous ne recevez en loyer. Il constate que de nombreux investisseurs professionnels réagissent déjà à cela. S’ils achètent des maisons, ils le font avec un BV qui tombe dans la case 2, à laquelle des règles fiscales différentes s’appliquent. Le BV paie l’impôt sur le bénéfice de la maison, donc le revenu locatif moins les frais (tels que ceux d’entretien). L’augmentation de valeur ne doit être réglée que lorsque le BV vend une propriété.
Refuge du déposant
Lorsque les intérêts sur l’épargne sont tombés à zéro ces dernières années, la case 2 était déjà une valeur refuge pour les épargnants. Les gros épargnants, qui ne percevaient pratiquement aucun intérêt, transféraient leurs avoirs dans une société d’épargne spéciale, qui ne devait alors aucun impôt sur ceux-ci. Ce soi-disant box-hopping est beaucoup moins attrayant pour les investisseurs qui possèdent déjà des maisons, déclare l’avocat fiscaliste Wil Vennix. « Lorsqu’il s’agit d’une maison qui est déjà possédée, la vente au BV entraîne le prélèvement de 8 % de droits de mutation. Vous ne gagnez pas ce sacrifice rapidement, alors j’y réfléchirais attentivement. »
Le BV peut déduire les droits de mutation de la valeur d’achat de la maison sur plusieurs années. Cet amortissement réduit l’impôt sur le revenu. La valeur pour laquelle la propriété est dans les livres diminue alors. Cette dépréciation est possible jusqu’à ce que la valeur WOZ de la maison soit atteinte. Cela signifie que la valeur pour laquelle la maison est dans les livres de la BV peut être bien inférieure à la valeur réelle lorsqu’elle est vendue. Dans ce cas, après la vente, un montant substantiel d’impôt sur les bénéfices doit encore être réglé avec les autorités fiscales.
Vennix souligne également qu’il n’est pas certain que les règles pour les BV restent les mêmes. « Les tarifs de l’encadré 2 sont également discutés et il est clair qu’ils vont également changer. Cela rend presque impossible de faire de la planification fiscale pour le moment.
Aussi plus difficile à louer
Van Luijk pense que pour de nombreux petits propriétaires, vendre devient rapidement une option comme une option. Dans le même temps, les règles de location des maisons sont renforcées en même temps. Les loyers de plusieurs logements seront réglementés et il pourrait y avoir une interdiction de location pour les logements qui consomment trop d’énergie. « Cette combinaison garantira que de nombreuses petites maisons ne seront plus rentables. Ils seront presque certainement vendus.
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De nombreux investisseurs sont des parents qui ont déjà acheté une maison pour un enfant étudiant. Si cet enfant vit toujours là-bas, il peut être envisageable de lui vendre la maison, pense Vennix. Ensuite, la maison quitte la case 3 et devient la maison de l’enfant. « Cela est possible à un taux avantageux pour les droits de mutation de 0 ou 2 %. Cette année, vous pouvez également profiter de l’exemption de don élevée, ou du jubelton. L’enfant peut contracter une hypothèque pour le reste du montant, éventuellement même avec les parents.
Vennix voit un parallèle entre les plans et la grande réforme fiscale du début de ce siècle. Ensuite, le gouvernement a décidé de taxer l’augmentation de valeur d’une propriété que quelqu’un louait à sa propre société à responsabilité limitée. Cela a provoqué beaucoup d’agitation parmi les entrepreneurs, mais les dégâts n’ont finalement pas été trop importants. Ils devaient entrer une valeur initiale d’une propriété. « Si la valeur initiale est élevée et que le marché immobilier s’effondre par la suite, au lieu d’une augmentation de la valeur, il peut également y avoir une diminution de la valeur. Les autorités fiscales y participent également.
Il pense qu’il est préférable pour les propriétaires de résidences secondaires d’attendre et de voir à quoi ressembleront les nouvelles règles. « Les coûts pourraient bientôt être déductibles. Il peut donc être judicieux de reporter les gros travaux de maintenance. Le moment venu, il est important de s’assurer d’une bonne valeur de départ. Jusque-là, vous ne pouvez pas faire grand-chose. »
Une version de cet article est également parue dans le journal du 12 juillet 2022