Les prix des logements ont chuté de 0,4 % à la fin de l’année dernière, le nombre de nouveaux prêts hypothécaires a chuté de 46,8 % en février et il y a eu 10,5 % de transactions immobilières en moins au cours des deux premiers mois de cette année : le secteur immobilier est en marasme. « Cela a tout à voir avec l’augmentation des taux d’intérêt. »
Les personnes à la recherche d’un logement ont déjà remarqué qu’il est devenu plus difficile de contracter un prêt hypothécaire. A partir de calculs d’Immotheker Finotheker montre que pour un prêt de 250 000 euros avec un taux d’intérêt fixe sur 25 ans, un taux d’intérêt moyen de 3,42 % s’applique désormais. Cela signifie un remboursement mensuel de 1 233 euros. Il y a à peine un an, c’était seulement 1 075 euros (et un taux d’intérêt de 2,15 %), il y a deux ans, seulement 992 euros (1,44 %). Soit une augmentation de 241 euros par mois en à peine deux ans.
Cela a des conséquences sur le marché immobilier. « L’année dernière, une maison était sur le marché en moyenne trente à quarante jours, maintenant on parle de plus de quatre-vingt-dix jours », explique Kristoph Thijs, porte-parole de la Confédération des professions immobilières (CIB), qui, avec 3.500 membres, est une voix importante dans le secteur immobilier flamand. « Les taux d’intérêt hypothécaires élevés sont la base. Il y a maintenant beaucoup plus d’incertitude quant à l’obtention d’un prêt immobilier auprès des banques. Le nombre de nouveaux prêts hypothécaires a ainsi baissé de 46,8% en février par rapport à un an plus tôt et le nombre de transactions immobilières a chuté de 10,5% en janvier et février de cette année.
La Banque centrale européenne est le principal coupable. Il a relevé fortement le taux directeur pour contenir l’inflation. « Il y a maintenant une bataille majeure entre les marchés financiers et les banques centrales à ce sujet », explique Tom Simonts, économiste en chef chez KBC. «Nous nous attendons à une autre augmentation limitée de 25 points de pourcentage. Mais vous sentez qu’il y a une pression pour faire une pause et peut-être commencer à penser à des baisses de taux d’intérêt.
Les prix tiennent
Malgré la baisse de la demande, les prix des logements en Belgique se maintiennent raisonnablement bien, avec une baisse de seulement 0,4 % au dernier trimestre de l’année dernière. « Nous sommes un outsider en Europe en raison de l’indexation automatique des salaires », déclare Simonts. « Alors que les prix de l’immobilier en Scandinavie, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni ont chuté de 5 à 10 %, nous ne voyons qu’un léger pli ici. »
Bart Van Opstal, porte-parole de la Fédération notariale, y voit une autre raison importante. « En Belgique, il y a beaucoup de propriétaires privés. Ils ne se précipitent pas pour décider de vendre leur maison. Cela n’arrive qu’aux moments clés de leur vie. Il existe de grandes sociétés immobilières à l’étranger qui doivent verser des dividendes à leurs actionnaires. Pour continuer à le faire, ils ont maintenant besoin de liquidités supplémentaires qu’ils lèvent en mettant de grandes parcelles de propriétés sur le marché. Cela, bien sûr, fait baisser les prix de l’immobilier.
La Banque Nationale indique dans son rapport annuel que c’est pour les personnes qui avaient déjà une maison en Belgique beaucoup plus facile est devenu pour rembourser leur prêt. Ils ont contracté un emprunt à des conditions avantageuses avec un taux d’intérêt fixe de 1,5 %. grâce à l’indexation des salaires ils ne doivent consacrer que 27 % de leur salaire à leur prêt immobilier, contre 30 % auparavant. Pour les personnes qui doivent encore acheter une maison, la « pression salariale » pour la même maison est de 36 %.
C’est donc plus que les 33% recommandés par les banques. « Cela peut souvent encore être négocié, parfois même jusqu’à 50 %. Mais alors l’intérêt sera beaucoup plus élevé pour calculer ce risque », explique Kristoph Thijs de la CIB. «Ce sur quoi les banques sont très strictes, c’est qu’il doit y avoir vingt pour cent d’apport propre. C’est une énorme pierre d’achoppement pour de nombreuses jeunes familles et personnes seules. Ils n’ont pas encore pu économiser autant d’argent et doivent reporter leur achat, surtout si leurs parents ne leur donnent pas d’argent. Ils louent plus longtemps. Je pense qu’il y aura un rattrapage plus tard. Leur rêve n’est pas parti, n’est-ce pas.
Marge de négociation pour les gros consommateurs d’énergie
Il y a aussi des nuances importantes dans la baisse des ventes de maisons. « Ce n’est guère le cas pour les maisons écoénergétiques avec un label EPC A ou B », ajoute Thijs. « Nous nous battons toujours pour cela et les prix n’ont pas vraiment baissé. Lorsque j’ai commencé il y a dix ans, cet EPC n’avait pratiquement aucune valeur. Mais cela, avec l’emplacement, est maintenant l’un de ses principaux arguments de vente. Par exemple, la même maison avec l’étiquette C au lieu de A vaut cinq pour cent de moins, avec l’étiquette F, elle vaut même environ douze pour cent. Les banques trouvent également cela très important maintenant, afin qu’elles puissent estimer la probabilité que les acheteurs potentiels devront commencer à rénover rapidement.
Il y a maintenant place à la négociation pour les gros consommateurs d’énergie et les grandes maisons. Thijs : « Pour la première fois, vous pouvez à nouveau discuter du prix. Et les agents immobiliers doivent à nouveau vraiment « divertir » les maisons pour lesquelles ils ont en fait étudié. Mais je ne conseillerais certainement pas aux gens de spéculer maintenant sur une baisse des taux d’intérêt ou une forte baisse des prix.
Van Opstal n’ose pas non plus regarder dans la boule de cristal. « Les temps sont tellement incertains que de toutes les prédictions sur l’immobilier faites avant la guerre en Ukraine, aucune ne s’est réalisée. C’est pourquoi je pense que nous devons être très prudents en ce moment avec toutes sortes de prédictions. »