Au cours de la carrière de près de dix ans d’Eric Farmelant en tant que courtier immobilier à Miami, il n’avait jamais vu les locataires s’engager dans des guerres d’enchères pour des propriétés locatives jusqu’à ce que la pandémie de coronavirus alimente la demande torride de logements en bord de mer en Floride. Il ne peut plus montrer quatre ou cinq annonces à ses clients car de nombreuses propriétés sont louées à l’aveuglette.
« Vous voyez des locataires déposer un an de loyer à l’avance pour faire accepter leur offre », a déclaré Farmelant, qui travaille pour Ibis Realty Group.
Les loyers, à leur tour, ont augmenté de près de 40% depuis janvier 2021, selon Apartment List, ce qui indique une tendance plus large qui s’est emparée du pays.
Pour les agents immobiliers, les augmentations de loyer à deux chiffres ont été une aubaine pour les entreprises. Pour la Réserve fédérale, ils constituent un obstacle de plus dans la quête de la banque centrale pour maîtriser le pire problème d’inflation depuis des décennies.
Avec peu de soulagement attendu à court terme, les économistes préviennent que les loyers élevés agiront comme un accélérateur, maintenant une pression à la hausse sur l’inflation même si la croissance des prix à la consommation stagne pour les autres catégories. Cela rend d’autant plus difficile la tâche de la banque centrale américaine de lutter contre la flambée des prix.
« Il va être difficile de dire » nous avons maîtrisé l’inflation « si vous avez toujours des coûts de logement qui continuent d’augmenter », a déclaré Sarah House, économiste principale chez Wells Fargo. Elle s’attend à ce que la forte inflation des loyers persiste au moins jusqu’à la fin de l’année, et malgré une certaine modération compensatoire dans d’autres biens et services, « cela compliquera la tâche qui attend la Fed ».
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Les hauts responsables accordent une attention particulière à l’inflation liée au logement, étant donné qu’il s’agit d’une composante si importante de l’inflation globale.
Selon certaines estimations, les coûts de logement représentent environ un tiers de l’indice des prix à la consommation, qui en juin a augmenté à un rythme annuel de 9,1 %, selon le Bureau of Labor Statistics, dans ce qui a été l’augmentation la plus rapide depuis novembre 1981. Pour la mesure « de base », qui exclut les éléments volatils tels que la nourriture et l’énergie, représente plus de 40 %.
Comparativement à la même période l’an dernier, les loyers ont augmenté de 5,8 % après la plus forte hausse mensuelle depuis 1986 de 0,8 %. Le loyer équivalent des propriétaires, une mesure de ce que les propriétaires pensent que leurs propriétés loueraient, a augmenté de 0,7 %. Au total, les coûts d’habitation ont augmenté de 5,6 % au cours des 12 derniers mois, le plus élevé depuis 1991.
L’accélération plus importante que prévu a réinitialisé les attentes quant à la rapidité avec laquelle l’inflation globale pourrait se modérer cette année et à quel point le resserrement de la politique monétaire pourrait être encore plus prononcé. La Fed a déclaré qu’elle avait besoin d’une nette décélération des données mensuelles sur l’inflation avant de ralentir considérablement le rythme auquel elle augmente les taux d’intérêt.
Les prévisions d’inflation des loyers dépendent en grande partie de la trajectoire des prix des logements, qui ont bondi pendant la pandémie alors que les gens revoyaient leur vie dans une nouvelle ère de travail à domicile, recherchaient des endroits moins denses et profitaient de taux hypothécaires ultra-bas. Au fur et à mesure que de plus en plus d’acheteurs potentiels étaient exclus du marché, ils se sont tournés vers les options de location.
Maintenant, les acheteurs sont hors de prix pour une raison différente. Les prix des maisons commencent à se modérer après avoir atteint un autre record en juin, selon les données publiées par le Association nationale des agents immobiliers mercredi. Mais le coût de financement de cet achat par emprunt a monté en flèche alors que la Fed a augmenté les taux d’intérêt.
Selon Realtor.com, l’écart entre les coûts mensuels d’accession à la propriété et les loyers s’est creusé d’environ 25 points de pourcentage, soit près de 500 $. En juin seulement, le NAR a signalé que les ventes de maisons précédemment possédées avaient diminué de 5,4 %, soit 14 % par rapport à l’année précédente.
« Les personnes qui ont été exclues du marché du logement à vendre se tournent de plus en plus vers le marché locatif, ce qui fait également augmenter la demande », a déclaré Daryl Fairweather, économiste en chef chez Redfin.
Couplé au fait que les prix de location suivent les changements de prix des maisons d’environ 18 mois, Kathy Bostjancic, économiste en chef aux États-Unis chez Oxford Economics, a déclaré que l’inflation des loyers pourrait ne pas se modérer avant le deuxième trimestre de 2023.
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Des économistes tels que Ryan Wang de HSBC ont révisé à la hausse leurs prévisions, ramenant l’inflation des loyers d’une année sur l’autre à 7 % au début de l’année prochaine.
« Les nouveaux baux sont contractés à des niveaux de loyer beaucoup plus élevés qu’auparavant, ce qui entraîne une augmentation de l’univers global des loyers mesuré dans l’IPC », a-t-il déclaré.
Compte tenu de la façon dont le BLS calcule les données sur les loyers, les effets plus larges de l’inflation peuvent également prendre du temps à apparaître dans les chiffres officiels. Michael Pond, responsable de la recherche mondiale liée à l’inflation chez Barclays, estime que le décalage peut être compris entre six et neuf mois.
En février, des chercheurs de la succursale de la Fed à San Francisco ont estimé que les tendances actuelles du marché locatif augmenterait l’inflation globale de l’IPC de 1,1 point de pourcentage supplémentaire en 2022 et 2023, ou 0,5 point de pourcentage par rapport à l’indicateur d’inflation préféré de la banque centrale, l’indice des dépenses de consommation personnelle. Jusqu’à présent, ces prédictions se sont tenues.
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Ce qui pourrait aider à atténuer certaines de ces pressions, c’est l’augmentation de l’offre de logements, à laquelle l’administration Biden accorde la priorité. Mais les économistes et les experts du logement disent que ces efforts ne font pas grand-chose pour atténuer le problème immédiat.
« Nous n’avons pas assez de logements. Même si vous construisez plus d’un demi-million d’unités », a déclaré Danushka Nanayakkara-Skillington de l’Association nationale des constructeurs d’habitations. La flambée des coûts des matériaux pour les constructeurs est également répercutée sur les locataires, a-t-elle déclaré.
Les agents immobiliers et les investisseurs immobiliers se méfient le plus d’une récession, que les économistes prédisent l’année prochaine, alors que la Fed donne suite à son engagement « inconditionnel » de rétablir la stabilité des prix. Pour Tom Porcelli, économiste chez RBC Capital Markets, le logement n’est probablement déjà « qu’au début d’une récession ».
« Nous nous attendons à une période de croissance économique stagnante en raison des augmentations de taux d’intérêt que la Fed est en train de faire », a ajouté Fairweather de Redfin.
«Cela réduira la croissance des prix pour pratiquement tout, y compris le loyer. Mais il faudra juste un certain temps pour que cela se répercute.