Anne Bate s’est sentie « folle » en essayant de réduire ses effectifs au milieu d’une pandémie mondiale. Mais vendre sa maison dans le paradis du village de pêcheurs de Pahi, au nord-ouest de l’île du Nord de la Nouvelle-Zélande, s’est avéré la partie la plus facile.
C’est à Timaru, sa destination à quelque 1 360 km sur l’île du Sud, que Bate a découvert l’autre côté du marché. « C’était comme le vif et le mort », a-t-elle déclaré. Même en tant qu’acheteuse au comptant, elle a dit que c’était un « miracle » qu’elle ait réussi à trouver un logement et à se rapprocher de ses petits-enfants.
La Nouvelle-Zélande est en proie à l’un des plus grands booms immobiliers au monde. Un refuge relativement sûr, avec des cas relativement faibles de Covid-19, le prix médian de l’immobilier a bondi de 43% au cours des deux dernières années, selon Sense Partners, un cabinet de conseil en économie.
Cela a laissé l’achat d’une maison hors de portée de nombreux Kiwis. Le prix médian de l’immobilier étant désormais dix fois supérieur au revenu annuel médian, le gouvernement et la banque centrale ont eu du mal à trouver des moyens de refroidir le marché sans déclencher de krach.
Le pays est un exemple extrême de ce qui est arrivé aux marchés du logement pendant la pandémie. Les prix ont bondi du Canada à l’Australie depuis le premier trimestre de 2020, lorsque les décideurs ont lancé une relance budgétaire et monétaire. La croissance des salaires, quant à elle, a été plus modeste.
Maintenant, alors que l’inflation s’installe dans le monde entier, les acheteurs et les vendeurs attendent de voir ce que la suppression des mesures de relance des banques centrales et des gouvernements et une série de hausses de taux feront sur le marché du logement et sur l’économie en général.
La Banque de réserve de Nouvelle-Zélande a commencé à resserrer sa politique monétaire en octobre dernier, après une période de 18 mois au cours de laquelle son taux de référence n’était que de 0,25 %. Le taux a été fortement augmenté à 2% et devrait atteindre 4% en un an alors que la banque tente de chasser l’inflation – maintenant à près de 7% – hors du système.
« Dans une certaine mesure, la Nouvelle-Zélande est un canari dans la mine de charbon », a déclaré Kelvin Davidson, économiste immobilier en chef chez CoreLogic à Wellington. « C’est un test pour une banque centrale de faire monter les taux alors que les prix de l’immobilier montent en flèche pour faire face à l’inflation. »
Sa capacité à contrôler Covid-19 pendant une grande partie de la pandémie a entraîné moins de ralentissement en Nouvelle-Zélande que dans d’autres économies. Une croissance relativement forte – et un changement du mandat des décideurs monétaires afin qu’ils doivent contrecarrer tout risque que les prix de l’immobilier représentent pour la stabilité financière – signifient que la banque centrale a été parmi les premières à réagir aux signes de surchauffe de l’économie.
L’impact de ces hausses, qui s’est accompagnée d’un resserrement des conditions de prêt telles que la réduction du montant des prêts hypothécaires à haut risque avec des ratios prêt-valeur élevés, se fait vivement sentir sur le marché du logement.
L’agent immobilier Barfoot & Thompson pense que le volume des ventes tombera à environ 60% des niveaux observés l’an dernier. « Les prix de l’immobilier en Nouvelle-Zélande chutent et tous les signes indiquent une nouvelle détérioration dans les mois à venir », a déclaré Ben Udy, de Capital Economics. Il s’attend maintenant à ce que la baisse du pic au creux des prix de l’immobilier atteigne 20%, soit le double de sa prévision précédente.
Mais même une baisse de 20 % ne ferait que ramener les prix de l’immobilier aux niveaux de 2020. Le vrai risque pour l’économie néo-zélandaise est que les ménages réduisent considérablement leurs dépenses pour protéger la richesse que le boom immobilier et les taux bas ont contribué à créer.
Shamubeel Eaqub, économiste chez Sense Partners, basé à Wellington, a calculé que la richesse immobilière a augmenté de 460 milliards de dollars néo-zélandais, soit 295 milliards de dollars, pendant la pandémie. Le produit intérieur brut de la Nouvelle-Zélande en 2021 était de 350 milliards de dollars néo-zélandais.
La Nouvelle-Zélande est un exemple particulier d’une économie où « les consommateurs sont plus sensibles aux prix de l’immobilier qu’ils ne le sont ailleurs », a déclaré Udy.
Alors que les banques centrales augmentent désormais leurs taux dans le monde entier – et devraient encore se resserrer au cours des prochains mois – une grande question est de savoir si d’autres marchés suivront la Nouvelle-Zélande.
Les agents immobiliers restent optimistes. « Alors que les marchés ralentiront, je ne pense pas que nous allons voir des baisses de prix à l’échelle mondiale. Le taux de croissance des prix ne fera que baisser et s’adoucir au cours des prochains mois », a déclaré Kate Everett-Allen, associée et responsable de la recherche résidentielle internationale chez Knight Frank.
Vous voyez un instantané d’un graphique interactif. Cela est probablement dû au fait que vous êtes hors ligne ou que JavaScript est désactivé dans votre navigateur.
Les économistes sont plus sceptiques. Innes McFee, économiste mondial en chef chez Oxford Economics, a vu une période de « très faible croissance des prix » à venir, car des taux plus élevés ont augmenté les coûts hypothécaires. Vicky Redwood, conseillère économique principale chez Capital Economics, pense que les prix vont baisser au Royaume-Uni, en Australie, au Canada, en Suède et en Norvège, ainsi qu’en Nouvelle-Zélande.
Certains Néo-Zélandais voient une doublure argentée dans l’éclatement d’une bulle immobilière qui a laissé beaucoup de mal à accéder à l’échelle de la propriété. L’accession à la propriété est à son plus bas niveau depuis les années 1950, selon Eaqub. Il a noté qu’environ 4 % des recettes fiscales de la Nouvelle-Zélande étaient consacrées à l’aide au logement.
Tobias Otting, un consultant de 29 ans chez CoreLogic qui cherche à acheter une maison à Wellington avec son partenaire, a été témoin d’une confrontation entre les vendeurs essayant de maintenir les prix fermes et les acheteurs cherchant à fixer les prix dans la baisse imminente. « La réalité s’installe. C’est un marché d’acheteurs maintenant », a déclaré Otting. « Nous avons le luxe d’être patients. »