La Chine s’éloigne de sa politique des «trois lignes rouges» de limitation de l’effet de levier dans le secteur immobilier, après que ses efforts pour réduire les prêts à risque et la spéculation immobilière ont contribué à alimenter une vague de défauts de paiement et déclenché un effondrement du marché immobilier.
Pékin assouplit désormais les contraintes sur le crédit aux développeurs et même déploie des prêts potentiels à la suite d’un grave ralentissement qui a vu les ventes de logements et de terrains s’effondrer, menaçant un pilier majeur d’une économie déjà souffrante des fermetures de coronavirus.
Les responsables de plusieurs banques publiques ont déclaré qu’ils avaient effectivement mis de côté les freins à l’effet de levier – dont les trois lignes rouges font référence aux objectifs de dette, de capitaux propres et d’actifs pour les entreprises individuelles – dans leur évaluation des emprunteurs. À la fin de l’année dernière, les banques publiques ont annoncé des centaines de milliards de dollars de nouveaux prêts potentiels aux promoteurs immobiliers.
“Les trois lignes rouges n’ont aucun sens pour le moment, et personne n’en parle plus”, a déclaré Dong Ximiao, chercheur en chef de Merchants Union Consumer Finance, basé à Shenzhen.
“Les politiques de la Chine visent toujours à saisir le moment”, a-t-il ajouté. “Tout comme [the three red lines] peut être mis de côté pour l’instant, il peut être relancé chaque fois que nécessaire pour réduire les prix de l’immobilier.
Le retour en arrière pourrait arriver trop tard pour des sociétés comme China Evergrande, dont le défaut il y a plus d’un an a déclenché une crise de liquidité dans tout le secteur. Les créanciers rencontrent cette semaine des représentants de la société, qui n’est pas éligible aux lignes de crédit des banques d’État et dont les investisseurs internationaux tentent de sauver leurs avoirs par le biais d’un processus de restructuration opaque.
Evergrande a manqué une série de délais auto-imposés pour restructurer ses 300 milliards de dollars de passif, ce qui en faisait le promoteur immobilier le plus endetté au monde au moment de son défaut officiel en décembre 2021.
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Au cours des derniers mois, l’approche des autorités vis-à-vis du secteur immobilier chinois en difficulté a radicalement changé alors qu’elles cherchent à limiter la contagion et à soutenir une croissance économique en berne. Les données sur le produit intérieur brut pour l’ensemble de l’année, qui devraient être publiées lundi, devraient manquer l’objectif de 5,5%, qui était le plus bas depuis des décennies.
Pékin a introduit la politique de désendettement à l’été 2020. La Chine avait réduit ses taux d’intérêt à la suite d’un ralentissement économique induit par Covid, et les prix de l’immobilier et des actions ont explosé, ce qui a conduit les décideurs politiques à mettre ouvertement en garde contre une bulle immobilière.
Limiter l’effet de levier dans le secteur immobilier, qui, au cours de décennies d’urbanisation massive, en est venu à représenter plus d’un quart de l’activité économique globale, est une ambition de longue date des décideurs chinois.
Le président Xi Jinping a déclaré en 2017 que les maisons servaient à « habiter » plutôt qu’à « spéculer », car un cycle de prêts et de constructions incontrôlés a fait grimper les prix de l’immobilier et a menacé de mettre l’accession à la propriété dans les grandes villes hors de portée de nombreux Chinois ordinaires.
Pékin avait initialement fixé comme objectif l’été 2023 aux entreprises du marché immobilier de se conformer aux trois lignes rouges. Une analyse FT en 2021 a révélé que la moitié des 30 grands développeurs enfreignaient les règles, qui les obligeaient à détenir des liquidités égales aux emprunts à court terme, des passifs limités à 0,7x les actifs et une dette nette requise égale ou inférieure aux capitaux propres.
Les restrictions doivent encore remodeler de nombreux bilans. Andy Suen, gestionnaire de portefeuille chez PineBridge Investments, note que sur les 28 promoteurs immobiliers qu’il surveille, 16 ont respecté les trois lignes rouges en 2021, et seulement 13 l’ont fait à la mi-2022.
“Il est probable que de nombreux développeurs ne pourraient de toute façon pas atteindre cet objectif d’ici la mi-2023, car les ventes ont tellement ralenti qu’ils ne pouvaient pas vraiment se désendetter”, a-t-il déclaré, ajoutant que cela rendrait “difficile” pour les prêteurs de décider si offrir de nouveaux prêts.
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La profondeur de la crise dans le secteur est grave. Les données du groupe de recherche immobilière CRIC, publiées dans les médias nationaux, montrent que les ventes des 100 plus grands promoteurs ont chuté de plus de 40% en 2022. Ceci, combiné à une fermeture des prêts des banques et à la fuite des investisseurs du marché des obligations d’entreprise, a à son tour la capacité limitée des promoteurs à lever des fonds ou à couvrir leurs dettes existantes.
Alors que la politique des trois lignes rouges visait à consolider les bilans, le secteur immobilier reste “fondamentalement insolvable”, a déclaré Brock Silvers, directeur des investissements de la société de capital-investissement Kaiyuan Capital à Hong Kong, ajoutant que les niveaux d’endettement excessifs “continuent de menacer”. La vitalité et la stabilité économiques de la Chine ».
Un responsable de l’une des plus grandes banques d’État chinoises a déclaré que les régulateurs encourageaient les fusions et acquisitions comme une solution possible pour les développeurs en difficulté. Ils ont également augmenté les lignes de crédit : fin novembre, les banques publiques chinoises ont dévoilé 256 milliards de dollars de prêts potentiels destinés aux développeurs « de haute qualité ». Mais le responsable a ajouté que les banques étaient toujours “prudentes” concernant les prêts et que l’activité de fusions et acquisitions ne s’était pas matérialisée.
S&P, l’agence de notation, a déclaré dans un rapport cette semaine qu’elle “ne croit pas aux récentes politiques [state bank lending] visent à renflouer les créanciers », mais plutôt à « établir un plancher pour la spirale descendante du secteur ». L’analyste Esther Liu a averti que le plan de sauvetage “ajoutera de nouvelles dettes et augmentera le fardeau de la dette”.
Suen de PineBridge Investments a souligné que si la vague de défauts était probablement une “conséquence involontaire” de la poussée de désendettement, la politique a peut-être atteint son objectif de réduire la dépendance de l’économie au marché immobilier.
“Nous parlons d’un marché qui est 40% plus petit en termes de ventes”, a-t-il déclaré. “Ce secteur ne sera probablement pas un moteur de croissance à l’avenir, ce qui est sans doute également l’un des objectifs politiques.”
Reportage supplémentaire d’Andy Lin à Hong Kong