C’était un appel remarquable de la ville de Gand la semaine dernière : elle recherche des propriétaires qui ont un terrain à dix minutes maximum à vélo d’un campus étudiant. La mairie veut les convaincre d’y construire des logements étudiants.
Tous les terrains ne sont pas bons, Gand fixe des conditions fermes. La pièce doit avoir une superficie d’au moins 1 000 mètres carrés, et de préférence plus. Elle peut concerner aussi bien des terrains bâtis que des terrains non bâtis, mais dans ce dernier cas la surface brute de plancher doit être supérieure à 1 000 mètres carrés. Et enfin, les chambres d’étudiants doivent s’intégrer dans le quartier : il n’est pas prévu de construire un grand complexe de chambres si la seule voie d’accès est une petite ruelle, par exemple.
Le conseil municipal de Gand sélectionnera une vingtaine de projets parmi les candidatures, qu’il supervisera. «Nous n’allons pas dépenser d’argent nous-mêmes, mais nous jouons un entremetteur entre le propriétaire foncier et le promoteur du projet», déclare l’échevin de Wonen Tine Heyse (Groen). L’intention est que les propriétaires fonciers puissent commencer à travailler avec un tel promoteur d’ici le printemps 2023.
Si vous regardez la proposition dans le contexte de la crise du logement qui sévit déjà dans la ville, vous risquez de froncer les sourcils. Pourquoi Gand favorise-t-il les étudiants alors qu’il est aussi extrêmement difficile pour les familles de trouver une maison ou un appartement ?
Logement étudiant
« C’est tout l’intérêt », dit Heyse. « Nous le faisons non seulement pour les étudiants, mais aussi pour les familles. D’après une étude que nous avons commandée l’année dernière, nous savons qu’environ dix mille étudiants vivent maintenant dans une maison unifamiliale ou un appartement – au mauvais endroit. L’initiative fait partie d’un plan d’action plus large pour s’attaquer au problème du logement étudiant. En bref : les étudiants se plaignent qu’il y a trop peu de chambres et que les chambres qui existent coûtent trop cher.
La raison est évidente : le nombre d’étudiants à Gand n’a fait qu’augmenter ces dernières années. Au cours des vingt dernières années, 34 000 étudiants se sont ajoutés, tandis que le nombre de chambres étudiantes reconnues a augmenté de 3 800 unités. Si d’autres logements reconnus sont ajoutés, le conseil municipal espère persuader les étudiants de quitter les maisons et les appartements ordinaires.
Les développeurs rejettent l’initiative de Gand. « On ne voit pas la valeur ajoutée du matchmaking par la ville », déplore Olivier Carrette, directeur général du Syndicat professionnel du secteur immobilier (BVS). « Les promoteurs de projets sont suffisamment grands, avisés et professionnels pour contacter eux-mêmes les propriétaires fonciers. Je dirais cordonnier, tenez-vous en à votre dernier. La ville de Gand ferait mieux avec sa propre politique de permis, désormais rigide et problématique. Gand est l’une des pires villes de Belgique en termes de délivrance de permis.
Prix de revient
Une voix tout à fait différente peut être entendue du sociologue urbain Stijn Oosterlynck (UAntwerp), qui l’appelle « une initiative très logique et nécessaire ». « En élargissant le marché du logement étudiant, ils essaient de retirer les étudiants du marché des familles. Aujourd’hui, ces deux-là sont en fait des concurrents l’un pour l’autre.
Oosterlynck voit toujours une lacune. « On sait que le coût moyen des chambres étudiantes proposées par les porteurs de projets est de 493 euros. C’est beaucoup plus élevé que pour une chambre ordinaire dans un appartement (420 euros), dans une maison familiale (376 euros) ou dans un foyer de l’université (315 euros) », précise-t-il. « Si l’objectif est de retirer les étudiants du marché traditionnel dans des projets de logement à grande échelle comme celui-ci, la ville devra peser encore plus sur ces prix. »
«Nous essayons de maintenir les prix bas en obligeant les promoteurs, par le biais des réglementations générales en matière de construction, à proposer non seulement des studios, mais également au moins 20% de chambres ordinaires», déclare Heyse. « Nous examinons maintenant si ce pourcentage devrait être plus élevé. » Bien que Heyse regarde également l’Université et les collèges de Gand, qui proposent eux-mêmes des chambres.
Filip De Rynck, professeur de gestion gouvernementale (UGent), est également favorable à l’initiative, et il voit également un rôle pour les établissements d’enseignement supérieur. « La question se pose : les institutions comme la mienne font-elles suffisamment d’efforts pour s’adapter à la croissance des étudiants, ou transfèrent-elles cette responsabilité à la communauté ? »
Le gouvernement en tant que propriétaire
En réaction, l’Université de Gand fait référence aux projets de construction de deux nouvelles maisons avec chambres. Bien que le recteur Rik Van de Walle regarde aussi explicitement le gouvernement : il appelle à un « plan flamand ambitieux pour l’avenir, dans lequel le gouvernement, les investisseurs, le secteur de la construction et les établissements d’enseignement supérieur créent ensemble plus de logements étudiants ».
De Rynck regarde également d’autres autorités, qui sont elles-mêmes propriétaires terriennes. « Si le gouvernement au sens large était plus lui-même propriétaire, il ne serait pas complètement dépendant des propriétaires privés. » Le ministre flamand du Logement Matthias Diependaele (N-VA) indique que la consultation annoncée précédemment sur le logement étudiant aura lieu le 22 juin. Il ne veut pas anticiper cela, mais affirme que « mettre les chambres et les maisons d’étudiants les unes contre les autres sur le marché régulier ne rapporte rien ».