Les actions de Bank OZK, un prêteur américain de taille moyenne avec des racines centenaires dans l’Arkansas rural, ont chuté de 20 % en mai après qu’un analyste de Citigroup a remis en question son exposition croissante au secteur immobilier commercial en difficulté.
Deux semaines plus tard, la banque a signé un accord pour financer le plus gros prêt immobilier de l’histoire de la Floride : 668 millions de dollars pour terminer le Waldorf Astoria de Miami, un immeuble de 100 étages qui devrait devenir le plus haut gratte-ciel des États-Unis au sud de Manhattan. Cette opération intervient alors que le nombre d’appartements haut de gamme à Miami a augmenté de 40 % au cours de l’année écoulée, en raison du ralentissement des ventes et de la surabondance de nouvelles constructions.
Comment une modeste banque communautaire née dans les montagnes Ozark, avec une activité florissante dans le domaine des prêts pour bateaux et camping-cars, est devenue l’une des sources les plus disposées du pays à financer des projets de construction haut de gamme est une histoire de prise de risque sur des marchés où d’autres étaient réticents à prêter. Aucun prêteur n’a eu un impact plus important sur le remodelage de l’horizon étincelant de Miami au cours de la dernière décennie que Bank OZK.
Mais cette histoire est aussi celle qui suscite aujourd’hui l’inquiétude : la banque OZK est la plus exposée des grandes banques au marché immobilier de Floride, connu pour ses hauts et ses bas, et les inquiétudes concernant les prêts importants et le risque de concentration dans son portefeuille se multiplient. La banque doit publier ses résultats du deuxième trimestre mercredi.
« Environ 200 prêts représentent plus de 50 % de leur portefeuille de prêts total », a déclaré Benjamin Gerlinger, l’analyste de Citigroup qui a rédigé le rapport de mai, soulignant que ses pairs avaient tendance à émettre beaucoup plus de prêts pour des montants bien plus faibles. « C’est un niveau de concentration qui pourrait laisser certains régulateurs sceptiques. »
OZK a longtemps attiré les sceptiques, notamment le vendeur à découvert Carson Block, qui en 2016 a qualifié le modèle économique de la société de « cul à l’envers » lors d’une conférence d’investissement populaire. Muddy Waters Research, qui appartient à Block, a annoncé qu’il vendait à découvert l’action OZK, citant sa percée rapide dans l’immobilier commercial. Les actions ont chuté de 15 % à l’annonce, mais ont rapidement rebondi et ont terminé l’année en hausse de plus de 40 %.
Les dirigeants des banques restent imperturbables.
« La concentration du secteur immobilier n’est pas nouvelle pour la banque », a déclaré Brannon Hamblen, président d’OZK. « La nôtre a toujours été plus grande que la moyenne, c’est une banque construite principalement sur les prêts immobiliers.
« Nous sommes ici aujourd’hui pour faire notre travail comme nous l’avons toujours fait. »
La Bank of Ozark a été fondée en 1903 à Jasper, Arkansas, population 547. Son itération moderne a commencé à prendre forme en 1979, lorsqu’elle a été achetée par George Gleason, alors jeune avocat au cabinet d’avocats Rose de Little Rock, où Hillary Clinton était associée.
La banque a commencé à se développer dans les années 1990 et a déménagé son siège social à Little Rock, capitale de l’État et plus grande ville de l’Arkansas. Au fil des ans, la banque a liquidé de nombreuses banques régionales en faillite, ainsi que leurs dépôts, accélérant ainsi son passage au crédit immobilier. Ses actifs sont passés de 7 à 36 milliards de dollars au cours des 10 dernières années ; en 2018, elle s’est rebaptisée Bank OZK, un changement qui « nous libère des limitations d’un nom lié à une région géographique spécifique », a déclaré Gleason, aujourd’hui âgé de 71 ans, à l’époque.
Le nom d’OZK apparaît sur plus de transactions importantes que tout autre prêteur immobilier à Miami, la plus grande région de son portefeuille en termes de valeur en dollars, avec plus de 4,7 milliards de dollars en 38 engagements de prêt, soit plus de 10 % de son portefeuille de prêts.
Certains avocats spécialisés en droit immobilier estiment qu’OZK a été impliqué dans au moins la moitié des transactions majeures qu’ils ont conclues au cours de la dernière décennie, bien plus que tout autre prêteur, et est respecté par les développeurs pour sa capacité à mener à bien des projets immobiliers complexes.
Bien qu’elle soit en concurrence avec des fonds immobiliers sophistiqués dans un secteur à effet de levier et à risque, OZK continue de fonctionner comme une banque régionale traditionnelle, investissant avec les dépôts des clients plutôt que de lever des dettes ou de syndiquer ses prêts. « Gleason disait : ‘Si je pense que c’est un prêt qui en vaut la peine, alors je veux tout’ », a déclaré Stephen Scouten, analyste chez Piper Sandler.
La banque a continué à se montrer agressive alors que d’autres banques sont devenues plus prudentes en matière d’immobilier. L’année dernière, Bank OZK a augmenté ses prêts à la construction de 3 milliards de dollars, soit 1 milliard de dollars de plus que JPMorgan, la plus grande banque du pays, et plus que toutes les autres banques du pays.
L’origine de la domination d’OZK à Miami réside dans les cendres de la crise financière américaine des années 2000, lorsque la Floride était au centre de la bulle immobilière.
De nombreuses banques, épuisées par les prêts à la construction, n’étaient pas à l’aise pour prêter à l’échelle dont Miami avait besoin pour construire. « Il y avait beaucoup d’hésitations », a déclaré Greg Newman, directeur général senior d’OZK pour les prêts à Miami.
Les valeurs immobilières de l’Arkansas n’ayant jamais grimpé en flèche avant la crise financière, elles ne se sont pas non plus effondrées et OZK est restée bien capitalisée. OZK est intervenue pour combler le vide.
« Du jour au lendemain, on s’est demandé : ‘Que savez-vous de cette banque ? Tout le monde me le demandait’ », explique Andrew Sharpe, avocat spécialisé en droit immobilier chez Greenberg Traurig à Miami. « Les gens n’avaient aucune idée de l’endroit où se trouvaient les Ozarks. »
Le timing était opportun, permettant à la banque de se préparer au prochain grand boom de Miami. Alimentée par les mesures de relance et l’exode des New-Yorkais pendant la pandémie de coronavirus, Miami est devenue l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques des États-Unis. OZK a accordé son premier prêt à Miami en 2012. En mars 2024, elle avait accordé 110 prêts commerciaux dans la ville, d’une valeur de plus de 9 milliards de dollars.
Jusqu’à présent, les pratiques de souscription d’OZK lui ont permis d’éviter la catastrophe annoncée depuis longtemps. La banque est rentable chaque année depuis 45 ans et affiche un taux de perte sur ses prêts inférieur à 1 %, inférieur à la moyenne du secteur. Elle a également cherché à se diversifier en élargissant ses prêts aux bateaux de plaisance et aux véhicules récréatifs.
À Miami, le ratio prêt/valeur, une mesure du risque dans laquelle un chiffre plus bas indique une meilleure protection, est de 43 %, contre une moyenne sectorielle d’environ 57 %. C’est généralement le dernier prêteur sur un projet, ce qui en fait le premier à être remboursé en cas de crise. Et les promoteurs ont adopté le modèle de financement dit sud-américain, qui oblige les acheteurs à déposer jusqu’à 50 % du prix d’achat, ce qui fournit des fonds propres pour la construction et rend plus difficile pour les acheteurs de se retirer.
« Le crédit est une activité risquée et le risque réside dans la concentration », a déclaré Scouten de Piper Sandler. « C’est leur recette pas si secrète. C’est ainsi qu’ils génèrent de la rentabilité, et ils le font d’une manière qui déplaît aux autres banques. »
De nouvelles tours de luxe continuent de voir le jour, avec des penthouses de plus de 10 000 pieds carrés chacun. Les prix des appartements de luxe ont récemment atteint un nouveau sommet de 1,7 million de dollars, soit une hausse de 5 % par rapport à l’année dernière.
Mais la croissance de la région commence à montrer ses limites. La hausse des taux d’intérêt a ralenti les ventes, qui ont atteint un sommet il y a deux ans et ont aujourd’hui chuté de 50 %. Dans le même temps, les stocks ont grimpé en flèche.
Au vu du ralentissement des ventes cette année, la société d’évaluation Miller Samuel estime qu’il y a suffisamment de logements haut de gamme disponibles pour satisfaire la demande pour les 18 prochains mois. La société de courtage Redfin a récemment déclaré que le marché immobilier de la Floride connaît un ralentissement plus rapide que celui de tout autre État américain.
La crise bancaire de 2023 a ébranlé les marchés et placé les banques régionales sur le radar des investisseurs et des régulateurs. Au départ, l’attention s’est portée sur les prêteurs, comme la Silicon Valley Bank, qui enregistraient de lourdes pertes dans leurs portefeuilles de titres. Mais cette inquiétude s’est rapidement transformée en questions sur les autres pertes potentielles qui pourraient se cacher dans les comptes des banques de taille moyenne. Il n’a pas fallu longtemps pour que les investisseurs et les régulateurs se concentrent sur l’immobilier commercial comme sur l’élément à surveiller. L’exposition à l’immobilier commercial a été un facteur essentiel dans la disparition de la New York Community Bank ce printemps.
Les analystes ont noté que l’une des préoccupations concernant la concentration immobilière d’OZK est qu’une grande partie de sa croissance s’est produite à un moment où le marché était florissant.
Le rapport de Citigroup sur OZK met en doute la santé de deux prêts sur des immeubles de bureaux de San Diego et d’Atlanta, d’une valeur de plus d’un milliard de dollars, et évoque des « problèmes de crédit aggravants ». Les investisseurs ont réduit de plus de 800 millions de dollars la valeur boursière de l’entreprise.
« OZK a fait un travail fantastique en se développant dans un environnement de taux d’intérêt nul, mais le nouveau paradigme post-Covid est différent », a déclaré Gerlinger de Citigroup. « Lorsque vous êtes dans le secteur de [funding] « La construction de condos à Miami, et vous prêtez 400 millions de dollars à la fois, cela représente des milliers de prêts pour camping-cars », a-t-il déclaré, en utilisant l’acronyme pour les camping-cars connus sous le nom de véhicules récréatifs.
« Il faut faire 4 000 prêts pour camping-cars pour maintenir l’équilibre entre chaque prêt pour la construction d’un condo à Miami », a-t-il ajouté. « C’est difficile. »