La vue depuis l’observatoire au sommet des Hudson Yards de Manhattan a été assombrie un après-midi récent par la fumée des incendies de forêt lointains au Canada. Mais cela n’a pas obscurci les perspectives de Jeff Blau pour le développement tentaculaire ou les bureaux haut de gamme qui sont sa spécialité.
À une époque où les bureaux entraînent le secteur de l’immobilier commercial dans la crise, Blau, le directeur général de Related, l’un des plus grands promoteurs américains, envisage de construire 10 nouvelles tours dans des villes des États-Unis et à Londres, un investissement qui totaliser environ 6,5 milliards de dollars.
L’idée n’est pas facile à vendre aux investisseurs pour le moment, a reconnu Blau. La tendance au travail à distance qui a été accélérée par la pandémie de Covid a réduit la fréquentation des bureaux et fait augmenter les postes vacants. Un record de 70,3 millions de pieds carrés d’espace disponible était assis sur le marché des bureaux de Manhattan à la fin du deuxième trimestre, selon Savills. Les investisseurs et les prêteurs cherchent désespérément à réduire l’exposition de leurs bureaux.
Pourtant, Blau pense qu’il y a une pénurie de bureaux les plus modernes et les plus somptueusement équipés – des bâtiments qu’il appelle maintenant «double-A» ou «bureaux de style de vie». Cette conviction est née de la performance de Hudson Yards sur le côté ouest de Manhattan.
« Nous avons eu certains de nos meilleurs contrats de location au cours des 12 derniers mois au milieu de toute cette période où tout le monde dit que le » bureau est mort « – sauf que ce n’est pas le cas », a déclaré Blau, notant que Related obtenait des loyers sur le étages supérieurs de sa plus récente tour, 50 Hudson Yards, plus de 200 $ par pied carré. C’est plus du double du loyer moyen demandé de 95,53 $ pour un immeuble de classe A à Midtown, selon Savills.
Pour ses prochaines tours, Related vise Austin, Miami, West Palm Beach, Santa Clara, Boston, Chicago, Detroit et Brent Cross à Londres. Ces projets sont à divers stades de développement. Le plus avancé, à West Palm Beach, est déjà en construction et bénéficie de baux signés.
Siège social de BlackRock au 50 Hudson Yards, où les loyers des étages supérieurs sont plus du double du loyer moyen des immeubles de classe A à Midtown © Michael Nagle/Bloomberg
Sa confiance dans les bureaux est telle que Related prévoit également de construire à terme une tour de bureaux de 2 millions de pieds carrés sur le côté ouest encore non développé de Hudson Yards. Ce site accueillera également un casino si une offre conjointe avec Wynn Resorts est sélectionnée pour l’une des trois prochaines licences new-yorkaises.
« Chaque propriétaire pense qu’il a un immeuble A, n’est-ce pas ? Mais certains de ces bâtiments A ont 50 ans. Et même s’ils ont été bien entretenus sur la durée, ils ne sont pas les mêmes que les nouveaux bâtiments », a déclaré Blau. « Ces bâtiments sont vraiment différenciés dans tous les sens. »
Ceux de Hudson Yards sont dotés d’une filtration de l’air et d’une efficacité énergétique avancées, ainsi que de vastes plaques de sol pouvant accueillir une entreprise entière sur un seul étage. Leurs commodités toujours croissantes vont des cafétérias privées supervisées par des chefs célèbres aux cliniques médicales de conciergerie et, plus récemment, au service de navette en hélicoptère vers les aéroports locaux.
L’effet combiné, selon Blau, est un environnement qui ramène les employés au bureau, ce que certaines entreprises paieront cher.
« Je me fiche de l’industrie dans laquelle ils travaillent ; chaque PDG veut que ses employés reviennent au bureau cinq jours par semaine. Il ne dit peut-être pas cela parce qu’il a peur que ses employés démissionnent ou qu’il ne puisse pas attirer d’employés. Mais si vous leur demandez, est-ce une meilleure façon de gérer son entreprise ? Est-ce plus productif, est-ce plus innovant ? Ils diront « oui », a-t-il soutenu. « Une fois qu’il s’agit d’attirer et de fidéliser les talents des employés, le loyer devient sans objet. »
Selon Related, le taux d’occupation parmi les locataires de Hudson Yards est désormais en moyenne de plus de 80 % du lundi au jeudi. (« Vendredi », a déclaré Blau, « est devenu un jour férié ».) Cela se compare à moins de 50% pour le reste de la ville.
Il n’est pas clair si les employés réagissent à la carotte des bureaux somptueux de Hudson Yards ou au bâton de patrons comme le directeur général de BlackRock, Larry Fink, qui a récemment ordonné à ses employés de retourner à leur bureau quatre jours par semaine.
Quoi qu’il en soit, Related a récemment reçu une nouvelle validation lorsque Brad Lander, le contrôleur de la ville de New York et ancien sceptique de Hudson Yards, a noté que le développement rapportait désormais 200 millions de dollars de recettes fiscales annuelles de plus que prévu – et en croissance. « Donc, c’est un endroit où je dois dire que je me suis trompé », a déclaré Lander à Errol Louis sur le À l’intérieur de l’hôtel de ville programme. (Quant à son architecture – critiquée par de nombreux critiques comme sans âme – il y avait encore « quelques questions », a noté Lander).
D’autres promoteurs misent également sur les super bureaux. SL Green a remporté un succès similaire à One Vanderbilt, près de la gare Grand Central, avec des loyers dépassant 300 $ par pied carré. Hines, son partenaire dans cette entreprise, est également convaincu qu’il y a une pénurie d’espaces de bureau de qualité supérieure. RXR, quant à lui, rejoindra bientôt la mêlée avec le 175 Park Avenue.
À One Vanderbilt, près de la gare Grand Central, certains bureaux se louent 300 $ le pied carré © Reuters
« Chaque marché ne peut probablement en supporter qu’un ou deux », a déclaré Blau. « Mais c’est notre affaire. C’est sur cela que nous nous concentrons.
Blau, 55 ans, a été trié sur le volet par le fondateur de Related, Steven Ross, alors qu’il était encore étudiant à leur alma mater, l’Université du Michigan. Il s’est joint au cabinet au milieu de la crise de l’immobilier commercial du début des années 1990. Cette fois, a-t-il observé, de nombreuses propriétés se comportaient bien – elles étaient simplement surendettées à une époque de hausse des taux d’intérêt.
« Quiconque a trop de dettes est en difficulté en ce moment. C’est l’une des leçons – ne mettez pas trop de dettes sur vos bâtiments », a déclaré Blau. « Presque tout cela est motivé par les taux d’intérêt, dans tous les domaines. Et puis nous avons ce segment de bureau plus ancien [buildings] ce [are] en difficulté au niveau de la propriété. Cela aide que Related soit une société privée, et donc, contrairement à certains concurrents cotés en bourse, elle n’est pas sous pression pour marquer ses bâtiments sur le marché.
Blau était l’un des meilleurs lieutenants de Ross au Time Warner Center – maintenant le Deutsche Bank Center – à Columbus Circle. Cela a confirmé l’évolution de Related d’un spécialiste du logement abordable à un développeur de projets à usage mixte qui mélangent commerces, condominiums et bureaux de luxe.
Hudson Yards, le plus grand développement en Amérique du Nord, présente ces mêmes éléments à une échelle beaucoup plus grande. C’était aussi un défi d’ingénierie de taille en raison de son emplacement au-dessus d’une gare de triage en activité. Related a été sélectionné parmi un groupe de soumissionnaires en 2008 après que la crise financière ait incité un autre développeur à se retirer.
Le plan initial était que les tours de bureaux de Hudson Yards jouent un rôle de soutien en attirant les riches dans ses espaces de vente au détail et ses tours de condominiums. En l’occurrence, ils ont été ses interprètes vedettes. Trois tours – 10, 30 et 55 Hudson Yards – sont maintenant louées à 100 %. Certains premiers locataires, tels que Tapestry et BlackRock, ont été attirés de Midtown avec des offres favorables, selon des experts en location. Une quatrième tour, 50 Hudson Yards, est louée à près de 90 %.
En revanche, le locataire principal du centre commercial, Neiman Marcus, a été poussé à la faillite en 2020 par la pandémie de Covid, laissant trois étages abandonnés. « La demande de bureaux est si forte que nous reconvertissons cet espace – au lieu de commerce de détail – en bureau », a déclaré Blau.
Une autre chose qui ne s’est pas tout à fait déroulée comme prévu: la sculpture en escalier en colimaçon Vessel au centre de Hudson Yards. Ross le considérait comme une œuvre d’art public emblématique. Au lieu de cela, il a figuré dans plusieurs suicides et a été fermé aux visiteurs pendant près de deux ans en tant que filet de sécurité pour les tests connexes.
Alors que Related se concentre sur les nouvelles constructions, d’autres développeurs tracent des voies différentes à travers la crise des bureaux. Certains dépensent beaucoup pour moderniser des bâtiments démodés. D’autres essaient de les convertir à un usage résidentiel. Blau voit des possibilités dans les deux mais n’est pas un grand fan de l’une ou l’autre approche.
Il a loué la rénovation par Vornado de PENN 1, une tour des années 1970 à Pennsylvania Station, par exemple, mais a prévu un plafond limité pour ses loyers. En ce qui concerne les conversions, les tours de bureaux n’étaient tout simplement pas conçues pour un usage résidentiel, a-t-il noté, ce qui rend leur réaffectation coûteuse. En plus du coût, il faut d’abord les vider.
« Souvent, ils n’atteignent pas zéro pour cent d’occupation. Ils vont comme 70, 60, 30 – et puis les 30 ne veulent jamais partir. Et puis vous devez dépenser tellement d’argent pour convertir que c’est essentiellement le coût de la construction d’un nouveau bâtiment », a déclaré Blau. « Et si c’est vrai, vous devriez démolir le bâtiment et construire un bâtiment approprié. »