“C’est vraiment une question facile. Tous les bons propriétaires à long terme diront la même chose (car il n’y a en réalité qu’une seule réponse qui vous permet d’être un propriétaire à long terme) : si vous aimez vos locataires, ne le faites pas. “.
“L’immobilier commercial est évalué selon des ratios. Lorsque vous avez acheté la propriété, vous avez examiné les ratios, décidé que le prix était raisonnable et obtenu un prêt hypothécaire. Presque toutes vos dépenses annuelles sont incluses dans l’hypothèque. Taxes, assurance, entretien, publicité , les créances légales, les créances douteuses, etc. sont toutes relativement faibles. L’hypothèque est presque toujours fixe, donc vos dépenses ne devraient augmenter que légèrement d’année en année. L’augmentation du loyer lorsque vous avez un chiffre d’affaires devrait prendre en charge vos augmentations mineures de dépenses. .Si non, mineur les augmentations de loyer (inférieures à l’inflation) devraient le couvrir.
Voici pourquoi le calcul n’a pas de sens (généralement) pour perdre un bon locataire. Disons que votre propriété est louée à 2 000 $/mois (bien sûr, il existe une large gamme de tarifs de location, mais le ratio sera le même). Vous avez décidé de l’augmenter à 2 500 $/mois, ce qui est plus que ce que votre locataire peut ou veut payer, alors il quitte.
Vous devez maintenant repeindre, remplacer certains tapis usés, mettre à jour les anciens accessoires de la salle de bain et remplacer le chauffe-eau qui était attendu depuis longtemps pour une réparation d’urgence aux tarifs du week-end, alors autant en prendre soin. Il vous faut six semaines pour faire les travaux et deux semaines pour le relouer, vous perdez donc 4 000 $ de loyer. Les réparations vous coûtent 6 000 $, votre dépense totale/revenu perdu est donc de 10 000 $. Le nouveau locataire paiera 2 500 $, mais il vous faudra 20 mois pour atteindre le seuil de rentabilité. Malheureusement pour vous, le nouveau locataire n’est resté qu’un an avant de déménager dans une autre ville, vous avez donc maintenant perdu votre loyer et avez besoin de réparations/rafraîchissements supplémentaires pour accueillir un troisième locataire. Vous avez maintenant 30 mois pour atteindre le seuil de rentabilité de votre augmentation. Ou, pire encore, le nouveau locataire ne paie pas et vous êtes obligé d’expulser. Il est difficile de récupérer les fonds d’un locataire mauvais payeur sans actifs auxquels s’attacher et avec un emploi souvent loin d’être optimal, vous finissez donc par manger le loyer perdu PLUS les frais juridiques. Certes, votre locataire expulsé n’a pas laissé les lieux intacts.
Dans tous les cas, vous avez dépensé beaucoup d’argent pour obtenir les 500 $ dont vous n’auriez pas dû « avoir besoin » si vous gérez correctement votre entreprise de location. C’est pourquoi les propriétaires à long terme ne font pas ce que vous envisagez. Veuillez reconsidérer. Bonne chance à vous.”
—Éric RichardsonQuora