Un point de basculement sur le marché du logement en raison de la guerre en Ukraine ? « Je ne le remarque pas du tout », soupire enceinte Simone van Duin (30 ans), qui cherche une maison avec jardin à Hoofddorp avec son petit ami. Quatre offres, toutes au-dessus du prix demandé, zéro fois le succès.
« En un an, les prix ont tellement augmenté », déclare Duin. « Vous payez maintenant cent et demi de plus pour la même maison. » Alors que les mensualités d’un prêt hypothécaire sont désormais également plus élevées, en raison de l’augmentation des intérêts. « En conséquence, nous réfléchissons quatre fois à chaque offre : voulons-nous vraiment offrir ce montant pour cette maison ? »
Il n’est en effet pas question de « point de basculement », disent les courtiers CNRC† Mais la surchauffe, la surchauffe du marché, selon eux, diminue quelque peu. La situation économique est plus incertaine : les factures d’énergie sont élevées, le réservoir d’une voiture pleine coûte cher. La confiance des consommateurs est à son plus bas niveau depuis 2013 et les taux d’intérêt hypothécaires augmentent rapidement.
« Les gens sont devenus plus réservés », constate Gyvan Pooters de Pooters Makelaardij à Maastricht et Valkenburg. « Il y a moins d’enchères et les gens annulent plus souvent un visionnage. Ils fixent un tel rendez-vous rapidement, car ils craignent de ne plus pouvoir intervenir. Mais ensuite, ils ont tout remis en place à la maison et ont conclu : ça ne rentre pas financièrement après tout. »
« Je pense que le sentiment s’ajuste », déclare Robert van Oossanen, agent immobilier à Amersfoort et président de la branche régionale de la NVM. « Les téléspectateurs ne se sentent plus obligés d’enchérir au-dessus du prix demandé. Cela arrive encore, mais moins souvent. Et là où auparavant il y avait facilement trente à quarante téléspectateurs pour un foyer, il y en a désormais vingt à trente. Donc il y en a moins, mais quand même beaucoup.
Plus de demande que d’offre
L’Association néerlandaise des agents immobiliers (NVM) présentera jeudi ses derniers chiffres sur le marché du logement. Un très gros pli dû à la guerre ne sera pas visible là-dedans. En partie parce qu’il est trop tôt pour cela – l’invasion de l’Ukraine a eu lieu fin février, les chiffres concernent le premier trimestre de cette année. Mais on ne s’attend pas non plus à un énorme refroidissement du marché : il y a toujours beaucoup plus de demande que d’offre.
« Nous sommes toujours dans une position très luxueuse », déclare Pooters. « Une maison peut ne plus être vendue au premier tour de visionnage, mais nous nous vendons toujours bien. »
Sven Heinen, agent immobilier à Amsterdam Sud, vient de visiter une maison de 72 mètres carrés avec un simple vitrage. Prix demandé : 6,5 tonnes. « Il n’y avait que quarante ou cinquante personnes là-bas », dit-il. « Peut-être que c’est moins de monde, mais les gens veulent quand même payer le gros lot. » Mais il voit aussi « les premiers contours d’un marché un peu moins spectaculaire ». « Les deux premiers mois se sont déroulés comme une lance, en mars, j’ai vu un changement. Moins de visionnages. Et je le constate avec des immeubles de plus d’un million : les gens sont un peu plus critiques là-bas.
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« Tout a à voir avec la rareté », résume Jerry Wijnen, président de la région NVM d’Amsterdam. « Supposons que vous soyez un économiste et que vous soyez assis à une table avec toutes sortes de boutons que vous pouvez tourner, comme la confiance des consommateurs et le pouvoir d’achat. On pourrait alors penser qu’il faut faire quelque chose avec les prix de l’immobilier maintenant. Mais nous ne le voyons pas encore. La rareté est l’élément perturbateur des forces du marché. Si moins de gens veulent acheter, il y a encore beaucoup de gens qui le font. De plus, les taux d’intérêt ont augmenté, mais restent historiquement bas. L’argent est encore bon marché.
beaucoup d’incertitude
Rabobank ne s’attend pas non plus à ce que la guerre en Ukraine conduise à un revirement immédiat. Pour passer d’une forte hausse des prix à une baisse des prix en une seule fois, un choc économique très important est nécessaire, déclare l’économiste du marché du logement Stefan Groot. La guerre en Ukraine ne provoque pas une telle chose. Pour le moment : il pourrait y avoir une profonde récession. Soit le robinet du gaz est fermé, ce qui fait encore monter l’inflation, et le pouvoir d’achat diminue encore plus. « De nombreux scénarios sont concevables », déclare Groot. « La guerre rend l’incertitude grande. »
Mais pour l’instant, la banque pense – comme d’autres banques – que le marché ne se refroidira que légèrement. C’était l’attente avant la guerre. « Les principales forces derrière les énormes augmentations de prix diminuent », explique Groot. « Nous entendons parler depuis un certain temps d’une baisse du nombre de visionnages, les taux d’intérêt ne baissent plus et la croissance économique se stabilise. Mais : les pénuries sont encore importantes et la construction neuve est à la traîne. Et le chômage est historiquement bas. Nous nous attendons donc à ce que les prix ne baissent pas, mais augmentent moins rapidement. Cela signifie toujours une augmentation de prix attendue de 17%. « Tellement très élevé », dit Groot.
Pessimisme des débutants
Les débutants remarquent donc peu un marché refroidi. Le prêteur hypothécaire Viisi a interrogé la semaine dernière plus d’un millier de personnes âgées de 22 à 35 ans qui souhaitent acheter leur première maison ; seulement un sur cinq s’attend à réussir dans un délai d’un an. Un quart plus tôt, c’était encore un quart.
Les contemporains ayant des maisons occupées par leurs propriétaires sont également pessimistes. Steven Klusener (30 ans) vit avec sa petite amie dans une maison de 56 mètres carrés occupée par son propriétaire à Amsterdam. Depuis qu’il l’a acheté en 2018, sa valeur a fortement augmenté. « Cela me place dans une position favorable par rapport à mes pairs », dit-il. Mais il ne se sent pas comme un gros acheteur. « Si je veux déménager, ce sera dans une maison plus grande, et cela coûte maintenant environ un million d’euros. Je vois cette appréciation de la valeur comme un énorme problème pour quiconque de ma génération qui, par exemple, veut fonder une famille un jour », dit-il.
Lui et sa petite amie surveillent Funda de près. Là, ils ont vu une belle et mignonne maison à Baambrugge il y a deux semaines. Le même jour, ils ont appelé le courtier, qui a dit : vous êtes beaucoup trop tard, vous êtes sur la liste de réserve. « Vous dites en fait à ce courtier : me voici avec un gros sac d’argent, mais même alors, vous n’êtes pas du tout pris au sérieux. »
En visitant les propriétaires actuels, qui ont trouvé leur intérêt « super fun », ils ont tout de même obtenu un rendez-vous d’un courtier boudeur.
Tout comme, apprirent-ils plus tard, soixante autres personnes intéressées. « Nous ne sommes donc pas allés plus loin. Pour moi, cela indique que le marché du logement ne s’est pas du tout refroidi.
Une version de cet article est également parue dans NRC le matin du 7 avril 2022