Les reportages sur le marché du logement sont devenus presque ennuyeux ces dernières années. Les prix des maisons ont encore explosé. Les débutants n’ont pas un pied dans la porte sur le marché hystérique du logement. Les prix des maisons occupées par le propriétaire au plus haut n… – ‘oui oui oui’, pensaient plus d’un lecteur au énième message, ‘maintenant on sait’.
Jusqu’à la semaine dernière, on parlait soudain d’hyperboles à l’effet inverse : « Refroidissement rapide », « la plus grosse baisse jamais enregistrée », « tous les signaux sont au rouge »‘. Après neuf ans d’augmentations de prix pratiquement ininterrompues, il y a eu la première véritable tendance à la baisse, a annoncé l’association immobilière NVM. En moyenne, les prix des logements ont chuté de 5,8 % au troisième trimestre de cette année par rapport au trimestre précédent. En comparaison : entre 2008 et 2013, la valeur des maisons a chuté d’environ 20 %.
On prévoyait déjà qu’il arriverait quelque chose aux prix : la hausse des taux hypothécaires, l’augmentation de l’inflation et l’incertitude concernant les factures d’énergie ont fait de l’abordabilité d’une maison occupée par son propriétaire un problème pour un plus grand nombre de personnes. « Mais je ne m’attendais pas à une chute aussi brutale », déclare Johan Conijn, professeur émérite du marché du logement (Université d’Amsterdam). Que signifie la chute rapide des prix ? Existe-t-il encore une pénurie de logements dans un marché refroidi ? Et quatre autres questions sur les prix des maisons.
1 Pourquoi les prix baissent-ils si vite ?
Une baisse aussi rapide des prix de l’immobilier qu’au dernier trimestre est inhabituelle. Il faut généralement un certain temps avant qu’un changement de sentiment ne se répercute réellement sur les prix. Cela est dû à ce qu’on appelle l’aversion aux pertes, dit Conijn : la résistance psychologique des propriétaires à accepter un prix inférieur. Ils ne sont généralement prêts à le faire que lorsqu’une maison est sur le marché depuis longtemps. « Maintenant, cela s’est apparemment produit à grande échelle. »
Comment est-ce possible? Jasper du Pont, qui utilise des données pour faire des recherches sur le marché du logement, a suggéré : sur Twitter que cela peut être dû à la surenchère massive de ces derniers temps. Sa théorie : Parce que les maisons ont été mises sur le marché à un prix relativement bas, dans le but d’attirer de nombreux téléspectateurs qui enchérissent les uns contre les autres, les propriétaires ont pris l’habitude de demander des prix inférieurs à la valeur marchande. En conséquence, ils acceptent maintenant une offre inférieure plus rapidement.
Pour illustrer : une maison d’une valeur de 150 000 euros a peut-être été mise en vente à 140 000 euros sur les conseils de l’agent immobilier. Dans l’ancienne situation de surmenage, un vendeur recevait 154 000 euros pour cela, maintenant 145 000 – toujours un montant acceptable et acceptable pour le vendeur. Certainement parce que ce sera considérablement plus que ce qu’il a payé lui-même, si la maison a été achetée il y a quelque temps.
Conijn trouve que c’est une explication plausible. En raison des nombreuses surenchères, la valeur d’une maison était devenue très diffuse, dit-il. « Les vendeurs étaient constamment surpris par ce qui était encore proposé. En conséquence, ils peuvent ne plus avoir une image aussi claire de ce que vaut une maison. » Mais la véritable cause de la baisse des prix, dit-il, est bien sûr l’augmentation des intérêts hypothécaires et des coûts énergétiques. Celles-ci entraînent des coûts mensuels plus élevés, tandis que les gens peuvent moins emprunter, à un moment déjà financièrement incertain : par exemple, la demande est en baisse.
2 La baisse des prix signifie-t-elle que la pénurie de logements diminue ?
Le prix d’une maison est déterminé par ce qu’un acheteur peut actuellement payer pour une maison, explique Piet Eichholtz, professeur de financement immobilier à l’Université de Maastricht. Maintenant que l’abordabilité est sous pression en raison des taux hypothécaires élevés, le prix est en baisse. « Alors un nouvel équilibre est trouvé, à un prix inférieur. Et cela suscite une nouvelle question », déclare Eichholtz. Le prix de l’immobilier n’est donc pas seulement déterminé par la demande, mais l’influence également.
La pénurie actuelle de logements est en principe distincte de celle-ci. Il s’agit notamment d’examiner la croissance du nombre de ménages, la migration prévue et les besoins en logement. « On ne se demande pas : pour quel prix êtes-vous prêt à vivre dans une maison ? », dit Eichholtz. « En ce sens, le déficit est un concept un peu étrange, car il ignore le mécanisme des prix. » Pourtant, il pense qu’il est utile de quantifier la pénurie de logements. « Ça donne une idée de ce qu’est la demande, maintenant et à l’avenir. De cette façon, vous savez quoi construire et développer.
La véritable cause de la baisse des prix est bien sûr l’augmentation des intérêts hypothécaires et des coûts énergétiques
Selon les dernières prévisions de l’agence de recherche ABF Research, qui calcule le déficit, il manque désormais 315 000 logements. Cela représente 3,9 % du parc immobilier total. Pour ramener le déficit à un niveau acceptable de 2 %, selon les économistes, il faudrait ajouter 150 000 logements à ce stade. Afin de répondre à la demande future, plus de 1,2 million de nouveaux logements seront nécessaires au cours des quinze prochaines années.
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3 Quelles sont les conséquences de la baisse des prix de la construction neuve ?
Ce ne sont pas bons. Les revenus baissent, tandis que les coûts de construction ont fortement augmenté depuis la crise corona ; la production s’est alors arrêtée momentanément. Les projets de construction neuve sont donc plus difficiles à rentabiliser. Le marché de la construction neuve sera quelque peu fermé, s’attend à ce qu’Eichholtz. « Les investisseurs privés surveillent le chat parce qu’ils s’attendent à ce que les bonnes affaires arrivent, les investisseurs institutionnels se retirent et les acheteurs privés attendent aussi. »
Un projet de construction ne démarre généralement que s’il y a suffisamment d’utilisateurs finaux – les résidents en d’autres termes. Et les nouvelles constructions ne se vendent plus aussi rapidement, a rapporté la NVM la semaine dernière. Au troisième trimestre de cette année, un tiers de moins de maisons neuves et de terrains à bâtir ont été vendus qu’au même trimestre l’an dernier. Les acheteurs hésitent à cause de l’incertitude économique : ils ne savent pas quelle sera leur situation dans deux ou trois ans, quand la maison sera terminée et qu’ils auront la clé. De plus, les nouvelles constructions sont relativement chères, la moitié d’entre elles coûtant plus de cinq tonnes.
« Lorsque les développeurs de projets mettent un projet au congélateur, cela ne signifie pas qu’ils ne le poursuivront jamais, mais cela signifie qu’il le sera plus tard et à des prix différents », explique Eichholtz. « Ensuite, il y aura des renégociations avec les constructeurs. »
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4 Quelles sont les conséquences sociales de la baisse des prix ?
Les propriétaires-occupants – 60 % des ménages – ne sont généralement pas satisfaits des baisses de prix. Mais comme la valeur des maisons a tellement augmenté ces dernières années, la plupart des gens ne seront pas inondés (la dette hypothécaire est alors supérieure à la valeur de la maison). Le groupe auquel cela peut éventuellement s’appliquer est composé de personnes qui viennent d’acheter leur première maison. Cela ne les concerne que s’ils doivent déménager, par exemple en raison d’un divorce. Selon un calcul de De Nederlandsche Bank (DNB), 8 % des propriétaires seraient sous l’eau si les prix des maisons baissaient de 20 %.
Mais la chute des prix de l’immobilier affecte également ceux qui n’ont pas à déménager. « Ce qui se passe sur le marché du logement est important sur le plan macroéconomique », déclare Conijn. Lorsque les prix baissent, les propriétaires occupants gardent la main sur les cordons de la bourse – un effet psychologique. En conséquence, la consommation chute, entraînant une contraction économique. DNB en a peur. Cela pose des risques pour la stabilité financière, qui est déjà en jeu en raison de l’inflation, des taux d’intérêt élevés et de l’incertitude économique. DNB a averti que si les ménages ne peuvent plus payer leur hypothèque – par exemple parce que leur période de taux fixe se termine et qu’ils reçoivent soudainement des mensualités plus élevées – les banques rencontreront également des problèmes. Ils sont donc tenus par DNB de détenir plus de capital.
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5 Les primo-accédants peuvent-ils racheter une maison ?
Les débutants seront satisfaits d’une baisse de prix. Cependant, le redressement du marché du logement ne signifie pas qu’il est plus intéressant pour eux d’acheter une maison. Dans ce cas, la baisse des prix devrait d’abord compenser l’augmentation de la charge hypothécaire. Le taux d’intérêt est maintenant supérieur à 4 %, contre 1,4 % au début de cette année. Cela signifie : des coûts mensuels considérablement plus élevés et moins de possibilité d’emprunter. Les normes de prêt seront encore resserrées l’année prochaine. Alors que les prix sont encore élevés en raison des énormes augmentations de ces derniers temps. En moyenne, une maison coûte désormais 425 000 euros. Cette combinaison de facteurs rend plus difficile que facile l’achat d’une maison. Mais les débutants mettent un pied dans la porte plus tôt : certains des chasseurs de maison ont abandonné. Donc moins de concurrence.
6 Aurons-nous une autre crise du logement?
ABN Amro pense que les prix de l’immobilier chuteront de 2,5% l’année prochaine. ING vient à 4,5 pour cent. Quel que soit le résultat, la situation est différente de la précédente crise du logement, dit Conijn. À son point le plus bas en 2013, un million de foyers étaient sous l’eau. «À l’époque, vous pouviez emprunter 120 ou 130% de la valeur d’une maison sans avoir à rembourser. Cela a rendu les ménages extrêmement vulnérables aux déclins. Ces meilleures hypothèques n’existent plus. « Il y a des remboursements et les prêts sont beaucoup plus petits : maximum la valeur d’une maison. »
Eichholtz doute que les prix s’effondrent complètement. À cause de l’inflation, explique-t-il, le taux d’intérêt réel est en fait « extrêmement négatif » : après tout, le montant que vous empruntez aujourd’hui a diminué après-demain, si vous corrigez de l’inflation. Il est donc financièrement très avantageux de contracter un crédit immobilier, raisonne-t-il. « Les gens ne pensent tout simplement pas de cette façon, ils ne sont pas encore habitués à l’inflation. »
Conijn met les choses en perspective. « Le marché du logement est extrêmement volatil », déclare Conijn. « Pour la plupart des gens, une crise consiste simplement à attendre des temps meilleurs. »