« Nous sommes maintenant à Burnley, un haut lieu d’investissement, avec des propriétaires qui rapportent un rendement locatif annuel de 7 %. » Ainsi s’est ouvert l’épisode 23 de Maisons sous le marteaudiffusée cette semaine, est une émission de la BBC qui suit les acheteurs qui achètent des maisons délabrées aux enchères et les rénovent, soit pour les revendre et en tirer un profit, soit pour les louer. Témoignant de la fascination durable des Britanniques pour l’investissement immobilier, l’émission en est à sa 27e saison.
Une fois rénovée, la maison jumelée de trois chambres sera louée 650 £ par mois calendaire, selon l’agent immobilier. Elle est vendue 78 000 £ aux frères Charlie et Harry de Londres (qui ont déjà 20 propriétés à leur actif), qui prévoient de la mettre directement en location après une rénovation de quatre semaines qui a coûté moins de 10 000 £. Spoiler : ils le font en trois semaines et obtiennent un rendement de 8 %.
Cela semble facile, n’est-ce pas ? Toute personne disposant d’une somme raisonnable à investir devrait envisager de se lancer dans le jeu de la location immobilière. Pas si vite cependant : les promoteurs de Burnley ont peut-être bien réussi, mais la ville se trouve dans une situation avantageuse, où les chiffres de l’investissement locatif sont toujours aussi intéressants.
Dans la plupart des autres pays du Royaume-Uni, les investisseurs sont confrontés à des taux d’intérêt hypothécaires élevés et à des rendements bien inférieurs. La situation générale du secteur est bien moins rose – et certains pensent que les conditions sont encore pires à l’avenir.
Les marges sont plus faibles et la réglementation plus stricte. Jonathan Gittos, du courtier en prêts hypothécaires fintech Porthos & Co, déclare : « Beaucoup pensent que leur capital est épuisé. La plupart remboursent progressivement leurs prêts existants, réintègrent eux-mêmes leur propriété ou la vendent. »
Hamptons, une agence immobilière, a publié cette semaine une étude montrant que les propriétaires n’ont acheté qu’une maison sur dix vendues en Grande-Bretagne au cours du premier semestre de cette année, soit la part la plus faible depuis le début des relevés en 2010. L’entreprise affirme que les taux hypothécaires élevés signifient que les nouveaux investisseurs locatifs se concentrent de plus en plus sur les zones les plus rentables pour faire fructifier les sommes.
Six des dix collectivités locales qui enregistrent la plus forte proportion d’achats de logements locatifs se situent dans le nord de l’Angleterre. Sunderland arrive en tête de liste, où 45 % des logements ont été achetés par un investisseur au cours du premier semestre de l’année. Swindon, Enfield et Torbay sont les seules collectivités locales du sud à figurer dans le top 10.
Dans le même temps, un nouveau rapport de UK Finance a révélé que les prêts aux propriétaires sont en baisse significative, le nombre de nouveaux prêts au premier trimestre de l’année s’élevant à 12 400, soit moins de la moitié de ceux accordés au cours des trois derniers mois de 2022.
En fait, le marché des prêts hypothécaires locatifs s’est contracté pour la première fois, en baisse de 3 % sur un an au cours des trois premiers mois de 2024, pour atteindre 1,98 million de prêts en cours.
La hausse des revenus locatifs semble inexorable : les données de l’ONS ont fait état cette année de hausses annuelles des loyers parmi les plus élevées depuis 2015, en particulier à Londres. À première vue, cela représente une opportunité.
Mais c’est parce que les propriétaires vendent toujours plus de biens qu’ils n’en achètent, ce qui réduit le nombre de logements disponibles à la location. Cette tendance se maintient chaque année depuis 2016, année où la surtaxe de 3 % sur les droits de timbre sur les achats de résidences secondaires a été introduite. Un an plus tard, la possibilité pour les propriétaires individuels de compenser les paiements hypothécaires par des impôts a commencé à être progressivement supprimée. Ces changements ont augmenté le coût d’achat d’un bien immobilier d’investissement et réduit la rentabilité de nombreux investissements locatifs hypothéqués existants.
Aneisha Beveridge, responsable de la recherche chez l’agence immobilière Hamptons, déclare : « Les changements fiscaux et réglementaires introduits depuis 2016 en sont les principaux responsables, mais ces mesures dissuasives à l’investissement ont été aggravées plus récemment par des taux d’intérêt plus élevés et l’incertitude politique autour de la menace d’une nouvelle réforme des loyers. »
Cet épisode de Maisons sous le marteau Le taux d’intérêt a augmenté en juillet 2022. Depuis, les taux d’intérêt ont augmenté. L’inflation a quant à elle accru la douleur des réparations et des remplacements. De plus, le projet de loi sur les droits des locataires a finalement été annoncé dans le discours du roi la semaine dernière, comprenant des mesures visant à protéger les locataires des propriétaires privés sans scrupules et à abolir le régime « sans faute » pour l’expulsion des locataires.
Les conservateurs avaient préparé le projet de loi, mais certains propriétaires craignent que le parti travailliste ne le fasse avancer sans fournir de ressources à un système judiciaire déjà engorgé. De plus, certains craignent que le parti travailliste n’augmente les taux d’imposition des plus-values sur les ventes immobilières.
Londres est en tête de la hausse des locations privées en Angleterre, en raison des prix élevés de l’immobilier et, plus récemment, des coûts hypothécaires plus élevés : The Mortgage Works, la branche de prêt locatif de Nationwide, a constaté que près d’un ménage sur trois (30 %) choisit de louer en privé dans la capitale, soit près du double du reste de l’Angleterre.
Mais compte tenu des pressions financières auxquelles sont confrontés les locataires – et de la perspective réelle qu’ils atteignent leur plafond de capacité financière – l’investissement locatif est une source de revenus précaire pour les propriétaires.
Le locataire moyen dépense plus d’un tiers de son salaire mensuel en loyers, et un sur cinq dépense plus de la moitié, selon un fournisseur de services de location Canopée. Mais le courtier en assurances Lifesearch a constaté que 74 % des locataires ne bénéficient pas du filet de sécurité que constitue la protection du revenu, une assurance qui peut couvrir leurs dépenses essentielles s’ils sont incapables de travailler en raison d’une maladie, d’une blessure ou d’un licenciement. Il s’agit d’une garantie vitale manquante pour les propriétaires, qui pourraient autrement garantir un revenu locatif constant même en cas de difficultés pour les locataires.
Si vous êtes un propriétaire professionnel capable de diversifier ses propriétés, ses régions et ses locataires, le secteur peut sembler moins risqué.
Mais pour beaucoup, l’investissement locatif est devenu le rêve britannique, les particuliers utilisant l’immobilier comme portefeuille de retraite. Ainsi, un tiers des propriétaires n’ont qu’un seul bien immobilier, et beaucoup d’entre eux comptent probablement sur ce revenu pour leur « retraite ».
Confrontés à une charge de travail accrue, à des marges plus faibles et à l’incertitude quant à leur capacité à continuer à gagner de l’argent décent malgré l’augmentation des loyers, beaucoup se demandent pourquoi ils devraient s’en soucier.
Il existe encore des options intéressantes, moins risquées et moins exigeantes en termes d’efforts pour leur argent – plus de 5 % sur un compte d’épargne, par exemple.
Les taux les plus élevés sont de 5,2 % sur un compte ISA à accès facile avec Trading 212 ou de 5,37 % sur un compte à préavis de 95 jours avec OakNorth Bank. Les comptes d’épargne avec Principality Building Society et First Direct (clients existants uniquement) rapportent respectivement 8 % et 7 %.
Pour ceux qui peuvent supporter plus de risques, un portefeuille d’actions et de fonds constitue un bon placement pour une somme forfaitaire en cas de vente d’un bien immobilier. Selon Porthos, « ils devraient vraiment penser aux ISA et aux fonds communs de placement ».
L’avenir s’annonce sombre pour les locataires comme pour les propriétaires. Il est donc temps de mettre en garde contre les programmes immobiliers qui ne reflètent pas la réalité, compte tenu des changements fiscaux et de la baisse des rendements. « Savings under the Scanner » n’est peut-être pas très intéressant à regarder, mais c’est moins un fantasme pour ceux qui ne sont pas des professionnels comme Charlie et Harry.
Moira O’Neill est une rédactrice indépendante spécialisée dans les questions financières et les investissements. moira.o’[email protected], X: @MoiraONeillInstagram @MoiraOnMoney