Olaf Scholz est arrivé au pouvoir en promettant de remédier à la pénurie de logements en Allemagne en construisant 400 000 logements chaque année.
Mais près de la moitié de son mandat, l’échec du chancelier à atteindre cet objectif pèse lourdement sur des millions d’Allemands aux prises avec une inflation élevée, le chômage et la hausse des loyers.
Seuls 295 300 logements ont été construits en Allemagne en 2022, bien en deçà de l’objectif de la chancelière. Les dirigeants de l’industrie s’attendent à ce que les chiffres de cette année et de la prochaine soient encore plus bas – une mauvaise nouvelle dans un pays qui fait face à une pénurie de 700 000 logements, selon la Fédération allemande de l’immobilier.
« Les perspectives pour 2024-2025 sont catastrophiques », a déclaré Dirk Salewski, directeur de BFW, l’association allemande des sociétés immobilières et de logement indépendantes. « Nous assistons à une chute massive de la demande de nouveaux développements. »
L’industrie fait face à une tempête parfaite alors que les taux d’intérêt et les prix de l’énergie augmentent fortement, les perturbations de la chaîne d’approvisionnement font grimper le coût des matériaux de construction et une pénurie aiguë de travailleurs qualifiés bouleverse les calendriers de construction.
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La situation pourrait encore se dégrader. Les entrepreneurs en construction ont signalé une forte baisse des commandes, un signe alarmant dans un secteur aux longs délais de livraison. La FIEC, la fédération européenne de l’industrie de la construction, a déclaré qu’ils avaient chuté de 9,7 % en termes réels en 2022, par rapport à l’année précédente.
« À l’heure actuelle, les entreprises de construction ont des carnets de commandes bien remplis jusqu’à l’année prochaine », a déclaré Tim-Oliver Müller, directeur de HDB, l’association allemande de l’industrie de la construction. « Mais il n’y a pas de nouvelles commandes. Et c’est très inquiétant. »
Le ralentissement pourrait exacerber un marché du logement déjà surchauffé où la demande dépasse largement l’offre. Empirica Regio, un cabinet d’études, a identifié un « déficit d’offre » de 23 177 logements à Berlin, 13 632 à Hambourg et 10 577 à Munich. Dans les trois villes, les loyers explosent.
Nouveaux immeubles résidentiels dans le quartier HafenCity de Hambourg, Allemagne © Maria Feck/Bloomberg
De nombreux entrepreneurs blâment le gouvernement pour le ralentissement, affirmant qu’il impose des règles environnementales de plus en plus contraignantes aux promoteurs, notamment l’interdiction des nouvelles chaudières au fioul et au gaz, qui doivent être adoptées cette année. Ils critiquent également sa décision l’année dernière d’arrêter le soutien ciblé aux nouveaux bâtiments économes en énergie.
Le gouvernement insiste sur le fait qu’il prend des mesures pour aider l’industrie. Elle a lancé un programme de subventions de 2 milliards d’euros pour la construction « respectueuse du climat », dont 350 millions d’euros par an sous forme de prêts bon marché pour les familles à faibles revenus cherchant à acheter leur propre maison. Il apporte également un soutien financier de 14,5 milliards d’euros à la construction de logements sociaux d’ici 2026.
Mais les experts disent que les subventions – en particulier les prêts bon marché – auront peu d’effet. « Vous n’êtes admissible que si votre maison répond aux normes d’efficacité énergétique les plus élevées, et de telles maisons coûtent 20% plus cher à construire », a déclaré Salewski. « Comment les gens peuvent-ils se le permettre ? »
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Le résultat du ralentissement est clair, a déclaré Franz-Bernd Große-Wilde, directeur général de Spar- und Bauverein Dortmund, l’une des plus anciennes coopératives de logement d’Allemagne. Les décisions prises aujourd’hui de suspendre des projets risquent de créer un « déficit » substantiel de logements d’ici deux à trois ans. « Cela va devenir beaucoup plus difficile pour les gens de trouver un appartement », a-t-il déclaré.
Créé en 1893 pour fournir des logements abordables aux travailleurs industriels de Dortmund, le Spar- und Bauverein illustre la tendance générale. Pour la première fois en près de 20 ans, il a abandonné des projets de construction d’appartements.
« Nous faisons une pause dans les nouveaux projets », a déclaré Große-Wilde. « Avec la hausse des coûts et la diminution des subventions gouvernementales, vous obtenez moins pour chaque euro que vous investissez. »
Il a déclaré que la société ne lancerait plus de développements tant que tous les autres projets de planification n’auraient pas été exécutés. « C’est inhabituel par rapport à notre approche des 15 à 20 dernières années », a-t-il déclaré. Reflétant ce déménagement, son budget d’investissement annuel devrait baisser de 10 M€ à 40 M€.
L’approche de l’entreprise est typique pour une grande partie de l’industrie. L’investissement dans la construction résidentielle a chuté de 8,5% à 9 milliards d’euros l’an dernier par rapport à 2021, tandis que le nombre de permis de construire de nouveaux logements a chuté de 27,3% au cours des quatre premiers mois de 2023, par rapport à la même période l’année dernière.
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Les achèvements résidentiels devraient passer de 295 300 en 2022 à 242 000 en 2023 et 214 000 en 2024, selon le GdW, un organisme professionnel représentant les associations de logement. Cela se compare à une moyenne annuelle de 405 000 entre 1950 et 2022.
L’Allemagne n’est pas le seul pays européen à connaître de tels vents contraires. Selon la FIEC, l’investissement dans le bâtiment devrait chuter de 5 % en Espagne et de 5,7 % en Italie cette année. Et la France a connu une baisse de 15% des mises en chantier et une baisse de 30% des autorisations de nouveaux logements au cours des quatre premiers mois de cette année par rapport à la même période en 2022.
Mais le refroidissement que connaît le secteur est particulièrement inquiétant en Allemagne, où le secteur de la construction emploie 2,5 millions de personnes, a reçu 476 milliards d’euros d’investissements en 2022 et est un important moteur de croissance économique.
L’inquiétude concernant l’état du secteur s’est intensifiée en janvier lorsque Vonovia, la plus grande société immobilière d’Allemagne, a annoncé qu’elle mettait tous ses nouveaux projets de construction sur la glace.
Daniel Riedl, membre du conseil d’administration de Vonovia, a déclaré qu’il devrait facturer un loyer de 20 € le mètre carré dans tout nouveau bâtiment pour couvrir les coûts de construction actuels de 5 000 € le mètre carré, contre 12 € le mètre carré il y a quelques années. . Pourtant, de tels loyers seraient, a-t-il ajouté, « complètement irréalistes » pour une grande partie de l’Allemagne, où le loyer moyen est de 7,5 € le m².
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Les petites entreprises, comme la coopérative de construction BGFG à Hambourg, ralentissent également leurs activités. Il a mis en veilleuse des plans de construction de 140 logements, la dernière étape d’un grand développement résidentiel sur l’Elbe, au sud-est du centre de Hambourg.
Peter Kay, directeur général de BGFG, a déclaré que le problème n’était pas seulement la hausse des coûts des matériaux, mais le fait que certains matériaux avaient complètement disparu du marché. BGFG fabriquait ses fenêtres en mélèze de Sibérie, qui a été interdit en vertu des sanctions anti-russes. « L’alternative est le chêne et c’est beaucoup plus cher », a-t-il déclaré.
Salewski du BFW a déclaré que le chiffre des achèvements l’année dernière était un « succès » compte tenu de l’effet de la guerre en Ukraine et de son impact sur les chaînes d’approvisionnement. « Les perspectives à court et moyen terme sont bien pires que les résultats pour 2022. »