Ils ont atterri avec un boom, raflant des propriétés trophées dans certains des endroits les plus chers de Manhattan. Maintenant, les Russes semblent partir avec un murmure.
Plusieurs se sont renseignés auprès de courtiers ces derniers jours sur la vente de propriétés de plusieurs millions de dollars à Manhattan alors qu’ils tentent de liquider des actifs avant qu’ils ne soient pris dans un réseau de sanctions américaines. La plupart le font par le biais de listes « chuchotées » discrètes auprès de courtiers de confiance, par opposition aux ventes publiques, afin de minimiser la publicité.
Mais pas tout : le manoir de l’Upper East Side appartenant à Alexey Kuzmichev, co-fondateur d’Alfa-Bank, qui a été frappé par les sanctions américaines, a récemment été mis en vente pour 41 millions de dollars, soit 1 million de moins qu’il ne l’avait payé en 2016.
« Tous ne parlent que de vendre », a déclaré Dolly Lenz, l’un des principaux courtiers en immobilier de luxe de New York. La grande question, selon Lenz, est de savoir à quelles conditions ils s’en sortiront et quelle sera l’ampleur du coup qu’ils devront subir pour conclure rapidement des accords.
« Lorsque les acheteurs pensent que vous êtes potentiellement en détresse – et votre liste de chuchotement est un signe de cette détresse – c’est un problème », a déclaré Lenz, notant qu’elle était déjà « inondée » de demandes d’investissement d’investisseurs espérant récupérer des biens appartenant à des Russes. propriétés à petit prix.
De nombreux acheteurs russes sont très éloignés – à la fois en termes de richesse et de relations politiques – des infâmes oligarques qui ont capté l’attention du public, et il est peu probable qu’ils trouvent jamais leur nom sur une liste de sanctions. Pourtant, le souci est qu’ils peuvent également être motivés à vendre en raison d’un climat soudainement hostile et d’une peur de ce que Lenz a appelé « la culpabilité par association ». Ils peuvent également avoir besoin de lever des fonds pour faire face aux pressions financières ailleurs dans leur portefeuille provoquées par les sanctions occidentales.
Garrett Derderian, directeur de recherche chez Serhant, un courtier immobilier de luxe, a prédit que New York, Miami et d’autres marchés resteraient dynamiques après avoir affiché une reprise post-pandémique l’année dernière. Le nombre de ventes de Manhattan réalisées au quatrième trimestre, par exemple, a augmenté de 77 % par rapport à l’année précédente.
Ces Russes cherchant à vendre, a déclaré Derderian, étaient « un très petit sous-ensemble d’individus » par rapport à un plus grand nombre de Russes riches recherchant toujours la sécurité de l’immobilier américain. « Les marchés mondiaux comme New York et Miami sont devenus la destination de choix des riches. Pour l’instant, il n’y a pas de braderie de biens immobiliers appartenant à des Russes à New York », a-t-il déclaré.
Les oligarques russes sont devenus moins visibles sur le marché américain après que l’annexion de la Crimée par Moscou en 2014 a détérioré les relations avec l’Occident, selon des courtiers et des dirigeants immobiliers. En tant qu’acheteurs importants de Manhattan, ils ont été dépassés par les Chinois, qui ont depuis été freinés par les contrôles de capitaux imposés par Pékin.
Pourtant, personne ne semble savoir combien de biens les Russes possèdent réellement aux États-Unis. En effet, beaucoup ont opéré par le biais de sociétés fictives qui dissimulent leur identité. Le Congrès a adopté une loi en 2020 obligeant les sociétés à responsabilité limitée et autres entités à divulguer leurs bénéficiaires effectifs. Mais le Trésor est encore en train d’élaborer les règles.
En attendant, Douglas Kellner, un avocat new-yorkais spécialisé dans l’immobilier, a prédit que les autorités auraient du mal à identifier les propriétaires placés sous sanctions. « C’est difficile », a déclaré Kellner. «Le ministère de la Justice a des gens qui savent bien faire la recherche d’actifs. Mais c’est un travail complexe, qui prend du temps et qui nécessite souvent la coopération de gouvernements étrangers.
Jamal El-Hindi, ancien directeur adjoint du réseau de répression des crimes financiers du Trésor, a accepté. « Il y a des façons de reconstituer les choses, mais c’est difficile », a-t-il déclaré. El-Hindi, aujourd’hui avocat chez Clifford Chance, a rappelé que les institutions financières elles-mêmes avaient été surprises de découvrir combien d’argent libyen elles détenaient après que les États-Unis ont imposé des sanctions en 2011, pour punir Mouammar Kadhafi et son régime.
En plus des appartements individuels, certains investisseurs russes pourraient également avoir investi de l’argent dans des projets de développement, selon Michael Romer, de Romer Debbas, un cabinet d’avocats new-yorkais spécialisé dans l’immobilier. « Je pense que c’est un oignon dangereux. Si vous continuez à peler, cela peut devenir très compliqué », a déclaré Romer.
En tant qu’investissement, l’attrait de l’immobilier new-yorkais pour les riches Russes est le même que pour les autres acheteurs étrangers : il conserve sa valeur et peut être facilement échangé. Les Russes, disent les courtiers, préfèrent les condominiums dans les nouveaux bâtiments, comme l’ancien Time Warner Center, évitant les examens intrusifs menés par les conseils d’administration des coopératives dans les bâtiments plus anciens.
« Beaucoup d’argent a été investi dans le marché des nouveaux développements haut de gamme car, pour être honnête, c’était un endroit facile pour garer de l’argent », a expliqué Romer. « L’apogée était il y a environ 10 ans, mais ces unités existent toujours. »
L’ampleur à couper le souffle de la richesse russe est devenue visible en 2007 lorsque Andrei Vavilov, un financier, a accepté de payer 53,5 millions de dollars pour deux penthouses à l’hôtel Plaza. Vavilov a ensuite renoncé à l’accord et a poursuivi le promoteur, se plaignant que l’appartement fini ressemblait à un « grenier glorifié ».
Vavilov a rapidement été dépassé par Roman Abramovich, le propriétaire milliardaire du Chelsea Football Club, qui a acheté trois maisons de ville adjacentes sur East 75th Street pour créer un seul manoir. Il a transféré la propriété et deux autres à proximité, totalisant 92 millions de dollars à son ex-femme, Dasha Zhukova, en 2018 dans le cadre de leur règlement de divorce. Abramovich a été placé sous sanctions par l’UE et le Royaume-Uni ces derniers jours.
Les acheteurs russes étaient si attrayants que le développeur Harry Macklowe a envoyé une équipe de vente à Moscou en 2013 pour susciter l’intérêt pour 432 Park, sa tour super haute.
Pourtant, ils ont également suscité des inquiétudes quant au fait que les Russes achetaient des propriétés simplement pour stocker des richesses suspectes – au lieu de les occuper réellement. En 2016, le Trésor a réagi en lançant une initiative temporaire obligeant les sociétés de titres à signaler les propriétaires de sociétés fictives achetant des biens immobiliers dans le cadre de transactions entièrement en espèces dans certains quartiers.
Bill de Blasio, alors maire de New York, s’est plaint à BuzzFeed en 2017 : « Je considère les oligarques russes comme un problème. Cela se manifeste ici par le fait que beaucoup de personnes ayant des gains mal acquis achètent beaucoup de biens et je n’aime pas ça du tout.
Le sud de la Floride est également devenu un pôle d’attraction pour l’argent russe. Dmitry Rybolovlev, un magnat des engrais, a acheté un manoir de Palm Beach à Donald Trump pour un montant record de 95 millions de dollars en 2008. Rybolovlev a ensuite démoli le manoir et vendu la propriété en trois lots.
La région est généralement considérée comme un paradis pour les Russes aisés, mais pas outrageusement riches. Sunny Isles Beach, par exemple, une enclave connue sous le nom de « Little Moscow », propose des condos en bord de mer dans la gamme de 3 à 5 millions de dollars – souvent dans des bâtiments de marque, tels que la Porsche Design Tower ou les Trump Towers. « C’est extrêmement russe mais pas le même groupe », a expliqué Lenz – pas le « gros poisson ».
Même si le marché du luxe au sens large tient le coup, les sanctions – ou la menace de sanctions – posent des questions délicates. Si un appartement est effectivement gelé dans un immeuble de luxe à cause de sanctions par exemple, cela pourrait-il affecter la valeur des autres ? Si l’unité n’était pas achetée directement, le prêteur en prendrait-il un coup ?
Pendant ce temps, les résidents pourraient être aux prises avec des charges communes plus élevées pour compenser la contribution perdue du propriétaire en vertu des restrictions. Il peut également être risqué d’acheter un bien s’il peut être immobilisé par des poursuites judiciaires.
« Les appels que nous recevons sont : Qu’est-ce que cela signifie pour moi ? Cela aura-t-il un impact sur la valeur de ma propriété ? » dit Romer. « En ce moment, si vous êtes un riche résident russe aux États-Unis, cherchant à acheter ou à vendre quoi que ce soit, tous les yeux sont rivés sur vous. »