Un expert indépendant a déterminé que l’étiquette énergétique en vigueur est incorrecte dans une centaine d’autres biens locatifs à Groningue. En conséquence, ces locataires paient environ 135 euros de loyer de trop par mois. Comment est-ce possible?
Cela ressort clairement des recherches menées par Robin Hood (prestataire de services juridiques spécialisé en droit du bail de Groningue) et Stadsblog. Sikkom . Cela signifierait que ces locataires ont payé au total près d’un million d’euros de trop ces dernières années.
Qu’est-ce qu’il y a avec ça ? Les labels énergétiques constituent un pilier important du prix de location maximum légal et lors de la détermination de ces labels (plus le label est élevé, plus le prix de location est élevé en raison des faibles coûts énergétiques), quelque chose ne va souvent pas, comme le montrent plusieurs décisions juridiquement valables du Comité d’évaluation des loyers. Pronkjewail s’installait auparavant avec des locataires parce qu’ils payaient trop de loyers à Groningue depuis des années.
Dans le cadre de la présente étude, plusieurs maisons de Boersema et Roeloffs ont été examinées par un expert indépendant en étiquette énergétique. Sur le papier, les appartements, répartis sur quatre emplacements dans la Heinsiusstraat (ancienne école Hamrik), Jonkerstraat, Eendrachtskade et Grote Appelstraat dans la ville de Groningen, bénéficient tous d’un label favorable.
Mais cela s’avère incorrect dans au moins 99 cas. Par exemple, une des maisons de 27 mètres carrés examinées possède un label A et une facture énergétique mensuelle de 280 euros. b Lors de l’inspection, il a été précisé qu’une isolation n’était pas présente dans les bâtiments. Les labels passent donc de A, B à E, D et F. Selon le système légal de points sur lequel repose le loyer maximum, cela permet d’économiser 135 euros de loyer par logement et par mois. Pendant des années.
Seulement de la place pour 6 centimètres d’isolation
Les maisons appartiennent à Boersma et Roeloffs, deux propriétaires de Hollande méridionale qui possèdent des centaines de maisons à Amsterdam et à Groningen, entre autres. Les étiquettes énergétiques ont été délivrées il y a des années par Ruben Ludwig du 050 Vastgoed de Groningen et selon ce parti 12 centimètres de matériau isolant dans les murs de l’ancienne école Hamrik. Ce n’est pas le cas. En fait, il n’y a de place que pour 6 centimètres d’isolant.
Yoeri Delfstra de Robin Hood : « La différence entre 6 ou 12 centimètres est la différence entre une étiquette A et D, E ou F. Dans la Grote Appelstraat, la façade était également très isolée, selon les formulaires d’enregistrement officiels remplis par Ludwig, mais lorsque nous avons inséré la caméra à 180 degrés dans le mur creux, il ne semblait y avoir rien. L’Eendrachtskade s’est avérée dépourvue d’isolation de façade, contrairement à ce que prétendait Ludwig.
Avec les résultats de l’enquête indépendante en main, les locataires déposent désormais une plainte auprès du Tribunal des loyers avec Robin Hood. Il reste encore à régler ce problème, mais selon Yoeri, la balle ne peut rouler que dans un sens : les locataires seront justifiés. « Les étiquettes sont tout simplement fausses et cela se démontre facilement. »
Qui approuve réellement ces étiquettes énergétiques ?
Les étiquettes ont été déterminées par Ludwig et son avocat Bertil Westers de Bout Advocaten explique comment il travaillait. En plus de ses propres observations, Ludwig a également utilisé des rapports sur les années de rénovation, des plans de construction et des engagements des propriétaires d’immeubles. Une partie importante de tous les documents transmis par l’avocat de Ludwig sont les déclarations d’Ecocert et de Buildinglabel. Ces déclarations nécessitent des explications.
L’ensemble du système d’étiquettes énergétiques est géré par le ministère de l’Intérieur et des Relations du Royaume. Les organismes reconnus comme Ecocert et Buildinglabel sont autorisés à inscrire les labels dans le registre national et à travailler avec des inspecteurs comme Ludwig, qui a d’abord été affilié au Buildinglabel puis à Ecocert.
De l’échange d’e-mails – entre les mains de Stadsblog Sikkom et Jour du Nord – il s’avère que les labels s’appuient sur des promesses, mais aussi sur une réalité papier. Par exemple, des emails d’Ecocert concernant les labels des bâtiments concernés : « L’isolation de la façade et les vitrages HR++ sont justifiés par des dessins, des détails et des photos. Ce qui manque cependant, c’est la charge de la preuve concernant la valeur d’isolation choisie pour l’isolation du toit et du sol. Je ne vois pas cela sur les spécifications et les dessins et je ne vois pas non plus de photos de cela dans le dossier.
« Méthode de travail habituelle »
Et cela semble être la cause des mauvaises étiquettes. On suppose que l’isolation est présente parce qu’il s’agit d’un bâtiment scolaire rénové et parce que le propriétaire du bâtiment a indiqué qu’il contient certaines valeurs d’isolation. Mais les recherches de Robin Hood montrent que cette isolation fait défaut.
Selon Maarten den Ouden d’Ecocert, il n’y a probablement aucune intention malveillante derrière cela. « Les dossiers datent d’au moins huit ans, les choses étaient alors différentes de ce qu’elles sont aujourd’hui. Par exemple, il n’y avait que cinq photos de preuve dans l’enregistrement de l’ancienne école Hamrik, aujourd’hui il faut ajouter cinquante photos. De plus, il était courant et autorisé à l’époque de travailler sur la base des années de rénovation, des plans de construction et des engagements du propriétaire. Si cela montre qu’il y a 10 centimètres d’isolant dans le mur, vous pouvez abandonner. Mais ce n’est pas possible.
La faute, estime Den Ouden, incombe davantage au propriétaire qui a fourni les dessins de construction. Cela correspond à ce que déclare l’avocat de Ludwig : « Il n’est pas question d’actions délibérées et répréhensibles de la part des clients, même en cas de divergences et d’inexactitudes concernant l’éventuelle situation factuelle. »
Réponse de Boersma (via l’avocat Christiaan Alberdingk Thijm)
« Le groupe BB (entreprise du propriétaire, ndlr) a pris note des conclusions d’Enerkorp, l’expert en étiquettes énergétiques engagé par Robin Hood. Les rapports d’Enerkorp montrent des étiquettes énergétiques âgées de 8,5 à 10 ans. Ces labels ont atteint la fin de leur validité (10 ans) et doivent être réévalués. Nous le faisons actuellement avec notre propre conseiller en étiquette énergétique. Celui-ci conseillera également sur les points à améliorer, afin que les maisons puissent devenir plus durables.
BB Group a fait établir les étiquettes établies dans le passé par un conseiller en étiquettes énergétiques compétent. À notre connaissance, le conseiller en label énergétique effectue toujours une inspection du bâtiment lors de l’attribution d’un label. Les données et calculs du conseiller en étiquette énergétique sont ensuite vérifiés par un organisme certifié. Ces garanties empêchent un propriétaire de manipuler une étiquette énergétique en fournissant des informations incorrectes. Nous ne pouvons donc pas suivre l’affirmation de M. Ludwig selon laquelle, en tant que consultant en étiquette énergétique, il n’aurait pas procédé à une inspection des bâtiments dans le passé.»