Acheter votre propre maison? En raison de la crise, de nombreuses personnes ont (temporairement) mis de côté ce rêve, selon les chiffres des agences immobilières. La promotion s’oriente vers le marché locatif qui connaît actuellement un véritable rush.
Quand Ann* (32 ans) a commencé à chercher un appartement plus spacieux à Gand, un calvaire a commencé qui a finalement duré cinq mois. Par l’intermédiaire d’agences immobilières, elle a répondu à une vingtaine d’annonces de locations, mais cela n’a donné que très exceptionnellement lieu à une invitation à visiter. « C’était frustrant de ne même pas avoir eu la chance de me présenter. On m’a souvent demandé si j’en avais les moyens. J’ai eu un emploi stable pendant des années, mais en tant que femme célibataire, vous n’êtes clairement pas le profil recherché.
Le marché locatif est très actif, selon les chiffres du groupe immobilier Dewaele. L’année dernière, une moyenne de seize locataires potentiels ont demandé une visite pour chaque propriété locative. Un an plus tôt, ils étaient douze. Pour un bien locatif sur dix, il y a même plus de trente demandes de visite, avec des pics supérieurs à quatre-vingts.
Le nombre de locataires potentiels sur le marché locatif a augmenté surtout depuis avril, lorsque le marché des propriétaires-occupants a commencé à se refroidir. L’inflation élevée et les sombres perspectives économiques ont rendu beaucoup de gens plus prudents, notamment parce que la hausse des taux d’intérêt due aux hausses des taux d’intérêt de la Banque centrale européenne (BCE) a rendu moins intéressant l’emprunt d’argent pour une maison.
En conséquence, les locataires restent plus longtemps sur le marché locatif et un nouveau groupe de candidats émerge également, comme une part croissante de ménages à deux revenus. L’année dernière, Dewaele a vu jusqu’à six fois plus de candidats pour des propriétés locatives que pour des logements en propriété.
« Rush sur l’abordabilité »
Il y a eu de nombreux changements au sein de ce marché locatif l’an dernier, ne serait-ce qu’en raison de la forte hausse des prix de l’énergie. « Dans le passé, les gens regardaient principalement le prix de location d’une maison », explique Joy Verstichele de la Vlaams Huurdersplatform. « En raison des coûts énergétiques plus élevés, les gens sont maintenant plus susceptibles de regarder les coûts totaux de location d’une maison ou d’un appartement. En conséquence, les maisons énergivores peuvent être beaucoup plus chères qu’auparavant, et les gens recherchent une maison plus économe en énergie.
Il est également frappant de constater que l’envie d’espace, qui a connu un fort regain pendant la crise du coronavirus, s’est à nouveau calmée. Pendant la crise corona, l’agence immobilière Realo a constaté que le nombre de personnes qui ajoutaient une surface habitable minimale à leur recherche augmentait de pas moins de 300 %. Aujourd’hui, cela est revenu aux niveaux pré-corona.
Le groupe immobilier Dewaele fait également référence à une « ruée vers l’abordabilité »: le prix des appartements a augmenté plus fortement que celui des maisons et le prix des petits appartements a augmenté plus rapidement que celui des grands appartements. « Dans le contexte actuel de prix élevés de l’énergie, les appartements, où il suffit de chauffer moins de surface, sont clairement plus intéressants pour beaucoup de gens », déclare Filip Dewaele, directeur général de Dewaele Vastgoedgroep.
L’intérêt accru pour le marché locatif – que ce soit par nécessité ou non – semble perdurer depuis un certain temps. Chez Realo, un cinquième des visites en 2019 concernaient des biens locatifs, en 2022, c’était déjà 38%. Pourtant, peu de choses ont changé du côté de l’offre. « En 2019, environ un tiers des logements proposés étaient à louer, et aujourd’hui c’est à peu près la même chose », explique Fabrice Luyckx, chercheur chez Realo. « Nous voyons donc que le marché ne s’adapte pas à la demande accrue de biens locatifs. »
Pour les nombreux locataires potentiels sur le marché locatif serré, cela signifie de plus en plus de concurrence. « Cela ne signifie pas immédiatement que les candidats s’affrontent », déclare Filip Dewaele. « Un propriétaire cherche surtout quelqu’un qui paie ponctuellement et qui entretient bien la maison. Mais à cause de la rareté, il y a simplement beaucoup plus de bons candidats.
Bulletin de paie demandé
C’est encore plus clairement le cas dans les villes-centres comme Gand. Par exemple, Ann a remarqué que les annonces des agences immobilières demandaient souvent des fiches de paie avant de pouvoir visiter un appartement. Une fois, on lui a même demandé de transférer un montant de plusieurs centaines d’euros avant de pouvoir parler aux propriétaires.
Finalement, elle a changé de cap et s’est contentée d’accepter les offres de particuliers qui mettaient eux-mêmes leur bien en ligne. “J’ai répondu rapidement à un appartement et j’ai eu la chance que les propriétaires m’accordent le bénéfice du doute. C’est dommage qu’il en soit ainsi. S’il y a une telle pénurie sur le marché, vous n’êtes clairement pas en position de force en tant que célibataire.
On craint que la tension sur le marché locatif ne fasse qu’augmenter dans les années à venir, car le gouvernement flamand a augmenté les droits d’enregistrement sur les achats et le gouvernement fédéral supprimera l’avantage fiscal pour les prêts pour immeubles de placement à partir de 2024. « Cela décourage les investisseurs de créer de nouveaux immeubles locatifs », explique Filip Dewaele.
Le gouvernement flamand met à disposition jusqu’à 575 millions d’euros pour construire plus de 6 000 logements locatifs via un système de «location conventionnelle». « Un signal positif », déclare Joy Verstichele de la plate-forme flamande des locataires. « Bien que nous craignions que ce soit une procédure très coûteuse et chronophage. Pour un grand groupe de locataires à court de liquidités, cela fera peu de différence à court terme.
*Ann ne voulait pas que son vrai nom soit publié dans le journal.