Se transmettre des informations sur les offres les uns aux autres, ignorer les acheteurs sans agent de l’acheteur, ne pas honorer les accords oraux. De nombreuses personnes à la recherche d’une maison rencontrent ce type de pratique de la part d’agents immobiliers. Le journal des enchères, qui sera obligatoire pour les membres des principaux organismes de courtage à partir de l’année prochaine, devrait permettre d’y mettre un terme. Cela devrait uniformiser les règles du jeu pour les acheteurs, mais les vendeurs bénéficient également d’un processus d’appel d’offres plus équitable.
Les pratiques déloyales sur le marché du logement figuraient en bonne place sur l’agenda politique l’année dernière après qu’une hotline d’Eigen Huis, l’association des propriétaires, ait reçu plus de six cents plaintes en deux mois. La plupart d’entre eux étaient des plaintes de clients.
L’une des mesures les plus importantes que le gouvernement prend actuellement pour améliorer le processus d’appel d’offres est l’introduction d’un registre des appels d’offres. En cela, les courtiers doivent enregistrer les détails de chaque offre qui arrive. Une fois la vente conclue, toutes les parties concernées auront accès au journal de bord. Le fait que les personnes impliquées puissent vérifier le processus par la suite devrait inciter les courtiers à agir avec intégrité.
Le registre des enchères devrait à terme devenir une obligation légale. Le ministre Hugo de Jonge (Logement public et aménagement du territoire, CDA) a déjà convenu avec les organismes immobiliers NVM, VBO et Vastgoedpro qu’ils obligeront leurs membres à travailler avec lui à partir de janvier 2023. Les organisations les y incitent depuis juillet.
Coffre-fort numérique
L’un des fournisseurs d’un système de journal des offres est Fair Bidding. Cette organisation travaille avec VBO et a également des partenariats avec NVM et VastgoedPro. Le système dispose d’un délai fixe pour faire des offres. Ceux-ci seront ensuite placés dans un « coffre-fort numérique ». Personne ne peut y accéder, pas même l’agent immobilier. À la fin de la période, le courtier et le vendeur examinent les offres et décident ensemble à qui ils attribueront la maison.
Barry Dukeing et son ex-femme ont vendu leur maison à Ulft par l’intermédiaire d’un courtier qui travaille déjà avec ce système. La transparence qu’offre le journal de bord était une raison importante de ce choix. Duking : « Nous vivons dans un village. Nous connaissons tous ceux qui sont venus regarder. Nous continuerons à vivre ici et c’est pourquoi nous voulions que cela se passe de manière équitable et que cela ne devienne pas un commerce de chevaux. La maison avait un prix demandé de 450 000 euros. Sept offres ont été reçues et la propriété est finalement allée au plus offrant pour un peu plus de 10% au-dessus du prix demandé.
Le courtier Adriaan Tollenaar de Lelystad est également enthousiasmé par ce système. « Nous n’avons plus besoin de prendre des notes ou d’y répondre. Il y a un processus automatisé, tout vient automatiquement. Je pense que c’est un gros avantage pour le vendeur.
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En marchandant, ou plus exactement en ‘négociant’, un courtier de vente peut bien entendu en tirer le meilleur parti pour son client. Si le processus d’appel d’offres est entièrement automatisé, ce n’est pas possible, comme Marius Kooistra l’a également constaté lors de la vente de sa maison à Gendringen. « Quand j’ai acheté ma maison il y a trente-cinq ans, j’ai pu négocier. C’était différent maintenant. Je n’ai rien entendu jusqu’à la fin de la procédure. Vous ne pouvez donc pas dire que quelque chose doit être ajouté au profit de votre propre portefeuille, mais c’est un système équitable. La maison a coûté 6% au-dessus du prix demandé de trois tonnes.
« Aussi dans l’intérêt des vendeurs »
Les vendeurs ont également intérêt à ce que leur maison ne soit pas vendue trop cher, pense Leander Heutinck, l’agent immobilier Achterhoek de Kooistra et Duking qui travaille depuis un certain temps avec le journal d’enchères Fair Bieden. « Un vendeur peut perdre quelques milliers d’euros, mais la plupart des vendeurs sont aussi des acheteurs. Bien sûr, tout le monde veut un bon prix, mais en général, les gens veulent le faire de manière décente. »
On peut dire qu’un vendeur peut éventuellement manquer quelques milliers d’euros, mais la plupart des vendeurs sont aussi des acheteurs
Léandre Heutinck Agent immobilier de l’arrière-pays
Le courtier Tollenaar souligne que cela peut également être défavorable aux vendeurs si un acheteur parie trop haut. « Il touchera peut-être quelques milliers d’euros de plus, mais c’est une réflexion à court terme. Une maison doit encore être expertisée. Si la valeur est inférieure à l’offre, il est possible que la condition de financement soit invoquée. Ensuite, le vendeur sera six semaines plus tard.
Le journal des enchères peut éviter que les vendeurs propriétaires ne soient désavantagés par leur propre courtier. De nombreux courtiers offrent des conseils hypothécaires. De plus, un acheteur a souvent aussi une maison à vendre. Il arrive parfois qu’un agent de vente accorde à un acheteur qui vient à lui pour des conseils hypothécaires et la vente de cette maison ancienne une position privilégiée. S’il y a une offre plus élevée, un tel courtier la retiendra du vendeur. Heutinck : « Avec le système ‘Fair Bidding’, ce n’est plus possible car le vendeur voit finalement toutes les offres en même temps et choisit parmi elles. »
Un processus transparent aide également à générer plus d’intérêt pour une propriété, poursuit-il. « Nous avons remarqué que de nombreux acheteurs potentiels risquent d’abandonner parce qu’ils estiment qu’ils n’ont aucun contrôle sur le processus à moins qu’ils ne parlent à l’agent commercial. Ce n’est plus nécessaire avec ce système. Les acheteurs contrôlent mieux avec qui ils veulent faire affaire et peuvent se concentrer pleinement sur l’offre qu’ils souhaitent faire lors d’un achat. »
Les vendeurs de maisons Barry Dukeing et Marius Kooistra ont tous deux acheté une autre maison. Kooistra a acheté une maison neuve à un prix prédéterminé et n’a donc pas eu à faire d’offre. Duking a acheté par le biais d’un processus d’appel d’offres similaire à celui de la vente de sa propre maison. Il pourrait faire une offre en ligne. Cela a également bien fonctionné. « J’ai eu une expérience très positive en tant qu’acheteur et en tant que vendeur. »
Pas encore de norme
Le fait qu’il n’y ait pas encore de norme claire pour le journal des enchères est un point faible dans les plans du gouvernement et des organisations de courtage. Par exemple, un journal d’enchères dans lequel les enchères ne sont pas automatiquement enregistrées est vulnérable à la manipulation. En ne saisissant pas d’offre dans le système, un agent immobilier qui souhaite attribuer un logement à un acheteur spécifique peut, par exemple, dissimuler le fait qu’il existait une offre plus intéressante.
Broker Heutinck : « Offrir honnêtement via un « coffre-fort numérique » offre un aperçu complet. En ce qui nous concerne, cela devrait devenir la norme s’il y a plus de demandeurs de logement. Nous n’avons eu que des expériences positives au cours des six derniers mois avec d’excellents résultats pour les vendeurs.
Lourens Pel de Fair Bieden espère une certaine forme de certification pour les systèmes de journaux d’appels d’offres. Ce n’est que si certaines conditions sont remplies qu’un journal d’appel d’offres peut être certifié. « Nous y travaillons dur en ce moment. C’est un processus long et difficile, mais au final nous évitons les variantes qui portent le nom de journal d’enchères, mais qui sont moins bonnes pour le consommateur.