Les investisseurs dans les fonds immobiliers britanniques ont connu des hauts et des bas depuis le vote sur le Brexit. Maintenant, ils perdent patience.
La semaine dernière, le gestionnaire de fonds M&G a annoncé son intention de clôturer son fonds immobilier de 565 millions de livres sterling et de restituer des liquidités aux clients, invoquant la baisse d’intérêt des investisseurs particuliers. Un jour plus tard, St James’s Place a suspendu les échanges de sa fiducie de placement immobilier de 829,5 millions de livres sterling après une forte augmentation des demandes de rachat.
Un troisième fonds immobilier, géré par Canada Life Asset Management, a annoncé au début du mois son intention de fermer ses portes pour la même raison. « Suite aux récentes demandes de rachat des investisseurs, nous avons conclu . . . le fonds ne sera pas commercialement viable », a déclaré Michael White, responsable des biens immobiliers au Royaume-Uni chez Canada Life Asset Management.
Ce n’est pas la première fois que des investisseurs britanniques vivent cette expérience. Les fonds immobiliers ont connu des sorties précipitées et des fermetures temporaires depuis 2016.
Mais la hausse des taux d’intérêt a provoqué un déplacement marqué des investissements, délaissant ces fonds, qui s’accompagnent d’inquiétudes concernant la hausse du coût de la dette et les bureaux vides après la pandémie, vers des produits à revenu fixe et des liquidités qui semblent plus attrayants et plus sûrs.
Max Nimmo, analyste immobilier chez Numis, a souligné les problèmes particuliers des fonds immobiliers « ouverts », qui permettent des transactions quotidiennes lorsque l’actif sous-jacent est intrinsèquement illiquide.
« Après plusieurs levées de fonds ces dernières années, la confiance dans les véhicules à capital variable a continué de diminuer », a-t-il déclaré. « Nous sommes surpris qu’il ait fallu autant de temps au marché pour accepter cela. »
Les rachats des fonds immobiliers britanniques ont été constamment élevés au cours de l’année écoulée, avec entre 50 et 190 millions de livres sterling retirés sur une base nette chaque mois, selon Morningstar.
Quelque 1,4 milliard de livres sterling ont quitté le marché au cours de cette période, ramenant sa valeur totale à 10,4 milliards de livres sterling fin septembre, contre un pic de 35 milliards de livres sterling en avril 2016.
Ce « robinet dégoulinant » de rachats constants rend plus difficile pour les gestionnaires de fonds de répondre aux demandes à mesure que les liquidités du fonds diminuent, a déclaré Oli Creasey, responsable de la recherche immobilière au sein du groupe de gestion d’investissement Quilter Cheviot.
« Si [funds] Si vous avez vendu des propriétés liquides et désirables, vous commencez à parcourir la liste des propriétés qui prendraient six mois à vendre », a-t-il déclaré. Cela inclut les centres commerciaux et les grands immeubles de bureaux, pour lesquels les acheteurs sont rares.
Les derniers mois ont provoqué un nouveau refroidissement sur le marché de l’immobilier commercial. Les banquiers centraux mondiaux ont déclaré que même si les taux d’intérêt n’étaient pas davantage relevés, ils resteraient probablement élevés pendant un certain temps.
Keith Breslauer, directeur général du gestionnaire de fonds immobiliers Patron Capital, a déclaré que pour les propriétaires immobiliers, « cela implique qu’ils devront faire face à un coût d’endettement élevé pendant une longue période, et si vous avez un coût d’emprunt élevé, les évaluations va tomber ».
Les fonds à capital variable offrent aux investisseurs particuliers la possibilité d’investir dans l’immobilier commercial, une classe d’actifs qui serait autrement très difficile d’accès. La structure permet aux investisseurs d’acheter ou de vendre facilement des parts du fonds, mais cela est en contradiction avec les mois qu’il faut parfois pour acheter ou vendre des propriétés sous-jacentes.
Les fonds immobiliers à capital variable sont particulièrement populaires au Royaume-Uni, de sorte que les investisseurs britanniques sont plus touchés si les retraits sont bloqués en raison des turbulences du marché et d’une augmentation soudaine des demandes de rachat. Mais les fonds immobiliers ailleurs ont également été touchés par les retraits des investisseurs.
Fin 2022, Blackstone, le plus grand gestionnaire d’actifs alternatifs au monde, a limité la capacité des investisseurs à se retirer de son fonds de revenu immobilier fermé de 66 milliards de dollars après avoir reçu un nombre élevé de demandes de rachat, même si la société a déclaré qu’il y avait eu une forte baisse. baisse des demandes depuis.
Au Royaume-Uni, les règles de la Financial Conduct Authority exigent que les gestionnaires de fonds immobiliers envisagent de suspendre les fonds dans des conditions de marché extrêmes, ce qui s’est produit en 2016 après le vote sur le Brexit, en 2020 pendant la pandémie et à la fin de l’année dernière en raison du « mini » Budget.
Des appels ont été lancés en faveur de mesures supplémentaires pour protéger les investisseurs des fonds immobiliers britanniques, la FCA ayant lancé une consultation en août 2020 sur la réduction du risque de préjudice pour les investisseurs.
L’une des prochaines étapes est le résultat d’une consultation gouvernementale distincte sur la manière dont un délai de préavis de 90 à 180 jours pour les rachats, proposé par la consultation de la FCA, affecterait les « comptes d’épargne individuels ». Ces comptes d’épargne fiscalement avantageux sont nécessaires pour permettre aux clients d’accéder à leurs fonds ou aux transferts vers un autre Isa dans les 30 jours suivant une demande.
Le HMRC, qui dirige la consultation Isa, a déclaré au Financial Times qu’il étudiait toujours les résultats.
Les régulateurs d’autres pays ont également porté leur attention sur le problème. La Banque centrale européenne a appelé en avril à des réformes des fonds immobiliers commerciaux afin de réduire le risque potentiel pour « la stabilité financière au sens large », si les investisseurs se précipitent pour retirer leur argent en masse.
Le Conseil de stabilité financière et l’Organisation internationale des commissions de valeurs ont déclaré en juillet que les gestionnaires de fonds investissant dans des actifs illiquides devraient facturer les retraits à leurs clients afin de décourager les investisseurs de se précipiter vers la sortie en cas de turbulences sur les marchés.
Mais tout cela arrive trop tard pour les investisseurs dans les fonds britanniques récemment suspendus.
M&G a informé ses clients qu’il leur faudra attendre jusqu’à 18 mois pour récupérer tout leur argent. « Nous avons envisagé différentes options, mais nous pensons que c’est la bonne décision pour nos investisseurs », a déclaré Neal Brooks, responsable mondial des produits et de la distribution chez M&G.
Pendant ce temps, le directeur des investissements de SJP, Tom Beal, a déclaré précédemment dans un communiqué que la société : « Évaluait les conditions du marché et surveillait de près les évaluations des propriétés au sein du fonds. Nous nous engageons à reprendre les négociations dès que nous serons convaincus que les conditions sont réunies.