René Benko a entretenu pendant des années des relations politiques étroites dans son Autriche natale. Pour son groupe Signa, l’un des promoteurs immobiliers les plus importants d’Europe, qui a implosé le mois dernier, ils se sont révélés extrêmement précieux.
Les hommes politiques n’étaient pas seulement des habitués des soirées mondaines viennoises de Benko. Ils ont siégé aux conseils d’administration de Signa, ont rejoint sa direction et ont été embauchés pour ouvrir des portes et lever des fonds.
Parmi eux : deux anciens chanceliers, Sebastian Kurz et Alfred Gusenbauer, une vice-chancelière, Susanne Riess-Hahn, et un ministre de l’Intérieur, Ernst Strasser, ainsi que d’anciens députés, hauts fonctionnaires et responsables municipaux.
Les liens de Benko avec l’élite politique autrichienne ont déjà attiré l’attention des procureurs anti-corruption dans le cadre d’une enquête plus large ciblant les cercles politiques du pays, lancée en 2021. Mais avec l’effondrement de Signa Holding sous l’administration le mois dernier, le bilan de Benko en matière de négociation d’accords et de réseautage politique présente désormais un intérêt accru pour les créanciers et les investisseurs de l’entreprise.
Outre la dette, les connexions politiques ont été un ingrédient clé qui a élevé Signa au rang des principaux promoteurs immobiliers européens, avec un portefeuille qui valait 27 milliards d’euros et des actifs comprenant Selfridges à Londres et KaDeWe à Berlin.
« L’argent bon marché et la hausse des prix de l’immobilier ont propulsé la hausse de Signa, mais Benko ne s’est pas contenté de jouer en fonction des conditions du marché », a déclaré Marcus How, responsable de la recherche au sein du cabinet de conseil en risques commerciaux VE-Insight, basé à Vienne. « Une grande partie de son succès dépendait de. . . établir les bonnes connexions. C’est ainsi que fonctionnent de nombreuses entreprises. . . mais Benko est allé plus loin.
Un examen par le Financial Times de documents comprenant des documents relatifs au registre foncier et aux investisseurs, des mandats d’arrêt des procureurs et des témoignages sous serment relatifs à trois transactions immobilières Signa à Vienne montre à quel point les relations politiques ont été bénéfiques pour le groupe de Benko.
Signa a acheté le trio de propriétés pour 250 millions d’euros. Peu avant que la crise n’éclate le mois dernier, l’entreprise les valorisait à 1,2 milliard d’euros.
Signa a refusé de commenter cet article.
Österreichische Postsparkasse
Signa a acquis l’Österreichische Postsparkasse, l’ancien siège de la caisse d’épargne postale autrichienne et l’un des monuments art nouveau les plus importants de Vienne, pour 130 millions d’euros en 2013. Six ans plus tard, le groupe a conclu un bail de location inhabituellement long de 99 ans avec la Bundesimmobiliengesellschaft ( BIG), l’agence fédérale des biens immobiliers.
Du jour au lendemain, Signa a doublé la valeur de l’immeuble inscrit dans ses livres, grâce aux bizarreries de l’audit immobilier en Autriche et en Allemagne, où les évaluations sont basées sur le rendement des revenus locatifs, la durée et la fiabilité.
BIG a déclaré qu’elle n’avait aucun rôle ni aucune idée dans les valorisations de Signa et que son intérêt pour la Postsparkasse était motivé par la nécessité de garantir un espace central dans la ville pour l’Université des arts appliqués. « Les loyers sont inférieurs aux loyers habituels des bureaux dans le 1er arrondissement », précise-t-elle dans un communiqué.
Selon des documents consultés par le FT, l’immeuble Postsparkasse est désormais valorisé par Signa à 391 millions d’euros, soit 100 fois les revenus locatifs annuels actuels de l’immeuble. Selon les experts, des valorisations de 20 à 30 fois supérieures aux revenus locatifs sont typiques pour des propriétés comparables sur d’autres marchés occidentaux.
Le contrat de location à long terme avec une agence bénéficiant de la notation de crédit implicite de l’État autrichien a été crucial pour permettre aux auditeurs d’approuver l’évaluation, selon deux personnes ayant une connaissance directe de la comptabilité de Signa.
Les relations de Signa au plus haut niveau de BIG et de sa société mère Öbag, le fonds d’investissement public autrichien, ont facilité ce processus.
Bien avant l’accord, l’entreprise avait déjà embauché en 2011 le directeur général de BIG, Christoph Stadlhuber, l’ancien chef de cabinet du ministre autrichien de l’économie et du travail, Martin Bartenstein. (Stadlhuber, qui n’a pas pu être joint pour commenter, est désormais directeur général de Signa Holding. , la société au centre du groupe immobilier de Benko et responsable de ses opérations autrichiennes.)
Benko entretenait également une relation personnelle avec le patron d’Öbag au moment de la transaction avec la Postsparkasse, Thomas Schmid.
Schmid était un ancien haut fonctionnaire du ministère des Finances et l’un des lieutenants les plus importants du chancelier Kurz au sein du gouvernement. Dans les deux rôles, Schmid avait été impliqué dans les projets Postsparkasse de Benko.
Après être devenu la figure centrale de l’enquête anti-corruption lancée en 2021, il est depuis devenu témoin de la couronne. Son témoignage, ainsi que des dizaines de milliers de SMS provenant de son téléphone – que le FT a examinés – montrent à quel point il était important pour Benko et Signa.
Benko et Schmid se rencontraient et s’envoyaient régulièrement des messages. Deux ans avant la signature du bail de la Postsparkasse, Benko lui avait proposé une rémunération annuelle de 600 000 € pour devenir « représentant général » de Signa, selon des SMS divulgués et obtenus par les procureurs. Benko a insisté sur le fait que l’offre n’avait jamais été sérieuse.
Dans son témoignage, Schmid a également déclaré que Benko l’avait invité à bord de son yacht, Roma, dans son hôtel exclusif à Lech, dans les Alpes, et lors de week-ends à Ibiza, où il avait promis de bénéficier d’un traitement VIP à Schmid dans des lieux tels que Lío et The Blue. Marlin.
L’avocat de Schmid a refusé de commenter cet article au nom de son client. Benko a précédemment qualifié le témoignage de Schmid de « blabla » et a nié lui avoir offert des pots-de-vin en échange de faveurs.
Renngasse 2
La Renngasse 2 abrite la Cour suprême autrichienne. Depuis l’acquisition de la propriété pour 60 millions d’euros en 2010, Signa a plus que doublé la valorisation pour atteindre 160 millions d’euros en 2021, aidée par un marché immobilier en plein essor.
Cette année-là, Signa a commencé à discuter avec BIG d’un bail de 99 ans. Le groupe de Benko cherchait « à conclure un contrat avec BIG pour l’ensemble du bâtiment qui garantirait à l’emprunteur un revenu constant jusqu’à 99 ans sans aucun risque lié à l’immobilier », selon une demande de prêt déposée à l’époque par Signa, un dont une copie a été vue par le FT. « Cela entraînerait une augmentation significative de la valorisation », a-t-il déclaré.
Signa a indiqué qu’elle se préparait à valoriser l’actif à 283 millions d’euros une fois le bail obtenu. En neuf mois, Signa prévoyait alors d’émettre 240 millions d’euros d’obligations contre l’actif, pour aider à financer d’autres projets.
L’accord n’a cependant jamais été conclu. En juin 2021, Schmid a été expulsé d’Öbag. BIG n’a pas donné de raison pour abandonner l’accord. Elle a précédemment déclaré qu’elle n’avait pas l’intention de signer un bail de 99 ans.
Mariahilferstrasse
À Noël 2017, Benko a conçu ce qui était censé être son plus grand coup de développement à Vienne – avec l’aide du nouveau chancelier Kurz.
Le 24 décembre de la même année, alors que la chaîne de meubles autrichienne Kika/Leiner risquait de faire faillite le 1er janvier, Benko se vit proposer d’acheter le magasin phare de l’entreprise situé sur la Mariahilferstrasse, la principale rue commerçante de Vienne, pour 60 millions d’euros.
Selon les informations de l’époque, Kurz et son ministre de la Justice avaient ordonné qu’un tribunal de commerce de Vienne reste ouvert pendant les vacances afin que la transaction puisse être approuvée.
Pour le chancelier, cet accord était un exemple de son type de politique efficace : réduire la bureaucratie pour sauver 5 000 emplois.
En réponse aux allégations selon lesquelles elle aurait indûment aidé Benko à conclure l’accord, la chancellerie avait déclaré à l’époque : « L’approche du gouvernement fédéral est d’offrir une administration axée sur les services. Cela vaut en particulier pour les citoyens et bien sûr aussi pour les entreprises lorsqu’il s’agit de sauvegarder des emplois locaux.»
Benko et Signa ont précédemment nié avoir reçu une aide spéciale.
Depuis, Signa a démoli le bâtiment Kika/Leiner et construit un grand magasin de luxe qu’elle prévoit d’appeler Lamarr, en hommage à l’actrice autrichienne hollywoodienne Hedy Lamarr. Le bâtiment conçu par Rem Koolhaas devrait être achevé l’année prochaine.
Signa a déclaré aux investisseurs que la propriété – pour laquelle elle a dépensé 190 millions d’euros en plus du prix d’achat de 60 millions d’euros – vaudra plus de 615 millions d’euros une fois achevée, selon les documents de présentation de Signa consultés par le FT.
Kurz a été contraint de quitter la chancellerie en 2021, renversé par le même scandale qui a impliqué Schmid. Mais il a entretenu des relations avec Benko. Cette année, l’ancien chancelier a contribué à organiser une collecte de fonds de 100 millions d’euros pour Signa, pour un montant de 2,5 millions d’euros (dont 1,6 million d’euros lui sont toujours dus).
Un porte-parole de Kurz a confirmé que Signa lui devait des frais importants pour un investissement qu’il avait aidé à organiser pour Signa, refusant de commenter davantage.
Innsbruck
En octobre de l’année dernière, la police autrichienne a fait irruption au siège de Signa à Innsbruck dans le cadre d’une enquête anti-corruption plus large. Aucune accusation n’a été portée contre Benko, qui a nié tout acte répréhensible.
Signa avait souligné à l’époque qu’elle ne faisait l’objet d’aucune enquête. Cependant, selon une copie du mandat consultée par le FT, les actifs de Signa le sont. Le témoignage de Schmid a conduit l’équipe anti-corruption à jeter son dévolu sur Benko et bon nombre de ses premières transactions immobilières à Vienne.
L’accent a été mis sur les impôts que Benko aurait pu éluder. Mais le champ de l’enquête couvre également les évaluations des propriétés de Signa – et la manière dont Benko en est venu à les acquérir.
Bien que Benko reste le principal actionnaire de Signa, il n’a fait aucun commentaire public depuis que Signa Holding a déposé son dossier d’administration.
« En tant que groupe d’entreprises, nous sommes toujours en contact avec des hommes politiques. . . indépendamment de toute orientation politique ou appartenance à un parti », a-t-il déclaré aux parlementaires en 2021. « Nous sommes un employeur important et, en outre, économiquement important et actif dans des zones sensibles du centre-ville. Les politiques sont toujours intéressés.»