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Roula Khalaf, rédactrice en chef du FT, sélectionne ses histoires préférées dans cette newsletter hebdomadaire.
Au cours de l’année se terminant en mars 2023, la construction de 72 000 nouveaux logements a commencé à Houston, au Texas, avec une population de 7,5 millions d’habitants : plus de trois fois les 20 500 nouveaux logements commencés à Londres, dont la population est considérablement plus importante.
Au cas où vous vous demanderiez s’il s’agit d’un autre de ces articles « L’Amérique est en plein essor, la Grande-Bretagne patauge », ce n’est pas le cas. Remplacez Houston par Austin et Londres par San Francisco ou New York, et la disparité serait encore plus grande.
Sans surprise, ces taux de construction de logements extrêmement divergents ont un impact sur les prix. Il faudrait payer 1,2 millions de dollars pour une propriété moyenne en vente dans la région de San Francisco/Oakland aujourd’hui, environ 800 000 dollars pour les maisons typiques de Londres et de New York, mais seulement 300 000 dollars à Houston.
Les disparités ne deviennent plus frappantes que si l’on considère le contexte local. New York, San Francisco et Londres sont dirigées par des progressistes qui se tordent publiquement les mains face à leur crise aiguë et de longue durée du logement. Le Texas, quant à lui, est un État rouge, généralement peu enclin à poursuivre des projets socialement bénéfiques. Mais les actions parle plus fort que les mots.
Les logements dans les villes texanes sont bon marché et leur population augmente parce que l’État a facilité le développement urbain. La Californie, New York et Londres sont en surchauffe et évincent les jeunes familles parce que leurs systèmes de planification imposer des contraintes artificielles à l’offre, rendant le développement urbain extrêmement difficile.
Ce n’est pas seulement que le Texas dispose simplement de plus d’espace sur lequel construire : ses villes ne se contentent pas d’ajouter de l’étalement à la périphérie, elles densifient la ville existante, et ce, en permettant aux propriétaires existants d’agrandir et de subdiviser leur propriété.
À Houston, un changement en 1998 Les lois d’urbanisme ont permis aux propriétaires fonciers de transformer une maison en trois, créant ainsi instantanément un espace pour de nouvelles familles au cœur de la ville, tout en générant un joli profit pour eux-mêmes. Un détail crucial était l’inclusion d’un se désengager pour des quartiers individuels dont les habitants souhaitaient garder les choses telles qu’elles étaient, augmentant ainsi la durabilité du projet.
Plan de zonage d’Auckland pour 2016 a fonctionné de la même manière, créant de nouveaux défauts qui facilitent une densification modeste dans les zones proches du centre-ville et des gares de transport en commun tout en conservant des exclusions pour les quartiers d’importance historique.
Dans les deux villes, la construction a explosé et les prix sont restés bien plus bas qu’ailleurs. Fondamentalement, en se concentrant sur ce que les urbanistes appellent « douce densité » – impliquant des développements de trois à six étages, conçus en tenant compte du caractère local – et intégrant des exceptions, les deux projets ont subi des bouleversements politiques.
Et ce ne sont pas seulement des tendances anglophones. En Israël, les politiques de densification et de rénovation urbaine permettent aux résidents des immeubles de se réunir avec les promoteurs et les autorités locales pour faire adopter des conceptions nouvelles et agrandies pour leurs bâtiments.
Le nombre et la diversité de ces programmes réussis fournissent exemples à suivre pour d’autres villes. Un incident survenu à Londres constitue cependant une mise en garde. En 2018, l’arrondissement de Croydon a publié de nouvelles directives de planification permettant aux propriétaires de réaménager leurs grandes maisons unifamiliales en immeubles d’habitation de taille moyenne contenant plusieurs logements, à condition que les nouvelles conceptions soient globalement conformes à la forme et aux matériaux de construction de la zone locale. La politique s’appliquait à l’ensemble de l’arrondissement, sans exclusion.
Le nombre de ces petits développements a explosé, ajoutant des centaines d’appartements neufs vendus à des prix bien inférieurs à la norme précédente. L’offre et l’accessibilité se sont considérablement améliorées presque du jour au lendemain.
Mais ça n’a pas duré. La nouvelle politique est devenue une priorité pour les militants anti-développement lors d’élections municipales âprement disputées, et le nouveau maire conservateur de l’arrondissement l’a abrogée quatre ans seulement après son annonce. Avec cela, les petits projets de densification ont été brutalement stoppés.
La leçon pour le reste de Londres, pour San Francisco et New York, est que la densification des villes historiques ne signifie pas nécessairement du vandalisme architectural ou des tours sans caractère. De petites modifications apportées aux réglementations d’urbanisme qui font de la densité douce la valeur par défaut peuvent apporter de gros gains aux résidents actuels et aux nouveaux résidents, mais leur longévité dépend de leur flexibilité.