Une série de contestations judiciaires concernant les frais facturés lors de la vente de maisons aux États-Unis ont semé le doute sur les revenus futurs d’une profession forte de 1,6 million d’habitants, connue pour offrir des carrières flexibles et bien rémunérées, en particulier aux femmes.
Un jury fédéral du Missouri s’est rangé du côté d’un groupe de vendeurs de maisons du Missouri, du Kansas et de l’Illinois le mois dernier, déclarant les plus grandes maisons de courtage immobilières américaines responsables de près de 1,8 milliard de dollars de dommages et intérêts pour avoir conspiré pour maintenir des commissions élevées.
Les acheteurs et les vendeurs de maisons dans d’autres États ont déposé quatre recours collectifs supplémentaires contestant les honoraires des agents immobiliers au cours des deux dernières semaines. Alors que le ministère de la Justice envisagerait de prendre des mesures antitrust, les dirigeants de l’industrie affirment que le modèle de commission vieux de plusieurs décennies est révolu.
Interdire la structure de commission sur laquelle s’appuient les agents immobiliers pourrait menacer les emplois de 80 pour cent des courtiers immobiliers du pays, selon une analyse de Keefe, Bruyette & Woods.
Les 100 milliards de dollars de commissions que les Américains versent chaque année aux agents immobiliers pourraient diminuer de 30 pour cent, estiment les analystes de KBW.
Cela pourrait mettre en danger une carrière populaire et bien rémunérée pour les femmes américaines. L’industrie à prédominance féminine n’exige pas de diplôme universitaire et propose des horaires flexibles. La plupart des agents ne travaillaient que 30 heures par semaine l’année dernière, selon la National Association of Realtors.
« Dans nos enquêtes, c’est l’emploi que les personnes sans diplôme universitaire sont les plus susceptibles de dire comme étant l’emploi de leurs rêves », a déclaré Julia Pollak, économiste en chef du site d’emploi ZipRecruiter.
« Il s’agit clairement d’une opportunité très lucrative pour les gens par rapport aux exigences de formation et de certification », a-t-elle ajouté. Comparativement à d’autres carrières populaires qui ne nécessitent pas de diplôme, comme celle d’électricien ou de plombier, « les obstacles sont relativement faibles. . . et le salaire est généralement assez élevé.
Les agents disent qu’ils s’attendent à ce que le tiers des agents immobiliers qui travaillent à temps partiel et ceux qui ont le moins d’expérience voient leurs revenus diminuer le plus. Les agents spécialisés dans les propriétés de luxe et travaillant dans des villes offrant un large éventail de types de propriétés, des condos aux coopératives, devraient être les moins touchés.
« Je pense que certaines personnes vont devoir quitter le secteur », a déclaré Mary Lou Wertz, associée fondatrice de Maison Real Estate à Charleston, en Caroline du Sud. « Je pense que cela va ébranler certaines personnes. »
Contrairement au Royaume-Uni et à une grande partie de l’Europe, les acheteurs de maison aux États-Unis engagent généralement des agents immobiliers pour les représenter tout au long de la transaction. Le vendeur paie 5 à 6 pour cent du prix de vente à son courtier, qui partage généralement la commission à parts égales avec l’agent de l’acheteur. Au prix de vente médian des maisons américaines de 431 000 $ au troisième trimestre, la commission typique serait d’environ 26 000 $.
Si le vendeur refuse de payer, sa maison ne sera pas publiée sur le service d’annonces multiples, que les agents acheteurs utilisent pour trouver des maisons pour leurs clients et qui alimente les sites d’annonces, notamment Zillow. Les plaignants dans l’affaire du Missouri ont déclaré que ces restrictions rendaient presque impossible la vente d’une maison sans payer un agent immobilier.
Les défis posés au système de commissions coopératives, vieux de plusieurs décennies, surviennent alors que les agents sont aux prises avec un afflux de nouveaux agents immobiliers et un ralentissement des ventes de maisons.
Les ventes de logements existants ont chuté de 15 pour cent sur un an à 3,9 millions en septembre, leur niveau le plus bas depuis 2011. Les taux moyens des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans ont brièvement atteint leur plus haut niveau depuis 23 ans en octobre, ce qui a fait hésiter les propriétaires à vendre et a fait hésiter les acheteurs. du marché.
Nina Hatvany, une agente de Compass à San Francisco, a déclaré que les ventes de son équipe étaient en baisse de 40 pour cent par rapport à la même période l’an dernier. Maintenant, a-t-elle déclaré, elle s’attend à ce que les gros titres sur le procès du Missouri incitent davantage d’acheteurs à tenter de négocier une baisse de son tarif standard.
« Ce sera un tout nouveau match », a déclaré Hatvany.
Les défenseurs des consommateurs considèrent la réaction juridique comme un jugement très attendu qui pourrait améliorer l’accessibilité financière dans un marché difficile.
Stephen Brobeck, chercheur principal à la Consumer Federation of America, a déclaré que les clients reçoivent souvent trop peu de services pour justifier des dizaines de milliers de dollars de frais.
« L’industrie a été essentiellement repoussée par le peuple américain », a-t-il déclaré.
L’immobilier est l’un des rares secteurs où les coûts d’intermédiation n’ont pas diminué à l’ère d’Internet, a déclaré Pollak de ZipRecruiter. Les agents immobiliers pourraient désormais suivre le chemin des agents de voyages, a-t-elle prédit : les rares agents de réservation de vols qui restent se spécialisent désormais largement dans la coordination des voyages les plus complexes.
« De nos jours, avec tous ces outils en ligne, il n’est pas évident que vous ayez réellement besoin de tout ce soutien ou que cela devrait coûter autant », a-t-elle déclaré.
Les agents affirment fournir des services précieux, notamment des conseils sur les prêts hypothécaires, les évaluations et les inspections de maisons. Forcer les acheteurs à payer d’avance pour être représentés pourrait également désavantager les primo-accédants et ceux issus de communautés marginalisées dans un marché déjà concurrentiel, affirment-ils. Alternativement, les acheteurs peuvent se passer d’agents ou choisir de les payer à l’heure pour des services à la carte.
Alors que les recours collectifs progressent devant les tribunaux, les agents immobiliers affirment que les maisons de courtage sont embourbées dans la confusion. Les agents se demandent : « qu’est-ce que cela signifie et comment allons-nous montrer notre valeur ? » a déclaré Jen Davis, un agent Keller Williams basé dans le Missouri qui coache d’autres agents immobiliers.
Pour Laura Ellis, directrice de la stratégie de la société de courtage indépendante Baird & Warner, qui a déclaré qu’elle souffrait déjà du « coup du lapin » des fluctuations du marché immobilier depuis 2020, il pourrait y avoir des avantages à chasser les agents inexpérimentés et à temps partiel qui ont nui à la réputation du secteur. .
« Il y aura beaucoup de pertes d’emplois, et je pense en fait que c’est vraiment une bonne chose pour notre industrie », a-t-elle déclaré.
« Un changement sismique arrive dans notre industrie », a ajouté Ellis. « L’écriture est sur le mur. »