C’est un lundi après-midi pluvieux et Will Watson, un agent d’achat qui trouve des maisons chères dans les quartiers les plus exclusifs de Londres, se rend dans un hôtel-restaurant branché de Marylebone pour rencontrer un client potentiel.
« C’est un membre d’une riche famille européenne qui cherche à dépenser entre 30 et 40 millions de livres sterling pour une propriété à Londres », déclare Watson, associé chez The Buying Solution. « Son family office lui conseillait d’acheter en Suisse ou en Italie, mais il s’est assis avec moi à la caserne de pompiers de Chiltern et l’endroit bourdonnait. Il m’a dit : « C’est pour ça que je veux venir à Londres. Je paie peut-être plus d’impôts, mais la vie, c’est pour vivre.
L’année dernière, les ventes de maisons de luxe dans la capitale britannique étaient à leur plus haut niveau depuis longtemps – 605 propriétés vendues pour 5 millions de livres sterling ou plus en 2022, selon l’agence immobilière Savills, plus que toute autre année depuis au moins 2006.
Mais au début de cette année, les craintes concernant la santé du secteur bancaire mondial, le marché du logement et la hausse de l’inflation avaient ralenti la poussée à un filet. Le nombre de propriétés vendues dans le centre de Londres au premier trimestre 2023 était de 29% inférieur à celui de la même période l’an dernier, selon LonRes, qui suit le marché haut de gamme de la ville. Dans le même temps, la demande des acheteurs a chuté dans presque tous les quartiers de Londres depuis l’été dernier, selon la société de données PropCast.
Le printemps étant traditionnellement la saison d’achat la plus occupée dans le centre de Londres, des agents tels que Watson espèrent une vague de ventes dans la période post-Pâques. Mais avec le sentiment des acheteurs en baisse et de nombreux vendeurs refusant toujours de baisser les prix, le marché pourrait être bloqué dans une sorte d’impasse.
Une façon de sortir de l’impasse serait avec une augmentation des acheteurs internationaux – ce que beaucoup ont anticipé depuis la chute de la valeur de la livre par rapport au dollar l’an dernier. Plus tôt cette année, John, un entrepreneur en technologie de New York, a acheté une maison à Chelsea pour un peu plus de 4 millions de livres sterling. « Je voulais principalement posséder une propriété à Londres pour le style de vie, mais l’achat était lié à la monnaie dans une certaine mesure », explique John, qui a la quarantaine et n’a pas souhaité donner son vrai nom.
Bien qu’il ait manqué que la livre atteigne un plus bas historique face au dollar en septembre, les acheteurs internationaux peuvent toujours s’attendre à des économies substantielles sur ce qu’ils auraient pu payer il y a quelques années. Avec la demande touchée par l’augmentation des droits de timbre et le Brexit ces dernières années, le prix moyen d’une propriété dans le centre de Londres est actuellement inférieur de 18 % à son sommet de 2014. En dollars, il a baissé de 40 %, malgré la hausse de la livre ces dernières années. semaines.
Alors que les restrictions de voyage à l’ère de la pandémie se sont assouplies, les acheteurs internationaux ont représenté 39% des ventes dans le centre de Londres l’année dernière. Cela peut être en hausse par rapport à l’année précédente, mais reste inférieur à la moyenne de 48% de 2015-2019, selon l’agence immobilière Hamptons.
De nombreux acheteurs étrangers choisissent d’acheter sans hypothèque – dont l’attrait a naturellement augmenté depuis que les taux d’intérêt ont augmenté rapidement l’année dernière. Savills affirme que la proportion d’acheteurs au comptant dans les codes postaux les plus exclusifs de la capitale est passée de 66% en août 2022 à 74% au cours des six derniers mois, à peu près au même niveau que les niveaux d’avant la pandémie. « Pendant Covid, les gens profitaient d’une dette bon marché, même s’ils n’avaient pas nécessairement besoin d’emprunter », explique Frances McDonald, directrice de la recherche résidentielle chez Savills.
L’augmentation des ventes de l’année dernière est devenue un filet dans les principaux quartiers de Londres tels que Marylebone © David Richards/Alamy
Maintenant, cependant, acheter avec une hypothèque est un « cauchemar », déclare Guy Bradshaw, directeur général de UK Sotheby’s International Realty. « Cela prend tellement plus de temps et il y a des écarts et des baisses de valorisation [where the mortgage lender values a property at less than the buyer’s agreed offer price], » il dit.
Tout cela signifie que les acheteurs nationaux en particulier sont devenus beaucoup plus prudents. Certains refont leurs calculs et découvrent qu’ils ont des budgets beaucoup plus petits – Watson dit qu’il a deux clients qui prévoyaient tous les deux de dépenser 10 millions de livres sterling sur une propriété à Londres l’année dernière ; mais avec des taux hypothécaires maintenant tellement plus élevés, ils ont réduit leur budget à environ 6 millions de livres sterling.
Les acheteurs en général deviennent plus circonspects, étant donné que les prix des logements devraient chuter – Savills s’attend à ce que les valeurs courantes baissent de 10% cette année tandis que la banque d’investissement Nomura prévoit une baisse de 15% d’ici la mi-2024. « Nous sommes passés d’une crise à l’autre et bien que les derniers problèmes du secteur bancaire n’affectent pas directement l’immobilier londonien, ils affectent le sentiment et les portefeuilles d’investissement des gens », explique Camilla Dell, fondatrice de l’agence d’achat Black Brick. « Si les gens se sentent moins riches, ils vont être nerveux. »
Alors que les agents immobiliers affirment que les propriétés dites « les meilleures de leur catégorie » suscitent toujours un bon niveau d’intérêt de la part des acheteurs, une analyse de la banque Coutts suggère que 35% des inscriptions dans le quartier de premier ordre de Londres ont subi une baisse de prix. Les réductions sont également de plus en plus importantes – la remise moyenne dans le premier Londres est actuellement inférieure de 8% à son prix demandé initial; en juillet 2022, il était de près de 5 %, selon LonRes.
Certains acheteurs gagnent beaucoup d’argent. Ashley Wilsdon, responsable de Londres à l’agence d’achat Middleton Advisors, vient d’aider un client à négocier une remise de 750 000 £ sur une propriété de 5 millions de £ à Chelsea vendue par un petit promoteur très endetté et qui devait vendre rapidement.
Certains propriétaires gardent des résidences principales dans des zones comme Knightsbridge hors des portails grand public tels que Rightmove afin que les acheteurs ne puissent pas voir depuis combien de temps la propriété est sur le marché, ou s’il y a eu des réductions de prix © Beverley Ronalds/Alamy
Mais dans de nombreux cas, les remises proposées ne sont pas assez élevées pour tenter les acheteurs. Parfois, c’est parce qu’ils rechignent sur des propriétés qui ont besoin de travaux. « Les gens sont découragés à la fois par le temps que tout prend et par le fait que certains coûts de construction ont plus que doublé depuis Covid », explique Guy Meacock, responsable du bureau londonien de l’agence d’achat Prime Purchase.
Plus généralement, cependant, le problème est que de nombreux propriétaires dans les parties principales de la capitale n’ont pas bénéficié de l’inflation galopante des prix de l’immobilier dont leurs pairs dans d’autres parties du pays ont bénéficié ces dernières années et refusent de réduire leurs prix, alors que les agents immobiliers ont également surestimé les propriétés dans le but de gagner des affaires. « Beaucoup de prix demandés sont complètement irréalistes. Certaines propriétés haut de gamme sont surévaluées par des millions », explique Watson.
-29%
Baisse des ventes immobilières dans le centre de Londres au premier trimestre de cette année, par rapport à la même période en 2022
Jo Eccles, fondateur de la société d’achat et de gestion immobilière Eccord, cite l’exemple d’un client qui a proposé 3,2 millions de livres sterling pour un appartement au bord de la Tamise dans le sud-est de Londres. «Un appartement identique vendu juste avant Covid pour 3,25 millions de livres sterling, mais le vendeur a exigé 500 000 livres de plus et a refusé de bouger. Comme de nombreux propriétaires londoniens à l’heure actuelle, ils n’avaient pas besoin de vendre et c’est cette nature discrétionnaire du marché qui provoque une impasse sur les prix », explique Eccles.
Le comptable Haj Abbas ne le comprend que trop bien, ayant tenté sans succès d’acheter un appartement pour environ 1 million de livres sterling à Richmond, au sud-ouest de Londres, pendant plus d’un an. «Les propriétés vont trop haut sur le marché et y restent – je vois les mêmes en ligne pendant des mois. Même si nous faisons une offre raisonnable, elle est rejetée en faveur de «l’attente» ou de la décision de louer la propriété à la place. Nous n’arrêtons pas d’entendre que les prix vont baisser à l’échelle nationale, nous ne voulons donc pas payer trop cher, mais nous n’en avons vu aucune preuve depuis que nous cherchons à acheter », déclare Abbas, 33 ans.
Les principaux codes postaux extérieurs de Londres ont été parmi les plus performants ces dernières années, alors que les acheteurs réclamaient d’acheter des maisons pendant la course à l’espace de l’ère Covid. À Hampstead et Highgate, tous deux dans le nord de Londres, Coutts affirme que les prix ont augmenté de 23% depuis le début de la pandémie, tandis qu’à Wandsworth, dans le sud-ouest de la capitale, les prix de l’immobilier ont augmenté de 18% entre mai 2020 et février 2023, selon à l’agence immobilière Knight Frank.
Pourtant, les hausses rapides des prix signifient que certaines de ces zones sont désormais plus vulnérables aux chutes par rapport au centre de Londres, et aussi parce que le sud-ouest et l’ouest de la capitale ont une « proportion plus importante de personnes fortement endettées ». [buyers] », dit McDonald.
Dans des régions comme Mayfair, de nombreux acheteurs louent à la place en attendant que les conditions économiques s’améliorent, ajoutant à la demande sans précédent de logements locatifs © Marcin Rogozinski/Alamy
Face à ce sentiment négatif, de nombreux propriétaires choisissent de garder leur maison hors des portails grand public tels que Rightmove et Zoopla afin que les acheteurs ne puissent pas voir depuis combien de temps la propriété est sur le marché, ou toute réduction de prix. Invisible Homes, un site Web qui met en relation des acheteurs avec des maisons « hors marché », rapporte que les inscriptions ont quadruplé cette année par rapport à la même période en 2022. D’autres qui n’ont pas besoin de vendre de toute urgence s’abstiennent de vendre complètement, un facteur qui empêche les prix de baisser en termes nominaux.
Tarnjeet Purewal espère que le sentiment s’améliorera dans les mois à venir et qu’il trouvera enfin un acheteur pour son appartement de deux chambres dans un développement luxueux surplombant la Tamise à Wandsworth, qu’il essaie de vendre par intermittence depuis 18 mois.
L’ancien avocat spécialisé dans l’immobilier et directeur fondateur de Latitude Legal Recruitment a réduit à deux reprises le prix de son appartement et espère maintenant simplement récupérer ce qu’il a payé en 2015. « Nous avons eu beaucoup d’intérêt l’été dernier, mais ensuite est arrivé le « mini » budget et au cours des trois derniers mois de l’année dernière, nous n’avons pas eu un seul visionnage, alors nous l’avons retiré du marché », explique Purewal, 40 ans. « Les récentes inquiétudes concernant le secteur bancaire créent de la nervosité, mais j’espère que les taux hypothécaires se stabilisent et que les gens seront plus enclins à acheter. »
Pendant que les acheteurs attendent, ils louent à la place, ce qui ajoute à la demande sans précédent de logements locatifs. En février, LonRes indique que le nombre de nouvelles instructions de location dans le premier Londres était de 49% inférieur à sa moyenne d’avant la pandémie, tandis que les loyers ont augmenté de 8% au cours de l’année écoulée et sont désormais 19% supérieurs aux niveaux d’avant Covid.
Pour un appartement d’une chambre à Pimlico, dans le centre de Londres, Glenfield Property Management a reçu 12 offres en 15 heures et a accepté de le louer à 26 % au-dessus du loyer demandé ; à Mayfair, une propriété de deux chambres a coûté 18% au-dessus du montant demandé de 3 000 £ par semaine. De toutes les locations à Notting Hill, dans l’ouest de Londres, que l’agence immobilière Strutt & Parker a acceptées jusqu’à présent cette année, 70 % ont attiré des offres concurrentes, la plupart étant supérieures au prix demandé.
« C’est incroyablement compétitif d’être locataire à Londres en ce moment », déclare Nicholas Thao, 36 ans, qui travaille dans la finance et loue un appartement de deux chambres à Westminster. «Vous soumettez une offre et les agents demandent le meilleur et la finale en quelques heures. Les propriétaires demandent également des paiements forfaitaires.
Grand magasin Harrods, à Knightsbridge © Rod Williams/Alamy
Pour les super-riches internationaux, louer à Londres pendant un certain nombre d’années peut avoir un sens financier – même à des prix exorbitants – car les droits de timbre ont tellement augmenté, jusqu’à un taux marginal maximal de 17%, s’ils sont à l’étranger. acheteur achetant une maison supplémentaire.
« Nous avons vu l’émergence d’une nouvelle classe d’uber-locataires payant entre 30 000 et 40 000 £ par semaine », déclare Trevor Abrahmsohn, directeur général de l’agence immobilière du nord de Londres Glentree International. «Même s’ils paient jusqu’à 2 millions de livres sterling de loyer par an, c’est moins que les droits de timbre, les frais d’avocat et d’agent immobilier qui seraient impliqués s’ils achetaient un manoir de plusieurs millions de livres à Londres et le vendaient quelques années plus tard. ”
De retour à la caserne de pompiers de Chiltern, le temps nous dira si le riche client européen de Watson choisira d’acheter – ou finira par louer – cette propriété de luxe à Londres.
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