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Le président de Blackstone, Jonathan Gray, a déclaré qu’une reprise accélérée de la majeure partie du marché de l’immobilier commercial ne suffirait pas à éviter à certains propriétaires surendettés de subir des pertes, principalement sur les bureaux.
Gray a déclaré qu’il pensait que le marché de l’immobilier commercial avait atteint son plus bas niveau après un ralentissement de deux ans causé par des taux d’intérêt plus élevés, et que la valeur de la plupart des types de propriétés était désormais en hausse. Blackstone détient des actifs immobiliers d’une valeur de 603 milliards de dollars dans le monde.
Mais certains investisseurs, qui ont jusqu’à présent hésité à reconnaître la baisse de la valeur des immeubles de bureaux, seront probablement contraints de procéder à des dépréciations, ce qui, dans certains cas, aura également des répercussions sur les prêteurs.
« La plupart des pertes se produiront sur le marché des actions, mais il y aura aussi des banques », a-t-il déclaré. « Une banque régionale pourrait-elle se présenter le mois prochain et dire : ‘Je dois accepter une dépréciation de 500 millions ou 1 milliard de dollars’ ? Ouais. Il y a encore des pertes qui se répercuteront sur le système. »
Les propriétaires d’immeubles peuvent souvent éviter de reconnaître la valeur que leurs propriétés ont perdue jusqu’à ce qu’ils soient obligés de les vendre avant une date limite d’endettement, ce qui signifie que la baisse des prix s’infiltre sur le marché pendant des années.
« Cela prend du temps », a déclaré Gray. « Beaucoup de ces bâtiments pourraient être loués. La dette pourrait être prolongée.
Les bureaux, qui représentent 20 pour cent de l’immobilier commercial, ont subi des baisses de prix particulièrement fortes, les effets de la hausse des coûts de la dette se conjuguant à la montée du travail hybride.
Le président de Blackstone, un vétéran de l’immobilier qui supervise les opérations quotidiennes du groupe de capital privé, a déclaré que davantage de travailleurs retourneraient dans leurs bureaux. Mais il a ajouté : « Nous n’avons pas l’impression de revenir à cinq jours par semaine. Il y a donc moins de demande.
Bien que les niveaux d’endettement dans l’immobilier commercial aient été inférieurs ces dernières années à ceux de la crise financière mondiale, Gray a déclaré que certains investisseurs ont négligé les risques de taux d’intérêt pendant la période de taux extrêmement bas qui a suivi la pandémie.
« Lorsque les taux tombent en dessous d’une sorte de taux naturel à long terme – ce qu’ils ont fait après Covid – il peut être plus risqué d’en tenir compte comme d’une situation plus permanente », a-t-il déclaré. « Il existe encore des transactions qui ont trop de poids, notamment les transactions de bureaux. »
Il a toutefois mis en garde contre le fait de considérer les gros titres négatifs concernant certains immeubles surendettés comme un signe de mauvaise santé du marché de l’immobilier commercial.
« Tu vas lire. . . à propos de ceux [buildings] et les gens diront que les valeurs sont en déclin », a déclaré Gray. «Mais c’est en fait du passé. Il s’agit en quelque sorte de séparer la tempête de l’épave, ce qui prend un certain temps pour se frayer un chemin à travers le système.
L’indice général de la valeur des propriétés commerciales des analystes de Green Street a augmenté de 3,3 pour cent au cours de l’année jusqu’en août. Mais l’indice reste 19 pour cent en dessous de son sommet de 2022.
Gray a déclaré en janvier que le marché immobilier était « au plus bas ». Blackstone a commencé à acheter davantage de biens immobiliers cette année, essayant d’investir dans des propriétés bon marché avant que les prix n’augmentent de manière significative. Elle possède d’importantes participations dans des entrepôts, des logements et des hôtels et une plus petite part dans des bureaux.
L’un des défis auxquels sont confrontés les gestionnaires de placements a été la lenteur du marché des transactions immobilières, qui a rendu difficile la vente de propriétés et la génération de liquidités. Gray a déclaré qu’il y avait déjà plus d’acheteurs sur le marché et que le rythme des transactions plus importantes allait s’accélérer au cours des prochains mois.
Il a prédit que l’accélération serait stimulée par les sociétés de placement immobilier (Reits) – des propriétaires cotés en bourse.
« Je pense qu’il y aura quelques introductions en bourse de Reit », a déclaré Gray. « Mais je pense également que vous verrez des sociétés ouvertes existantes qui émettront des actions aux vendeurs et/ou feront des offres secondaires. Je m’attendrais à ce que les Reits finissent par être assez cupides.