Blackstone a subi un revers juridique dans un différend avec des organismes de logement à but non lucratif qui tentent de saisir certains des immeubles d’appartements qu’il a achetés pour 5,1 milliards de dollars à AIG l’année dernière.
La plus grande société de capital-investissement au monde a acheté des actifs immobiliers d’une valeur de plus de 20 milliards de dollars pendant la pandémie de coronavirus, y compris des résidences étudiantes, un propriétaire de location-achat et le portefeuille d’AIG de 678 développements à loyer contrôlé financés par un crédit d’impôt fédéral pour les faibles revenus programme.
Les accords représentent la plus grande poussée de Blackstone sur le marché immobilier américain depuis la crise financière. L’ancien portefeuille d’AIG, désormais connu sous le nom d’April Housing, fait partie des investissements les plus importants de Breit, la fiducie de placement immobilier non cotée de 63 milliards de dollars de Blackstone, populaire auprès des riches investisseurs particuliers.
Mais les revenus futurs de Blackstone provenant de certains de ces immeubles à loyer contrôlé ont été assombris par un différend avec les opérateurs de logements à but non lucratif sur la signification des contrats qu’AIG a signés il y a plus de dix ans lorsqu’elle a avancé de l’argent pour la construction en échange d’une allocation de les crédits d’impôt.
Parmi les développements contestés figure une communauté de retraite subventionnée dans le Michigan connue sous le nom de villages presbytériens, qui a été rénovée grâce à un financement de construction d’AIG. En retour, l’assureur a reçu des crédits d’impôt qui ont réduit ses versements au gouvernement fédéral de plus que sa mise de fonds initiale, lui permettant de réaliser des bénéfices sur 15 ans.
Ces crédits d’impôt étant épuisés, le groupe religieux qui exploite les villages presbytériens a invoqué une clause contractuelle courante dans les accords de financement du logement pour tenter de forcer le véhicule par lequel AIG détenait sa participation à vendre pour une somme symbolique.
AIG a intenté une action en justice pour arrêter la transaction, arguant qu’elle ne pouvait pas être forcée de vendre, et Blackstone a hérité du litige lorsqu’elle a acheté le portefeuille en décembre.
Cette affaire, et d’autres comme celle-ci, avaient principalement précédé AIG avant l’accord Blackstone, les tribunaux de New York et du Michigan acceptant largement l’interprétation par l’assureur du contrat qu’il avait signé.
Mais cette dynamique a changé avec une décision rendue par la cour d’appel américaine basée à Cincinnati pour le sixième circuit en mai.
La cour d’appel a été invitée à résoudre un différend technique concernant un mécanisme inscrit dans le code fiscal américain qui, selon les organisations à but non lucratif, devrait leur permettre de récupérer la propriété des bâtiments qu’elles gèrent sans payer le prix du marché à une société telle que Blackstone.
Le sixième circuit s’est rangé du côté des organisations à but non lucratif qui ont fait valoir que le soi-disant «droit de premier refus» peut être exercé même si aucun enchérisseur extérieur n’a fait d’offre exécutoire pour acquérir la propriété.
Mais dans une décision de grande envergure, les juges sont allés plus loin, exposant une vision de la façon dont le programme de crédit d’impôt est censé fonctionner, ce qui, selon les experts juridiques, pourrait causer des problèmes aux investisseurs cherchant à tirer profit de la hausse des valeurs foncières dans les quartiers en voie d’embourgeoisement.
Le contrat de financement de Presbyterian Villages a permis à AIG et Blackstone de « récolter les bénéfices des crédits d’impôt pour le logement, et non des gains d’appréciation à long terme de la propriété », ont déclaré les juges.
« L’espoir est que ces décisions récentes placent les organisations à but non lucratif dans une position de négociation plus favorable vis-à-vis des investisseurs extérieurs qui exigent des paiements en espèces », a déclaré Robert Rozen, un avocat qui a aidé à concevoir le programme de crédit d’impôt dans les années 1980. et travaille maintenant avec des organismes de logement à but non lucratif.
« Les tribunaux ont commencé à approfondir les intentions du Congrès, ce qui se traduit par des décisions allant à l’encontre de ces investisseurs extérieurs », a ajouté Rozen.
April Housing a écarté la décision du sixième circuit, affirmant qu’elle n’avait « aucun impact sur l’économie de l’accord ou sur la manière dont nous nous engageons avec nos partenaires ».
Mais David Davenport, un avocat du groupe religieux qui gère la communauté des retraités du Michigan, a déclaré que la société appartenant à Blackstone avait changé sa position envers son client après que le sixième circuit eut publié sa décision le 10 mai.
« April Housing a d’abord contacté les villages presbytériens du Michigan pour discuter d’une éventuelle résolution de l’affaire le 11 mai », a déclaré Davenport, ajoutant que les discussions se poursuivaient.
Si aucun règlement n’est atteint, le sort de la propriété sera décidé après que les questions juridiques restantes auront été traitées par un tribunal inférieur.
Alors que la décision du sixième circuit n’est contraignante que dans le Michigan et trois autres États, elle fait suite à des décisions similaires contre d’autres fournisseurs de financement du logement dans des juridictions telles que le Massachusetts et le Delaware.
Blackstone cherche à résoudre deux autres poursuites dans lesquelles il revendique des droits de propriété sur des propriétés exploitées par des organisations à but non lucratif, selon des personnes familières avec la situation.
La société de capital-investissement a déclaré à une cour d’appel en mars qu’elle était « dans les dernières étapes d’une résolution commerciale » avec une organisation à but non lucratif basée à New York qui cherchait à récupérer la pleine propriété d’un immeuble à Brooklyn. La solution proposée refléterait « l’engagement des deux parties envers le logement abordable [and] déboucherait sur un règlement de cette affaire », a ajouté un avocat du cabinet.
Trois jours après que le sixième circuit a rendu sa décision, April Housing a retiré son offre pour qu’un tribunal d’État de Virginie rejette une action en justice intentée par une autre organisation à but non lucratif, Wesley Housing, choisissant d’annuler une audience prévue et de payer les frais de son adversaire.
April Housing n’a pas expliqué pourquoi elle avait brusquement décidé de retirer la requête de Virginia, qui avançait des arguments similaires à ceux qui avaient échoué dans l’affaire du Michigan. La société a depuis déposé un document indiquant qu’elle nie les affirmations de Wesley.
La société soutenue par Blackstone a déclaré dans un communiqué qu’elle « travaillait de manière proactive avec ces partenaires pour résoudre le litige hérité depuis notre acquisition il y a moins de six mois ».