Le promoteur immobilier Joel Marcus a cru très tôt dans l’industrie biotechnologique, aidant à créer des centres de sciences de la vie florissants autour d’endroits tels que le grand Boston, San Francisco et San Diego qui font l’envie des maires et des planificateurs du développement économique.
Alors que la ville de New York essaie de reproduire ces succès, il est convaincu qu’elle doit suivre une autre voie.
Marcus, président et co-fondateur d’Alexandria Real Estate Equities, constructeur et propriétaire pionnier d’immeubles dédiés aux sciences de la vie, décrit les ressources médicales et scientifiques de New York comme « exquises » et « inégalées ». Mais il pense que la ville est trop chère pour accueillir de grandes entreprises des sciences de la vie et devrait plutôt se concentrer sur le développement des start-ups. Ceux qui réussissent peuvent conserver une présence dans la ville, mais finiront par développer leurs activités ailleurs.
« Vous ne pouvez pas vraiment faire évoluer une entreprise de manière substantielle ici à New York comme vous le pouvez dans d’autres endroits », a déclaré Marcus au Financial Times. « C’est vraiment le talent et le coût de la vie à New York », a-t-il ajouté, qualifiant ses impôts « d’énorme, énorme problème ».
Interrogé sur les perspectives de la ville d’attirer les grands groupes des sciences de la vie, il a répondu : « C’est une blague. C’est une blague . . . Regeneron ne vient pas en ville. Merck ne vient pas en ville. Aucune grande entreprise ne s’installe en ville. . . C’est des start-up. Clair et simple. Et la plupart des gens ne comprennent pas ça.
Ses commentaires peuvent être choquants pour les dirigeants de la ville, y compris le maire Eric Adams, qui ont de plus en plus mis l’accent sur les sciences de la vie comme un nouveau moteur d’emplois et de croissance – aux côtés de la finance et de la technologie – alors que la ville tente de se remettre de la pandémie de Covid-19.
Après un démarrage lent, l’industrie a commencé à percoler à New York. Selon CBRE, le conseiller immobilier, les locataires des sciences de la vie ont loué un record de 433 000 pieds carrés dans la ville en 2021, plus que les sept années précédentes combinées.
Dans un rapport publié le mois dernier, le département de planification et la société de développement économique de la ville ont présenté la région de New York comme le plus grand centre des sciences de la vie du pays – bien que son périmètre englobe le nord du New Jersey, le sud du Connecticut, Long Island et d’autres zones adjacentes.
Pendant ce temps, les promoteurs immobiliers et les investisseurs se sont accrochés aux sciences de la vie, car l’essor du travail à domicile menace les rendements financiers de leurs bureaux.
Pour beaucoup, cependant, Marcus prévoit la mort.
« Vous vous lancez parce que vous avez la conviction que c’est une excellente entreprise – pas parce que votre autre entreprise ne fonctionne pas », a-t-il déclaré. « Je pense [that for] beaucoup d’imitateurs, ce sera une sorte de cimetière de leurs idées.
Marcus n’est pas un scientifique. Il est comptable et avocat de formation, et promoteur immobilier de longue date. Pourtant, son opinion a un certain poids en la matière, car il a bâti la plus grande société immobilière au monde dans le domaine des sciences de la vie, avec des positions dominantes à Cambridge, dans le Massachusetts et dans la Bay Area.
Le franc-parler Marcus, qui est connu pour envoyer des e-mails en majuscules tard dans la nuit, a développé sa propre conviction sur les sciences de la vie après avoir commencé à représenter les premières sociétés de biotechnologie à la recherche d’un espace de laboratoire en Californie. Avec 19 millions de dollars, il a cofondé Alexandria en 1994, à 47 ans, en tant que promoteur et exploitant de ces propriétés spécialisées.
La fiducie de placement immobilier cotée en bourse exploite 41,9 millions de pieds carrés d’espace en Amérique du Nord, avec des millions d’autres en développement. Sa capitalisation boursière s’élève à 24 milliards de dollars.
Les entreprises des sciences de la vie cherchent à concevoir et à fabriquer une nouvelle génération de thérapies géniques et cellulaires plus ciblées pour traiter les maladies, ainsi que de nouveaux types de vaccins, de produits nutritionnels et agricoles. L’industrie a démontré son potentiel de manière grandiose avec le développement rapide d’un vaccin très efficace contre le Covid-19. (S’adressant aux analystes de Wall Street, Marcus a qualifié 2020 de « la pire année de notre vie, mais la meilleure année de tous les temps pour l’industrie des sciences de la vie ».)
Contrairement à un immeuble de bureaux commercial standard, les installations des sciences de la vie nécessitent généralement des plaques de sol extra-larges et de hauts plafonds pour accueillir l’équipement de ventilation et d’autres caractéristiques personnalisées.
Leur location peut être compliquée car de nombreux locataires sont des entreprises en démarrage. Ils peuvent avoir des liquidités limitées, des besoins changeants et des perspectives commerciales futures qui nécessitent des diplômes scientifiques avancés pour être évalués.
« Quelle est la solvabilité d’une start-up individuelle qui a levé 1 million de dollars et qui n’existait pas il y a trois mois ? a demandé Orin Herskowitz, le directeur exécutif de Columbia Technology Ventures, qui dirige les percées scientifiques de l’Université Columbia basée à New York, du laboratoire au marché commercial. « Mais c’est comme ça que Regeneron a commencé. C’est comme ça que toutes ces entreprises ont commencé.
Herskowitz a salué le travail d’Alexandria non seulement pour créer de telles entreprises par le biais de sa propre branche de capital-risque, mais aussi pour les associer à d’autres sources de financement et à des équipes de direction expérimentées. Le mois dernier, Alexandria a ouvert un site LaunchLabs près de Columbia qui accueillera les entreprises à leurs débuts, lorsque les meilleurs scientifiques tentent de transformer la recherche avancée en thérapies commercialisables.
« Je pense qu’ils en savent plus sur nos start-ups que nous », a-t-il déclaré.
Pourtant, Herskowitz a contesté la notion de Marcus selon laquelle la ville de New York était mal adaptée aux entreprises matures des sciences de la vie. « Si vous regardez où nous en sommes maintenant par rapport à il y a 10 ans, c’est à couper le souffle », a-t-il déclaré, affirmant que la ville rattrapait les dirigeants.
Selon Marcus, il faut environ 25 ans pour développer un cluster prospère comme le Grand Boston ou San Diego. Il recherche au moins quatre attributs lorsqu’il investit : des institutions scientifiques et médicales de premier plan, une abondance de capital-risque, des talents managériaux et un emplacement attrayant. Des aspirants comme la Floride ont essayé, jusqu’ici avec peu de succès.
La ville de New York a annoncé ses ambitions en 2005 lorsque le maire de l’époque, Michael Bloomberg, a choisi Alexandria pour construire un campus de près d’un million de pieds carrés sur East 29th Street, parmi les hôpitaux de la soi-disant Bedpan Alley. Le Centre d’Alexandrie pour les sciences de la vie a ouvert ses portes cinq ans plus tard.
« Bloomberg était le partisan le plus agressif de l’industrie. Mais ensuite, quand il est parti, nous avons eu littéralement huit ans sans rien », a déclaré Marcus, blâmant l’administration de l’ancien maire Bill de Blasio.
Adams, qui s’entretient régulièrement avec Bloomberg, a cherché à raviver l’ambition depuis sa prise de fonction en janvier. En avril, lors de son premier discours sur «l’état de la ville», le maire s’est engagé à «doubler» les investissements de la ville dans les sciences de la vie, y compris un nouveau projet en collaboration avec l’Université de New York et le développeur Taconic.
La ville, dotée d’institutions scientifiques et médicales renommées, dispose d’un réservoir de plus en plus important de capital-risque dans le domaine des sciences de la vie. Il a également bénéficié d’initiatives récentes telles qu’un fonds de commercialisation de la biodéfense de l’État de New York de 40 millions de dollars, qui accorde de l’argent aux entreprises proposant des solutions prometteuses aux maladies infectieuses.
Pourtant, un dilemme de longue date a été l’immobilier. Jusqu’à récemment, les promoteurs avaient tendance à trouver plus rentable de construire des tours de bureaux ou des condominiums de luxe sur des terrains qui auraient autrement été consacrés aux campus des sciences de la vie. Cela, selon certains anciens responsables de la ville, a entravé la croissance de l’industrie.
Pour Marcus, l’immobilier est une distraction. « C’est l’idée fausse que le gouvernement a toujours eue ici », a-t-il déclaré, exhortant les dirigeants civiques à consacrer leur énergie à soutenir la science et les petites start-up qui sortent tout juste des universités. Dans sa formulation, ils ont commis une erreur en se concentrant sur la construction de la serre, et non sur la plantation des graines.
« Oubliez l’espace », a-t-il dit. « L’espace va arriver. »