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Roula Khalaf, rédactrice en chef du FT, sélectionne ses histoires préférées dans cette newsletter hebdomadaire.
Les entrepreneurs de haut niveau comme Adam Neumann, co-fondateur de WeWork, et Masayoshi Son, créateur de SoftBank, ne prennent généralement pas de cours de latin. La plupart des magnats de l’immobilier ou leurs financiers ne le font pas non plus.
C’est dommage. Car alors que la poussière retombe après l’implosion de la start-up de location de bureaux WeWork – dont la valorisation putative s’est effondrée de 47 milliards de dollars à presque rien, créant des pertes cuisantes pour son bailleur de fonds SoftBank – il vaut la peine de réfléchir au concept qui est au cœur du rêve de Neumann, à savoir : le « bureau ».
Dans le langage moderne, ce mot est synonyme de bâtiment. Ce n’est pas étonnant : les « bureaux » physiques incarnent le travail des cols blancs dans la culture occidentale du XXe siècle. D’où l’émission télévisée très populaire de ce nom.
Mais, ironiquement, les racines latines originales du mot n’avaient rien à voir avec les bâtiments. Plutôt, officine signifiait « tâche », « service » ou «[divine] position ». C’est pourquoi les anglophones parlent de politiciens « candidats aux élections ».
À un certain niveau, il ne s’agit que d’une curiosité culturelle et étymologique. Mais d’un autre côté, cela devrait rappeler aux investisseurs deux points cruciaux. Premièrement, nos pratiques de travail, comme d’autres éléments de la culture, ne sont jamais gravées dans le marbre, même si chaque génération pense que ses modèles sociaux sont inévitables, appropriés et permanents. Les mèmes et les mœurs changent.
Deuxièmement, dans notre monde post-pandémique et hyper-numérisé, ce concept latin de officine – le travail étant une question de tâches et de personnes, plutôt que de bâtiments – est nouvellement pertinent. La culture du « bureau » revient vers le futur, bien que d’une manière que la plupart des investisseurs dans l’immobilier commercial ne s’attendaient pas.
La question en jeu ne se limite pas à savoir si les gens travaillent ou non à domicile. Oui, pendant la pandémie, les niveaux de travail à distance ont considérablement augmenté. Et bien qu’ils aient diminué depuis, cette pratique reste répandue. Une enquête récente de la Réserve fédérale américaine a révélé qu’un quart des employés effectuaient un travail hybride ou à distance, contre 10 % en 2018, et cette proportion devrait augmenter. Une enquête Gallup estime le ratio hybride encore plus élevé, à environ 50 pour cent.
Mais ce qui est encore plus intrigant que le travail à domicile est un changement associé – et subtil – dans la carte mentale du travail. Au XXe siècle, les « bureaux » étaient associés en Occident à des frontières temporelles, spatiales et sociales. La vision idéalisée du travail (sinon la réalité vécue) était que cela se produisait en dehors de la maison, à des heures définies (de neuf à cinq, par exemple), avec des collègues extérieurs à la famille et à une étape définie de la vie (par exemple, avant l’âge de 65).
Mais la combinaison de la pandémie et de la numérisation a brouillé les frontières : de plus en plus de personnes ont appris à concilier leur domicile et leur espace de travail, à travailler à des horaires variés et à « travailler » au-delà de la retraite. Cela était (et est), bien sûr, tout à fait normal pour la plupart des sociétés au cours de l’histoire de l’humanité. Mais c’est différent des normes du XXe siècle.
Certains dirigeants espèrent que ce changement est temporaire. Une enquête du cabinet comptable KPMG révèle que deux tiers des dirigeants « pensent qu’il y aura un retour complet au pouvoir dans trois ans ». Peut-être. Mais je doute que ces normes du siècle dernier reviennent pleinement, notamment parce que la numérisation favorise un autre changement culturel subtil dans le sens d’un choix personnalisé du consommateur.
Une génération émerge dont les membres considèrent qu’il est normal que les consommateurs personnalisent leur alimentation, leurs médias, leur musique, leur politique, leur famille et leur identité en fonction des goûts individuels. Et cette approche variée façonne également les attitudes à l’égard du travail : les employés exigent de plus en plus de flexibilité dans leur travail, même s’ils vont dans un bureau, et de nombreux employeurs se sentent jusqu’à présent obligés de l’offrir.
Cela semble exaspérant pour de nombreux cadres plus âgés. Mais cela semble naturel et souhaitable pour les jeunes travailleurs. D’où le défi auquel sont aujourd’hui confrontés les investisseurs en immobilier commercial.
Dans un certain sens, Neumann lui-même était très sensible à ces changements culturels. La raison d’être de WeWork était d’offrir aux travailleurs volatiles (et autres) la possibilité de choisir et de mélanger les contrats de manière flexible.
Mais comme WeWork avait des baux d’une durée moyenne de 15 ans, par rapport aux contrats d’adhésion des clients qui duraient en moyenne seulement 1,5 an, il y avait un décalage entre l’actif et le passif. Ceci, associé à un effet de levier considérable et à la croyance erronée selon laquelle la nouvelle génération de travailleurs à la demande souhaiterait aller au bureau (bien que dans une version plus tendance) autant que leurs parents, a semé les graines de la disparition de WeWork.
Cela ne signifie pas que d’autres modèles de coworking échoueront nécessairement ; s’ils sont mieux gérés, ils peuvent s’adapter à leur époque. La chute de WeWork ne signifie pas non plus que les espaces urbains vont mourir. Même si le nombre de bureaux vacants est élevé et que les actifs bloqués prolifèrent, les quartiers et les immeubles à usage mixte offrant de la flexibilité peuvent encore prospérer. Ou du moins, ils le feront si les décideurs politiques ont l’imagination nécessaire pour modifier les lois de zonage, qui sont souvent ridiculement rigides.
Mais la leçon clé que les investisseurs en CRE – et SoftBank – doivent tirer de WeWork est la folie de modéliser l’avenir sur la base du passé récent, à une époque de flux culturels et au milieu de flots d’argent excessivement bon marché.
Ou, pour le dire autrement, le « bureau » n’est pas mort ; mais il prospère désormais autant sous sa forme latine que dans le sens du XXe siècle. Il est peut-être temps pour un entrepreneur intelligent de créer un officine une application ?