Quiconque veut acheter une maison à Louvain doit apparemment être issu d’une bonne famille. Une étude après l’autre place la ville étudiante en tête de liste des endroits les plus chers pour vivre. Que se passe-t-il à Louvain ?
Dans Acheté à l’aveugle un couple qui cherche une maison à Louvain et qui s’est fait dire que le travail est impossible. Apparemment, vous n’obtenez rien pour cela dans la ville étudiante.
Quiconque connaît le marché immobilier de Louvain n’aura pas entendu le tonnerre à Cologne lors de l’émission télévisée. Récemment, le Notary Barometer a montré que Louvain est la ville la plus chère pour acheter une maison. Le prix y était en moyenne de 445 864 euros en 2021. Cela représente une augmentation de 10,7%, alors que l’augmentation moyenne des prix dans les cinq capitales provinciales ensemble était de 8,4%. Et Louvain peut aussi être pris au sens large, les prix élevés ne s’appliquent pas seulement au centre de la ville, mais aussi à toute la périphérie. Il est particulièrement cher de vivre à Heverlee et Kessel-Lo.
surenchérir
Annelien Vranckx (36 ans) et son compagnon en savent quelque chose. Maintenant, ils louent un appartement sur la Martelarenlaan, où ils aiment vivre. Mais l’arrivée de leur fils il y a trois mois a changé la donne. « Nous n’avons qu’une seule chambre », dit-elle. « Cela fonctionne toujours parfaitement maintenant, mais dans un an, nous aimerions avoir quelque chose de différent. »
La recherche est difficile. Étant eux-mêmes plutôt sélectifs, admet-elle, et cherchant vraiment un endroit où ils veulent vivre autant qu’ils le sont dans leur appartement maintenant. Mais aussi parce qu’elle ne veut pas aider à maintenir « le système ». « Nous voyons régulièrement des maisons dont nous pensons que le prix demandé est raisonnable. Mais on s’aperçoit ensuite que d’autres candidats surenchérissent très fortement pour être sûrs d’avoir cette maison. Nous avons déjà pu économiser de l’argent, mais nous ne voulons pas y participer. Parce que cela ne fait que pousser ces prix encore plus haut.
Il est aussi frappant, pense-t-elle, de voir comment parfois des couples de moins de 30 ans peuvent débourser 500 000 euros pour une maison qui, selon elle, n’en vaut pas la peine.
Cette « surenchère » par de riches acheteurs potentiels est également une grande partie du problème, selon le rapport Le fonctionnement du marché flamand du logement du Centre d’aide au logement. Les chercheurs y concluent que toutes les villes étudiantes flamandes voient les prix des logements augmenter.
Ceux qui étudient dans une ville ont souvent tendance à y « rester coincés ». Le nombre d’étudiants dans nos cités étudiantes augmente depuis des années, tout comme le nombre de ‘stickers’. Dans les premières années, ils décident souvent de louer, mais dès qu’ils envisagent de s’installer et éventuellement de fonder une famille, ils se mettent à la recherche d’une maison familiale.
L’offre est plutôt limitée dans les villes étudiantes. Pendant des années, les maisons familiales ont été divisées pour en faire des appartements lucratifs. Les logements supplémentaires étaient principalement des appartements. Celles-ci étaient principalement destinées à des immeubles de placement, elles étaient achetées pour être louées ou revendues avec profit.
Attrayant Louvain
Dans un marché où la demande de maisons familiales est très forte et l’offre limitée, c’est le plus offrant qui fixe le prix. Dans une ville aussi étudiante, elle peut souvent offrir des prix élevés. En moyenne, les personnes plus instruites veulent s’installer. Ils ont également relativement plus souvent des parents médiateurs qui peuvent les aider si nécessaire. En conséquence, des prix exubérants sont proposés pour les maisons disponibles.
C’est un phénomène qui se produit également dans d’autres villes étudiantes, mais apparemment le plus à Louvain. Parce que Louvain est encore plus attractive que d’autres villes-centres. Une étude de Test-Achats montre que de tous les habitants du centre-ville, les habitants de Louvain sont les plus satisfaits de la qualité de vie dans leur ville. Les équipements, la présence d’universités et de spin-offs, la proximité de Bruxelles et surtout le grand sentiment de sécurité dans la ville rendent Louvain populaire.
Mais ce qui a commencé comme une histoire positive, à savoir la renaissance des centres-villes après des années d’exode urbain, a aussi un revers, écrit le professeur Frank Vastmans (KU Leuven) dans le rapport du Policy Research Center for Living. Pour un groupe de plus en plus nombreux, trouver un logement convenable dans un environnement urbain spacieux devient inabordable. Le rapport parle même d’une nouvelle crise urbaine.
Cependant, la solution est évidente. Si l’offre est mieux adaptée à la forte demande de maisons unifamiliales, les prix devraient de nouveau baisser. Mais nous devons d’abord cesser de considérer les maisons comme des produits d’investissement. Dans son livre Une vie abordable à Louvain ???!!! a calculé l’auteur et journaliste Luc Vanheerentals que la vente de maisons et d’appartements à Louvain en 2020 représentait un chiffre d’affaires de 409 millions d’euros.
Il est arrivé à un montant similaire pour les revenus de la location de maisons, d’appartements et de logements étudiants. Parce que ces bénéfices sont peu imposés par rapport aux revenus du travail, il plaide pour une taxation plus élevée. « De cette manière, des ressources peuvent être mises à disposition pour la réalisation de logements abordables », explique Vanheerentals. Il plaide également pour une taxe de solidarité sur les biens vendus plus de 500 000 euros. « Parce qu’ils profitent bien du marché lucratif du logement, une taxe locale sur les bureaux immobiliers à Louvain est plus que justifiée. »