Actions immobilières : quelles actions immobilières sont désormais un achat clair

de Klaus Schachinger, Euro le dimanche

rée tumulte des centres commerciaux européens est de retour. C’est probablement l’une des raisons pour lesquelles le groupe de mode suédois Hennes & Mauritz (H&M) va ouvrir cet été un home concept shop dans le Zuidpassage de Hoog Catharijne, le centre commercial le plus visité des Pays-Bas à Utrecht, cet été. Des objets d’ameublement et d’art de vivre tels que des miroirs, de la vaisselle, des coussins décoratifs et du petit mobilier y sont alors proposés. Le seul centre commercial au monde accessible également par bateau accueille près de 30 millions de visiteurs par an lorsqu’il n’y a pas de restrictions. Hoog Catharijne du portefeuille du plus grand opérateur européen de centres commerciaux Klépierre n’offre pas seulement une grande scène pour H&M.

Gagnant de la réouverture

Comme à Utrecht, la plupart des galeries marchandes européennes reprennent vie. L’activité des exploitants de centres commerciaux, durement touchés par la pandémie, se redresse plus vite que prévu. Fin avril, Klépierre a présenté des chiffres solides pour le premier trimestre. Le résultat net de la même zone de vente a augmenté de 88 % par rapport à l’année précédente. Dans le cadre de l’agrandissement du centre commercial Gran Reno à Bologne, en Italie, prévu pour juin, 99 % de la surface de vente ont déjà été loués.

Le retour de Klépierre se fête en bourse, tout comme certains grands bailleurs de bureaux. Votre entreprise revitalise la fin de l’exigence du télétravail pour les entreprises. Depuis le début de l’année, les actions de Klépierre et du gestionnaire espagnol d’immobilier de bureaux Merlin Properties ont progressé à deux chiffres – contrairement à la tendance de l’indice européen Stoxx Europe 600 Real Estate, qui a perdu près d’un cinquième. Les papiers du propriétaire français de centres commerciaux et de bureaux Unibail-Rodamco-Westfield et du groupe suisse d’immobilier de bureaux Swiss Prime sont également positifs depuis le début de l’année. En Allemagne, le principal actionnaire de Deutsche Euroshop, Alexander Otto, de la dynastie des sociétés de vente par correspondance du même nom, profite de la relance des centres commerciaux pour augmenter considérablement sa participation dans le fournisseur dominant du pays. En collaboration avec l’investisseur financier américain Oaktree Capital, Otto propose 21,50 EUR par action plus le dividende de 1 EUR par action pour 2021.

L’offre devrait être approuvée par la Bafin. Dès lors, la période d’acceptation de quatre semaines commence. Le gestionnaire d’actifs de la famille Otto détenait environ 20 % du groupe avant l’offre. L’offre correspond à une prime de 44 pour cent. Les soumissionnaires ont fixé un taux d’acceptation de 50 % comme seuil de validité.

Une radiation de Deutsche Euroshop n’est pas prévue. L’offre est basée sur la valeur à long terme de l’entreprise, disent-ils. Dans cette perspective, vous pouvez payer une prime attractive. La bourse punit les détaillants depuis cinq ans. Il n’y a plus de distinction entre les entreprises fortes et faibles, déclare Benjamin Bianchi, directeur de l’investissement immobilier d’Oaktree Europe. Au moment d’écrire ces lignes, l’action se négociait à 22,14 euros et donc toujours en dessous de l’offre avec dividende.

La fin des temps confortables

Alors que les exploitants de centres commerciaux poussent un soupir de soulagement, les bailleurs allemands cotés ont perdu la faveur des investisseurs depuis le début de l’année. Les actions de Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG Immobilien et TAG Immobilien ont enregistré des pertes à deux chiffres depuis le début de l’année. Pour les entreprises, la période confortable de remontée rapide de l’inflation et de retournement des taux d’intérêt initiée en Amérique et en Grande-Bretagne semble désormais révolue.

Les taux directeurs étant historiquement bas depuis longtemps, leur hausse rend les coûts de refinancement, importants pour la performance du secteur immobilier, plus onéreux que la moyenne à moyen terme. Les coûts des projets de développement et des nouveaux bâtiments ont déjà considérablement augmenté en raison de la hausse des prix des matières premières de construction. De plus, les banques exigent plus de fonds propres pour le développement de projets, rapporte Sven Carstensen, PDG de la société d’analyse immobilière Bulwiengesa : « L’environnement du marché oblige la construction commerciale et résidentielle allemande dans une sorte de carcan. Les goulots d’étranglement matériels et les augmentations extrêmes des coûts avec les exigences en matière de qualité de l’énergie sont pressantes », déclare l’initié de l’industrie

Les coûts des projets de développement augmentent également en dehors de l’Allemagne. Les actions de TAG Immobilien, basée à Hambourg, ont été mises sous pression en raison de l’achat du plus grand promoteur immobilier polonais, Robyg. Son portefeuille se compose de 700 appartements et de projets contractuellement sécurisés pour la construction de 36 600 logements. L’accord augmente également la dette de TAG. Le ratio des passifs (prêts) sur la valeur du portefeuille (value), prêt sur valeur (LTV), est passé de 43,2 à 47,3 au premier trimestre. Ceci est maintenant considéré comme un risque.

Jusqu’à présent, les réévaluations semestrielles des portefeuilles ont régulièrement apporté des bénéfices comptables élevés aux propriétaires d’appartements. Cela leur a permis d’emprunter de l’argent sans augmenter leur effet de levier. Cependant, seule une faible proportion de ces fonds a été investie dans le portefeuille pour augmenter sa valeur. Au contraire, il a été principalement utilisé pour financer des rachats d’actions, des dividendes et des rachats. Maintenant, cette source abondamment bouillonnante de profits sur les livres menace de se tarir. Les corporations limitent, probablement bientôt aussi leur générosité envers les actionnaires.

Vonovia, avec 550 000 appartements en Allemagne, ralentit en matière de constructions neuves et d’investissements et envisage des loyers indexés, dans lesquels le loyer de base est ajusté annuellement en fonction de l’indice des prix à la consommation : « Si l’inflation est de 4 % en permanence, les loyers doivent augmenter en conséquence chaque année à l’avenir. Sinon, de nombreux propriétaires connaîtront de graves difficultés. Nous ne pouvons pas prétendre que l’inflation n’affectera pas les loyers », déclare le patron de Vonovia, Rolf Buch, déclenchant une tempête d’indignation parmi les associations de locataires et les politiciens.

INFORMATIONS INVESTISSEUR

Champions d’Europe

La hausse de l’inflation et la hausse des coûts de l’énergie sont susceptibles de freiner le désir d’achat des consommateurs. L’exploitant de centres commerciaux Klépierre est prêt. La dette est faible (LTV : 38,3), la charge d’intérêt moyenne est faible et aucun nouveau bâtiment n’est construit. Avec la vente du portefeuille Tree pour près de deux milliards d’euros, la dette du bailleur de bureaux espagnol Merlin Properties est passée de 39 à 31. Les deux actions offrent des rendements de dividendes attractifs.

Oaktree est un investisseur immobilier prospère et voit beaucoup de potentiel avec le principal actionnaire Otto, qui peut être réalisé avec une offre réussie. A 39 euros par action, la valeur nette d’inventaire, la valeur de l’immeuble moins le passif, est largement supérieure à l’offre. Même au niveau de prix actuel, il devrait être intéressant pour les investisseurs privés d’entrer ou d’élargir des positions.

Les géants résidentiels allemands

Le redressement du marché devrait désormais être intégré par les plus grands propriétaires cotés en bourse d’Allemagne. Le rendement du dividende est attractif. Deutsche Wohnen examine la vente de ses immeubles de soins. Le segment est évalué à environ 1,2 milliard d’euros et devrait générer un produit de vente élevé. Il n’y a pas d’accord de transfert de profits et pertes avec le propriétaire majoritaire Vonovia. L’argent reste donc dans la caisse. La cote de crédit est excellente et la dette faible.

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