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Une nouvelle vague d’entrepreneurs japonais rivalise avec les acheteurs étrangers pour une offre limitée d’appartements haut de gamme à Tokyo, poussant les prix de l’immobilier dans la ville à des niveaux jamais vus depuis la bulle des années 1980.
Le prix au mètre carré des nouveaux appartements à vendre dans la capitale japonaise a atteint 1,62 million de yens (10 830 dollars) au troisième trimestre, selon le cabinet de conseil immobilier Tokyo Kantei – dépassant un pic de 1,4 million de yens en 1990.
Le prix moyen d’un appartement neuf vendu à Tokyo a également atteint un nouveau sommet après la bulle, à 88,7 millions de yens au premier semestre, selon l’Institut économique de l’immobilier, qui suit le marché immobilier au Japon.
« Les principaux acheteurs sont de riches Japonais », a déclaré un responsable de l’institut.
15Il faut des années à un employé de bureau qualifié moyen pour s’offrir un appartement de 60 m² dans le centre de Tokyo
Même si les prix à Tokyo restent plus bas que dans plusieurs autres grandes capitales, les analystes de l’UBS estiment que les appartements sont plus inabordables pour le citoyen moyen que dans presque toutes les grandes villes, à l’exception de Hong Kong.
Il faudrait 15 ans à un employé de bureau qualifié moyen pour s’offrir un appartement de 60 m² dans le centre de Tokyo, contre 11 ans à Londres, 10 à Singapour et huit à New York, a indiqué UBS dans une récente note adressée à ses clients.
« Les déséquilibres du marché immobilier à Tokyo sont passés d’une sous-évaluation il y a 20 ans à un risque de bulle aujourd’hui » et ont été découplés du reste du Japon, a déclaré l’UBS.
La pénurie d’approvisionnement fait partie du problème. En 2022, selon le cabinet de conseil Cushman & Wakefield, l’offre de copropriétés à vendre dans le centre de Tokyo n’était que de 10 800 unités, le point le plus bas depuis au moins 20 ans.
Tokyo Kantei a déclaré que l’offre s’était à nouveau rétrécie en 2023 et que la demande d’appartements haut de gamme avait un effet disproportionné sur les prix moyens.
Les courtiers locaux ont déclaré que les investisseurs étrangers de Chine et d’ailleurs étaient également attirés par la faiblesse du yen, le taux de change effectif réel étant à son plus bas niveau depuis près de 50 ans.
La tendance à l’augmentation des achats par les acheteurs étrangers « ne devrait pas s’arrêter de si tôt », a déclaré Mari Kumagai, responsable de la recherche chez Cushman & Wakefield au Japon.
Les courtiers affirment que seulement une centaine d’appartements vendus pour au moins 1 milliard de yens sont sur le marché, avec en tête les acheteurs japonais.
« Les acheteurs de l’extérieur [Japan] Je ne les ai tout simplement pas cru quand je leur ai dit qu’il n’y avait pas de disponibilité dans une taille et une gamme de prix équivalentes aux propriétés haut de gamme qui changent régulièrement de mains à New York, Londres et dans d’autres grandes villes », a déclaré Zoe Ward, directrice générale du courtage. Centrale immobilière au Japon.
Le parc de propriétés de ce type à Tokyo a récemment été considérablement renforcé par la vente de dizaines d’appartements de luxe répartis sur 10 étages de la tour Azabudai Hills, haute de 330 mètres, le plus haut bâtiment de la ville. Le penthouse le plus précieux du projet s’est vendu pour environ 22 milliards de yens, selon des personnes proches du dossier.
Un porte-parole de Mori, le promoteur, a confirmé que la plupart des acheteurs étaient jusqu’à présent japonais, mais n’a pas voulu divulguer les prix des appartements.
Un entrepreneur japonais a déclaré qu’il connaissait trois personnes – chacune étant le fondateur japonais d’une société cotée à la Bourse de Tokyo au cours des 18 derniers mois – qui avaient acheté des appartements dans le complexe.
« Parmi les plus jeunes shacho [chief executives], l’appartement est la nouvelle façon de montrer votre prestige », a-t-il déclaré. « Les fondateurs achetaient un terrain et construisaient une grande maison. Maintenant, ils veulent un appartement au centre de la ville.
L’Institut économique de l’immobilier a déclaré que la hausse des prix à Tokyo était également due à une augmentation des coûts de construction et des matériaux, en plus d’une « pénurie chronique de main-d’œuvre ». Aujourd’hui, c’est « très différent de l’ère des bulles », a déclaré le responsable.