Le panorama des congrégations religieuses est très varié. Il s’agit d’organismes qui, tout en ayant des finalités religieuses et cultuelles, peuvent jouer un rôle important dans le système étatique. Même s’il n’est pas parfaitement recensé, le monde des congrégations oscille entre 5 et 10 mille sujets de droit, propriétaires d’un patrimoine collectivement considérable mais très fragmenté, et provenant pour l’essentiel de donations et de legs privés des XVIIIe et XIXe siècles.
« Il s’agit généralement de sujets autonomes, qui répondent cependant à la vigilance de l’Église », commence l’avocat. Massimo Merlinipropriétaire du Cabinet d’avocats Merlini & Merlini, qui, depuis près d’un siècle, s’occupe principalement des organismes ecclésiastiques et des sujets opérant dans le tiers secteur. « Par exemple, ils peuvent décider et circuler librement en ce qui concerne l’administration d’un bien immobilier, en cas de location ou de prêt gratuit à usage, mais lors de la vente, surtout si elle dépasse certaines valeurs, ils sont liés à l’avis de l’église ».
Forte pression pour la réutilisation
Merlini explique que, lentement mais sûrement, la volonté de réutiliser ces bâtiments se renforce, dictée par une double nécessité. D’une part, celle des entités elles-mêmes, car ce sont des bâtiments qui, même inutilisés, sont soumis au paiement des taxes ordinaires (Imu, Tari et toutes autres taxes communales). De l’autre, la nécessité d’un pays qui doit réutiliser ce qui existe déjà.
Il n’existe pas de procédure codifiée et organisée pour intercepter ces propriétés : c’est plus simple pour un organisme public, comme une commune, ou pour une entreprise sociale, mais il existe des cas où le gestionnaire est un opérateur privé. On évolue dans un univers relationnel, en manifestant son intérêt pour un bien donné dont la propriété a été identifiée grâce à une vérification du cadastre, en contactant l’institution elle-même, en demandant une médiation au diocèse ou en faisant appel à des consultants privés. Alternativement, des opportunités s’ouvrent pour l’entité qui, en décidant de placer sa propre entreprise et les ressources en capital associées dans le spectre juridique du tiers secteur, devrait avoir droit à des économies sur les coûts fiscaux. En effet – explique Merlini – le titre X du Code du tiers secteur prévoit des avantages fiscaux en attente d’approbation par l’UE, alors que les avantages dont bénéficiait autrefois le corps religieux semblent destinés à disparaître.
Processus long et complexe
« Dans de nombreux cas, il convient de noter que la non-utilisation d’un bien n’est pas tant liée à l’indisponibilité de l’institution qu’à la contingence du système italien », poursuit Merlini. « Dans environ 70 % des cas, les obstacles proviennent de problématiques urbanistiques. Il s’agit de bâtiments nés avec une typologie urbaine spécifique – habitation collective ou couvent – et cela signifie que la Commune, dans certains cas, n’autorise pas le changement d’usage prévu, car la propriété est située dans une zone où cela n’est pas prévu. Parfois, il faut prendre une résolution spéciale, qui doit être présentée dans la Région, et les délais s’allongent. La Surintendance entre également dans ce processus : environ 50% de ces propriétés sont restreintes». Dans les réglementations des Communes, il existe alors des catégories fonctionnelles qui permettent un changement de destination plus facile, comme celles vers les réalités sociales, les écoles, divers logements sociaux, les résidences étudiantes. Il est plus difficile d’obtenir l’autorisation de profit, pour les activités d’hébergement touristique, qui peuvent cependant dans certains cas être fonctionnelles, en vue de valoriser le patrimoine existant.