Certaines banques américaines s’apprêtent à brader des prêts immobiliers alors même que les emprunteurs sont à jour sur leurs remboursements, signe de leur volonté de réduire leur exposition au marché chancelant de l’immobilier commercial.
La volonté de certains prêteurs de subir des pertes sur des prêts immobiliers dits performants fait suite à de multiples avertissements selon lesquels la classe d’actifs est la « prochaine chaussure à baisser » après les récentes turbulences dans le secteur bancaire régional américain.
“Le fait que les banques veuillent vendre des prêts revient dans de nombreuses conversations”, a déclaré Chad Littell, analyste chez CoStar, une société de recherche spécialisée dans l’immobilier commercial. “J’en entends plus parler qu’à n’importe quel moment de la dernière décennie.”
HSBC USA est en train de vendre des centaines de millions de dollars de prêts immobiliers commerciaux, potentiellement à prix réduit, dans le cadre d’un effort visant à réduire les prêts directs aux promoteurs immobiliers américains, selon trois personnes proches du dossier.
Pendant ce temps, PacWest a vendu le mois dernier 2,6 milliards de dollars de prêts à la construction à perte. Et un groupe d’autres banques facilitent l’exécution de ventes similaires à l’avenir en modifiant la façon dont elles comptabilisent la dette immobilière commerciale.
En règle générale, les banques hésitent à accepter des pertes sur de gros blocs de prêts qui conserveront leur pleine valeur tant que les emprunteurs remboursent à temps. Mais certains sont convaincus de franchir le pas au milieu des craintes d’une augmentation des impayés – en particulier sur la dette garantie par des immeubles de bureaux qui ont connu une baisse de la demande en raison de la popularité persistante du travail à domicile.
Pendant ce temps, un ralentissement de la demande de titres adossés à des créances hypothécaires commerciales a laissé les banques de toutes tailles détenir plus de dettes immobilières qu’elles ou les régulateurs ne le souhaiteraient.
Bien que la pratique consistant à se décharger des prêts performants ne soit pas aussi répandue qu’elle l’était lors de la crise de 2008, de nombreux acteurs du marché s’attendent à ce que le volume des transactions augmente cette année et la prochaine.
Alors que les banques se préparent à clôturer le deuxième trimestre “elles sont très concentrées sur la tenue d’un portefeuille de prêts propre”, a déclaré David Aviram, directeur de Maverick Real Estate Partners, un fonds privé spécialisé dans les prêts immobiliers commerciaux. “Les banques ne veulent pas soulever les préoccupations des régulateurs ou des investisseurs.”
Les mesures prises par les banques pour décharger les prêts interviennent alors que les dirigeants et les régulateurs tirent la sonnette d’alarme sur la santé du secteur de l’immobilier commercial.
Le directeur général de Wells Fargo, Charlie Scharf, a déclaré cette semaine aux analystes et aux investisseurs que la banque, qui a 142 milliards de dollars de prêts immobiliers commerciaux en cours, gère son exposition à la région. “Nous verrons des pertes, cela ne fait aucun doute”, a déclaré Scharf.
Pendant ce temps, Martin Gruenberg, président de la Federal Deposit Insurance Corporation des États-Unis, a averti cette semaine que les prêts immobiliers – en particulier ceux adossés à des bureaux – sont confrontés à des défis si la demande reste faible et que «les valeurs continuent de baisser».
“Ce seront des questions d’attention continue de la part de la FDIC”, a-t-il ajouté.
D’autres banques changent la façon dont elles comptabilisent les prêts en changeant leur désignation en «disponible à la vente» de «conserver jusqu’à l’échéance», une décision qui facilite le déchargement de la dette sur toute la ligne.
Citizens, qui a réduit ses prêts immobiliers commerciaux, a plus que doublé son stock de prêts disponibles à la vente à 1,8 milliard de dollars au cours du premier trimestre. Comme beaucoup d’autres banques, elle ne divulgue pas le pourcentage de ces prêts aux emprunteurs immobiliers commerciaux.
Clients Bancorp, basée dans la banlieue de Philadelphie, a réduit ses prêts immobiliers commerciaux de près de 25 millions de dollars au premier trimestre. Il a également reclassé 16 millions de dollars de ces prêts comme «détenus en vue de la vente», contre zéro au trimestre précédent.
Un courtier en prêts a déclaré qu’il se préparait à mettre plusieurs transactions sur le marché dans les semaines à venir et qu’il connaissait la plus grande activité en trois ans.
Les décotes appliquées aux cessions de crédits sains hors secteur bureaux restent relativement modestes et sont en partie tirées par la hausse des taux d’intérêt.
Le groupe d’investissement immobilier Kennedy-Wilson, par exemple, a accepté de payer 2,4 milliards de dollars, soit 92 cents par dollar, pour le bloc de prêts PacWest d’une valeur principale totale de 2,6 milliards de dollars. Les actions de PacWest ont bondi de près de 20 % après l’annonce de la transaction.
« Nous recevons plus d’appels. . . à la suite de ce que PacWest a pu exécuter avec Kennedy-Wilson », a déclaré un investisseur en crédit immobilier. “Toutes les banques régionales regardent ce cours de l’action et disent” le marché a vraiment aimé cela et nous devrions exécuter quelque chose de similaire “.”
Selon deux des personnes informées du processus de vente de HSBC, les prêts font l’objet d’offres qui évalueraient les prêts au milieu des années 90 en pourcentage de leur valeur nominale, ce qui signifie que la banque devrait subir une perte pouvant atteindre 5 pour cent.
HSBC n’a pas décidé si elle était disposée à subir une perte sur la vente ou quelle pourrait être son importance, selon une autre personne familière avec le processus. HSBC a refusé de commenter.