Dans les trois villes les plus chères d’Allemagne, Munich, Hambourg et Francfort-sur-le-Main, les prix de l’immobilier pour les appartements existants ont récemment chuté. Est-ce le renversement de tendance du marché immobilier ?
Ces dernières années, les prix de l’immobilier pour les constructions neuves et les propriétés existantes n’ont cessé d’augmenter, en particulier dans les grandes villes. Comme le rapporte désormais le Frankfurter Allgemeine Zeitung, une baisse des prix de vente a été observée au second semestre 2022.
Incertitude du marché : les ventes immobilières ont chuté en 2022
Selon le FAZ, les comités d’experts ont enregistré une baisse importante des ventes immobilières en 2022. Selon des chiffres préliminaires, les transactions dans les grandes villes allemandes ont chuté de 25 % par rapport à l’année précédente. D’une année sur l’autre, les ventes d’environ 60 milliards d’euros étaient même inférieures de 30 % à celles de 2021. Cela est principalement dû au second semestre, car au début de 2022, l’industrie était encore en hausse. Au premier semestre, “le courrier” s’est envolé sur le marché immobilier, selon le président du comité d’experts de Düsseldorf, Thomas Weindel, au FAZ. La situation a changé au second semestre. “Il y a une énorme incertitude sur le marché. C’était et c’est perceptible », poursuit Weindel. Cependant, l’incertitude ne peut être attribuée à un seul facteur, et il n’y a pas de fin en vue. Selon le Frankfurter Allgemeine, les raisons invoquées par les experts du secteur incluent les augmentations des taux d’intérêt par la BCE et la forte inflation, ainsi que les incertitudes causées par la guerre en Ukraine et les conséquences de la pandémie de corona.
Grandes villes allemandes : Correction des prix principalement au 4ème trimestre 2022
Le prix d’achat au mètre carré a baissé dans la plupart des grandes villes allemandes en 2022. Selon les données d’Immoscout 24, les prix ont baissé en fin d’année dernière, notamment pour les copropriétés, qu’il s’agisse d’immeubles neufs ou d’anciens. Les prix ont particulièrement baissé dans les villes les plus chères : à Munich et à Hambourg, les prix ont baissé d’environ 6 %. Munich était de nouveau sous la barre des 9 000 euros pour la première fois, à 8 953 euros, et Hambourg à 6 424 euros le mètre carré. À Francfort et à Stuttgart, il y a eu une baisse plus modérée de 5 % à 6 163 euros par mètre carré et de deux pour cent à 5 419 euros le mètre carré. À Berlin, en revanche, les prix au mètre carré n’ont baissé que d’un pour cent à 5 040 euros, tandis qu’à Cologne, ils sont restés constants à 5 276 euros par mètre carré.
Dans les villes moyennes, on observe également une baisse des prix, parfois significative. Selon la boussole des prix immowelt, des réductions de prix plus importantes pourraient notamment être dues à des corrections du marché. Parce que les prix de l’immobilier dans ces villes en particulier ont récemment été considérés comme surévalués.
Taux d’intérêt élevés et moins de constructions neuves : dans quelle mesure la tendance à la baisse des prix est-elle durable ?
Le marché immobilier en Allemagne entre maintenant dans une nouvelle phase après qu’un renversement de tendance a été amorcé en 2022, écrit l’analyste économique senior Thomas Schäfer dans la boussole des prix immowelt. « L’augmentation rapide de l’intérêt pour la construction a limité le cercle de ceux qui pouvaient s’offrir une propriété. D’autant plus que les gens contrôlent leurs dépenses de plus près en période de forte inflation et d’incertitudes économiques et politiques mondiales. De nombreuses personnes sont donc susceptibles d’avoir renoncé ou du moins reporté l’achat d’un bien immobilier en 2022. Cette baisse de la demande s’est traduite par des ajustements de prix notables. » Thomas Schäfer a poursuivi, car la forte hausse des taux d’intérêt rendait le financement beaucoup plus difficile. Comme la fin de la politique monétaire restrictive de la BCE n’est pas encore en vue, les corrections de prix pourraient se poursuivre, car la baisse des prix n’absorbe pas (encore) actuellement l’augmentation du taux de remboursement annuel.
Les chiffres de la construction résidentielle vont également à l’encontre d’une tendance à la baisse permanente de l’évolution des prix : avec une population croissante, les prévisions pour la construction résidentielle dans les années à venir selon l’Association de l’industrie allemande du logement montrent des chiffres en baisse. Cela a un effet évident sur l’évolution des prix sur le marché immobilier, souligne la directrice générale d’Immoscout24, Gesa Crockford, dans un communiqué de presse. « Il ne faut pas s’attendre à une baisse durable des prix, car les nouveaux objectifs de construction du gouvernement fédéral sont loin d’être atteints. A moyen terme, on s’attend à une pénurie de l’offre, ce qui pourrait à nouveau redresser le marché. » Dans les grandes villes, l’intérêt pour acheter à nouveau est déjà croissant.
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