Les investisseurs achètent davantage de terres agricoles américaines à la recherche d’une couverture contre l’inflation alors que les pénuries de matières premières causées par l’invasion russe de l’Ukraine poussent les prix alimentaires mondiaux à des niveaux record.
La valeur des terres dans la ceinture céréalière du Midwest a augmenté de 25 à 30 % au cours de la dernière année, tandis que les enchères attirent des enchères intenses pour les terres disponibles.
La demande de terres a augmenté au cours du mois dernier alors que la guerre en Ukraine et les sanctions financières contre la Russie réduisent les exportations critiques de blé et de maïs de la région de la mer Noire. L’indice mondial des prix alimentaires de l’ONU en février a augmenté de 24 % par rapport à l’année précédente.
“L’intérêt pour la classe d’actifs n’a jamais été aussi élevé auparavant”, a déclaré Bruce Sherrick, professeur d’économie des terres agricoles et directeur du centre TIAA de recherche sur les terres agricoles de l’Université de l’Illinois.
Dans l’État du Midwest de l’Iowa, qui restreint la propriété des fermes par les entreprises, le pool d’acheteurs le mois dernier était composé de 35% d’investisseurs et de 65% d’agriculteurs, selon le Institut foncier des agents immobilierscontre 18% d’investisseurs en 2019. Le prix des terres agricoles de l’Iowa a augmenté d’un tiers entre mars 2021 et mars 2022, a indiqué l’institut.
Les grandes institutions recherchent depuis longtemps des terres agricoles, dirigées par des groupes de fonds tels que TIAA et des régimes de retraite publics, mais les investisseurs institutionnels ne détiennent que 2% du marché américain de 3 milliards de dollars, selon les estimations du secteur. Plus de 40 fonds ont levé 8,7 milliards de dollars au cours des cinq dernières années pour investir dans les terres agricoles américaines, selon Preqin, un fournisseur de données.
Les investisseurs de détail peuvent acheter des fonds d’investissement dans les terres agricoles tels que Gladstone Land, dont les actions ont doublé au cours de la dernière année et se négocier sous le symbole LAND, ou Farmland Partners, qui a augmenté de 21% au cours de la dernière année.
« Notre équipe d’éducation des investisseurs ne peut pas répondre à tous les appels qu’elle reçoit. Il a été difficile d’accéder à l’arriéré des demandes de renseignements », a déclaré Carter Malloy, le fondateur d’AcreTrader, une société qui permet aux investisseurs particuliers d’acheter des participations dans des fermes.
À mesure que les prix des terres augmentent, la concurrence pour les exploitations disponibles s’est intensifiée. Les investisseurs doivent chercher plus fort pour trouver un terrain attractif. “Nous nous éloignons désormais de nombreuses fermes aux prix plus agressifs”, a déclaré Artem Milinchuk, fondateur de la plateforme d’investissement dans les terres agricoles FarmTogether.
La hausse des prix des terres a dans certains cas dépassé le potentiel de revenus des terres agricoles, retours de revenus aux investisseurs de décliner ces dernières années, selon Nuveen Natural Capital, une division de TIAA.
Mais les rendements totaux, qui incluent également l’appréciation des prix, ont été solides : pour les terres cultivées annuelles, ils étaient de 11,1 % en 2021, selon le NCREIF. Indice des terres agricolesqui suit les avoirs d’investisseurs tels que Gladstone, TIAA et Prudential.
Dans le Midwest, le marché américain des terres agricoles le plus mature et le plus liquide, les investisseurs paient des prix élevés des terres à un moment où les coûts des intrants agricoles tels que les engrais et le diesel augmentent, a déclaré Craig Wichner, le fondateur de Farmland LP, un fonds d’investissement qui détient plus de 200 millions de dollars de terres et a levé plus de 130 millions de dollars en mars.
“Le souci, c’est qu’ils investissent dans des immeubles de bureaux juste avant Covid”, a déclaré Wichner.
Environ 70 % des terres agricoles américaines devraient changer de mains au cours des 20 prochaines années, selon le département américain de l’Agriculture, et les investisseurs institutionnels sont sur le point d’acquérir une part plus importante à mesure que les anciens agriculteurs prendront leur retraite.
John Robinson, un producteur de soja et de maïs de quatrième génération dans le centre de l’Illinois, a déclaré qu’une plus grande implication des investisseurs pourrait s’avérer précieuse.
“Je ne vais pas acheter un terrain agricole à 20 000 $ l’acre, bon Dieu”, a-t-il déclaré. « Les prix des terrains ont bondi au cours des deux dernières années. S’il y a un investisseur qui veut le faire, parfait. Laissez-les prendre le risque.